2月1日下午，深圳迎来备受关注的2018年首次住宅用地拍卖，值得注意的是，有三宗为只租不售地块，另外一宗可售地块则限售5年。

此次土拍吸引了30余家房企到场，最终，由深圳人才安居集团竞得三宗租赁地块。此前的2017年11月10日，深圳出让的首宗租赁地块，同样由该集团竞得。

自2017年起，深圳土地市场出现的一个新动向便是向租赁用地倾斜，此次一口气再推三宗租赁用地，在整个城市新增土地稀缺的背景下，尤其可见深圳大力发展租赁住房市场的决心。根据官方部署，未来几个月内，深圳至少还有几幅租赁地块将入市。

分析人士认为，一方面，深圳的租赁土地拍卖需要通过更合理的机制设计，真正引入更多的参与主体;另一方面，从更长远的住房制度改革角度来看，通过鼓励租赁，深圳有望形成可售商品房、租赁房、共有产权房以及公租房并重的新格局。

人才安居集团包揽“意料之中”

2017年最后一个工作日，深圳以挂牌方式公开出让四宗居住用地，其中有三宗只租不售，有两宗位于龙岗区，一宗位于坪山区，均要求70年全年期自持租赁。

2月1日下午，首先拍卖的即是这三宗只租不售地块，最终由深圳人才安居集团以11.18亿元包揽;相比之下，唯一一宗5年限售地块共吸引了24家房企竞拍，经历了数轮角逐后，最终由中海地产竞得。

在诸多业内人士看来，由于“游戏规则”的设定，人才安居集团竞得全部三宗租赁地块实属意料之中，从现场的参与情况来看，其他开发商在该环节的表现并不十分积极。

此次出让仍然沿用了“单限双竞”的办法，即限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

具体从竞拍结果来看，其中一宗地块达到了最高限价3.25亿，配建4600平米人才住房;第二宗直接以5.86亿元底价拿下;第三宗经历了几次短暂的举牌竞价后，以2.07亿元成交，溢价5%。

美联物业全国研究中心经理张添鸣告诉21世纪经济报道记者，参与竞拍的开发商所配建的人才住房需要无偿移交，所以肯定会有一个基本的成本考量。人才安居集团某种程度上属于组织方，它参与进来，基本上挤压了其它竞拍者的盈利空间，导致最终的结果有点类似于“定向出让”。

深圳一位开发商人士告诉21世纪经济报道记者，“我们也很无奈。但真正从算账的角度来看，没拿到也不算遗憾。”

在上海市今年开年的首次土地拍卖中，深圳中集产城投资拿下上海宝山的租赁地块，由此打破了此前租赁用地由本地国企包揽的局面。

张添鸣表示，发展住房租赁市场需要引入更多的参与者，而不只是依靠政府资源。目前深圳的租赁地块体量并不算太大，未来更需要借助市场力量。

租赁市场化供给加入保障成分

深圳房地产研究中心主任王锋近日在公开演讲中表示，2017年，深圳的实际人口差不多达到了2300万，实际住房自有率是21%，这也意味着，近80%的人口需要租房，深圳的住房租赁市场在全国或者全球都是最大的。

一直以来，庞大的住房租赁市场在深圳已经客观存在，并且房源供应主体多元化，包括了私人业主、原村民、二房东、地产开发商、企业(提供员工宿舍)以及政府等，其中，深圳的市场化租赁比例达到了80%以上。

从2017年起，政府层面开始大力度鼓励住房租赁，这对市场带来的改变究竟是什么?

王锋解释，在一些高房价的城市，一批中低收入群体难以买房。从社会公平的角度，当前政府控制房价，并发展住房租赁市场，实际上是“以时间换空间”。在稳定住房价的情况下，无法负担的人先租房，随着收入的持续增长，在一些与收入匹配的地方再购买房屋，而并非一辈子租房，这是一项伟大的系统工程。

而在高房价的城市，发展住房租赁市场成为了必需。尤其对于人口净流入的城市而言，住房政策已经某种程度成为了人才政策，这从各地出台人才吸引政策时着重强调对住房的保障或补贴条文可见一斑。

对于深圳而言，解决住房问题更是关系到今后是否能更好地往高处发展。在不久前的深圳两会上，市长陈如桂一口气列举了深圳存在的9大短板，其中之一便是，住房保障和供应体系还不够完善，房价高，人才住房和保障性住房缺口较大，中低收入、“夹心层”等群体住房问题有待系统性解决。

陈如桂在作政府工作报告时表示，2018年将新开工及筹集人才住房和保障性住房8万套、供应4.6万套。

某种程度上，深圳将住房租赁统筹纳入了住房保障的体系中。因此，尽管由国企包揽租赁地块的机制引起了部分质疑，但张添鸣告诉记者，从积极的一面解读，政府希望更好地控制未来租赁住房的供给，一方面加大供应，另一方面更大可能地压缩利润，从而更好地稳定租赁价格。

2017年8月，深圳发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见征求意见稿》，其中提出，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块，用于全部建设自持租赁住房或商务公寓。

这也意味着，未来几个月内，深圳至少还有几幅租赁用地值得期待。

王锋表示，结合深圳的实际情况，未来购买型商品房要压缩到30%以内，租赁住房、共有产权住房以及公租房要放大比例，更多的土地供应给租赁市场，这是深圳深化住房制度改革的关键。

记者王帆深圳报道

【作者： 王帆】　(编辑：文静)