一个仅仅处于论证阶段的建议就把A股和港股的地产股都震动了。

中秋节期间，广东住建厅准备上报住建部，建议试点取消预售制。消息一出，先是昨天港股地产股一起大跌，今天A股开盘后地产股也反应强烈，大幅下挫。

1、地产股遭遇大利空下跌

今天房地产板块在两市各行业板块中跌幅居前，东财的房地产板块今日下跌1.65%，招保万金等一众房地产龙头全线下跌。

其中，全新好(维权)跌停，新城控股、中南建设、保利地产均跌超过6%，其中新城控股跌6.25%，中南建设跌6.14%，保利地产跌6.01%。此外，招商蛇口跌5.89%，万科A跌4.5%，金地集团跌4.1%，华夏幸福跌3.83%。板块内下跌个股有114只，跌幅在3%以上的共有24只个股，红盘报收的个股仅16只。

昨日中秋节依然开盘的港股反应更快。昨天，港股内房股就出现了全线下跌，港股地产指数下跌0.8%，其中，绿城中国跌6.22%，碧桂园跌5.57%，绿地香港跌5.02%。

基金君算了一下，今日A股地产股大跌3%左右，市值损失600多亿，港股昨日房地产市值下跌630亿港币，折合成550亿人民币。两者合计损失1150亿以上。

2、取消预授权制度事件存在误读

上周市场传出一份文件，广东省酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售，引发关注。流传出的文件显示，住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函，要求“对预售制度进行研究论证”。

广东省房地产行业协会的这份函是为了落实住建部的函，网传函文如下：

广发地产解读认为，《住建部文件中》提到的三个行政许可事项分别为“房地产估价机构备案审批”、“房地产经济资格审批”以及“预售许可证审批”事项，其实是在调研取消预收许可证管理，而不是预售制度。从广东省住建厅的回复中，并未对预售许可证制度进行讨论，而是将主要精力放在了讨论预售制度方面，是对源文件的政策目标的一个误读，而广房协的外发的通知，则直接截取了广东省回复的部分内容，加大了公众对于原始政策目的的误读可能。

他们认为，从国务院到住建部，行政目的是简政放权，降低行政许可审批对实体经济效率的限制，针对房地产行业讨论的是取消预售证审批，而非预收制度。建议理性分析政策目标，在目前的价值位，他们还表示继续推荐主流地产龙头企业。

此后，广东房协回应，“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。”当晚，住建部市场监管人士也进行辟谣称，征询取消商品房预售意见的情况不属实，但没有直接否认要求各地深入研究。

3、若取消预售制度有何影响

虽然既有误读又有澄清，该事件依然引发了市场的强烈反应。这主要是因为取消预售制度对房地产市场的影响实在太大了。

预售制是中国房地产市场化改革的基础性设计之一。1994年国家出台《房地产管理法》提出“商品房预售制度”，商品房预售制成为中国新房交易的主要模式。预售制度刺激开发商竞拍土地，获得政府的用地，规划、建设施工和销售授权后，面向公开市场销售期房、回笼资金，达到快进快出的目的。该制度的建立为中国房地产近30年的大发展提供了极大的助力，特别是在商品房制度建立初期，房地产预售制为解决住房供应短缺贡献了重要力量。

但预售制的弊端也开始不断暴露。此番广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。所以才建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

有业内人士分析，未来可能有三个方面的影响，一是可能导致万科、保利等龙头房企利润下滑，二是对过度依赖房地产开发贷和高周转的企业伤害更大，三是会增加建房成本，加速行业淘汰。

“房地产行业的快周转的模式就要变，高周转的模式会很受伤。”有市场分析人士表示，“取消预售制，意味着这种高周转战略的逻辑不再成立，开发商现金流周转效率会大为下降，相应商品房供应也会随之减少。”

业内人士分析，如果取消商品房预售制度，实际上是对于整个房地产行业商业模式进行了巨大的变革。有分析人士称，如果消息属实，中国楼市将彻底告别“香港模式”，楼市拐点已经来了。

4、业内人士短期内取消的可能性不大

有业内人士分析，短时间内完全取消的可能性不大，反而提高预售条件或试点在某些城市、某些新地进行是有可能的。有些地区已经有在执行相关政策，上海的预售就要求主体结构封顶才行。“总体而言，该政策会减慢周转，但对龙头企业来说是好事，有望促进行业加速整合。”

还有市场人士表示：“现在还只是建议论证调研是否可行的阶段。住建部是要求包括广东省在内的住建部门对预售许可制度进行研究，暂时只是广东省住建部的一个提案。”

5、基金经理是这么看待地产股的

对于房地产板块的走势，基金经理们的观点有所不同，有基金经理认为，虽然当前宏观政策环境对地产板块“不友好”，但整个行业的集中度一直在持续提升，而宏观政策面的因素也正在让中小地产商不断离场。另一方面，地产股的估值始终不高，而由于地产结算周期滞后，因此今年地产股的业绩增长依然可期，地产股，尤其是龙头地产股的估值被低估。

但是另一种观点认为，随着宏观政策环境的恶化，整个地产市场的销售环境趋冷，虽然地产股今年业绩无虞，但是到了明后年情况可能就会发生变化了。华泰证券的研究报告显示，从2018年前8个月的地产行业数据来看，他们判断，未来新房市场或将面临供给边际增加而需求下滑的局面，后续销售增速或将逐步放缓，销售增速已经出现见顶迹象，后续面临供需结构边际性恶化的考验。

在这样的背景下，房地产板块整体一路下行其实是有逻辑的，这体现了未来预期在股价中的反映。这种观点认为，当下地产股虽然估值不高，但并不意味着就值得投资。(记者 应尤佳)