10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，会议指出，今年1-9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上。下一步，将调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。同时，还要科学确定2019年度棚改任务，保持中央财政补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行。

多位分析人士均向21世纪经济报道表示，调整棚改货币化安置政策，强化棚改项目和资金管理，是此次会议明确的两大方向。而随着棚改货币化安置政策的调整，其对房地产投资和销售的拉动作用将进一步削弱。

部分地区取消货币化安置

在部署下一步棚改工作时，本次会议中关于“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”的相关表述，引发大量关注。

实际上，去年下半年以来，中央和主管部委层面，对棚改货币化安置政策呈现明显的收紧态度。

2017年8月，住建部等六部委就曾发文明确，住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例。当年11月，住建部与国开行、农发行再度联合发文，提出对库存不足、房价上涨压力大的城市，仍采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，棚改贷款不予支持。

但这些文件在当时并未引起足够关注，棚改货币化政策在2018年因三四线城市的房价迅速上涨而引起热议。

“这次会议是一个定调。”中财—鹏元地方财政投融资研究所执行所长温来成向21世纪经济报道表示，未来不太可能再片面地提倡或者否定棚改货币化安置，地方什么时候退出、多大程度退出棚改货币化安置，将更多取决于实际的库存和楼市销售情况。

对此，华泰期货分析称，此前部分城市已先行退出棚改货币化安置政策，此次国务院会议正式确认了全国范围内棚改政策的调整，随着未来部分市县取消棚改货币化安置，棚改对于地产投资的支撑将进一步削弱。

据了解，目前已有地区全面退出棚改货币化安置政策。8月底，长春市下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》，率先取消货币化安置购房奖励政策，鼓励实物安置。长春方面称，为加强房地产市场调控，稳定商品房销售价格，鼓励被征收人选择房屋安置。

7月，恒大研究院曾发布报告预计称，由于三四线城市商品住宅去化周期降至7.6个月，房价上涨压力大，和房价上涨带来的货币化成本快速上升两方面因素，继续高比例棚改货币化安置已不合时宜，预计2018年货币化安置率为40%，2019年-2020年为30%。

提供低成本资金来源

除了明确释放棚改货币化政策调整的信号以外，此次会议在部署下一步棚改工作时，所提到的三点要求中，出现了三个“严格”，也让规范棚改项目和资金管理，被认为是下一步相关工作的重点。

其中，又以涉及项目资金管理的“严格评估财政承受能力，科学确定2019年度棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度”的相关表述，最为引人关注。

在上述住建部在去年11月所印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》，也曾提到多个“严格”，包括禁止将棚改专项贷款用于棚改以外的工程建设;严格控制将棚改专项贷款用于城市基础设施建设;严格控制城边村、城郊村改造;严格核定棚户区改造片区内非住宅类建筑内容;严格控制户均改造面积、套均改造成本;因地制宜确定棚改安置方式;提高棚改贷款资金使用效率和确保按合同约定及时偿还棚改贷款。

但一位西部省份的地方财政官员告诉记者，由于上述通知发布时，地方政府棚改专项债券作为一种新的地方政府专项债，尚未得到官方文件的确立，因此并未过多涉及。而随着2018年4月财政部与住建部联合印发《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》之后，专项债模式被认为可以有效降低地方融资成本，缓解地方资金压力，因而被认为可以加大推广力度。

对此，温来成认为，相对于此前更多利用政策性金融为棚改项目提供贷款支持的模式，棚改债作为地方政府债券，其发行利率一般在3%左右，能有效降低棚改资金成本。同时，这一模式进入国家预算编制体系，在审批发行、项目选择和资金利用的各个环节都可以更加透明、更易监督，可以有效避免棚改预算外融资，提升资金使用效率。

而中信证券信用分析师吕品则告诉21世纪经济报道，目前，地方棚改资金压力较大，有大约1/3的城投债与棚改项目有关，如果都以专项棚改债替代，其规模将会非常巨大，因此加强用途管制，防止资金滥用，是此次会议专门提到“有序加大”的主要关注点。(宋兴国)