导读

普益标准最新数据显示，9月共有61家信托公司发行了1238款集合信托产品，其中投资于房地产领域的产品482款，占比38.93%。

房价滞涨，房企融资难度加大，地产老大哥万科高喊“活下去”，2018年的房地产市场似乎有点冷。

10月13日据上交所披露信息，雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行，债券规模为80亿元。据了解，这笔公司债曾于今年7月被中止发行，随后被再次提交，不过依旧未能成行。

更让房企感到压力的是，受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。

大型房企发债也遭冷遇

其实10月以来，多笔房地产融资计划被中止或终止审查。10月7日合生创展公开发行2018年住房租赁专项公司债券宣告终止发行。该债券的拟发行金额为100亿元，品种为小公募，承销商为中泰证券、光大证券。募集说明书称，募集资金将用于发行人住房租赁项目建设、偿还住房租赁项目贷款及补充营运资金等法律法规允许的用途。其中，70亿元拟用于发行人住房租赁项目建设或偿还住房租赁项目贷款，30亿元拟用于补充营运资金。北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券也被终止审查。

大中型房企也在“被拒”名单之列，如，今年5月底上交所信息披露显示，房地产龙头企业碧桂园拟发行的“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”状态变为“中止”。此外花样年50亿元的租赁住宅专项公司债券、富力地产60亿元的住房租赁专项公司债券、金融街50亿元的公司债等等也都遭遇“拦路虎”。

严厉的监管下，房企融资渠道越来越窄。根据同策研究机构数据显示，9月份，40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度新低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示：房企融资遇冷，主要还是受到政策面严控的影响，对于各类资金进入房地产行业，监管依然保持较大的审查力度。类似融资政策收紧，也是希望房企主动进行降价销售，将依靠外部输血变成依靠自身造血。

屋漏偏逢连夜雨，在融资渠道收紧的背景下，还债高峰又接踵而至。受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。

2018年下半年到2021年是集中兑付期，债券到期规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

信托、赴港上市成救命稻草

各个渠道遭遇“封锁”，信托成为目前房地产的救命稻草。普益标准最新数据显示，9月共有61家信托公司发行了1238款集合信托产品(包含根据成立日期推算的发行产品)，房地产仍是主流。数据显示，投资于房地产领域的产品482款，占比38.93%。

多位信托人士认为，比起其他行业房地产是金融机构比较容易把握的行业，从投资回报来说也是比较高的行业。“今年我们的产品中起码有一半是房地产类的信托，主要原因仍是收益率高。现在地产信托的年化收益最少都在8%以上，这是其他行业没有办法给出的。由于其他融资渠道被封堵，现在通过信托融资的地产商越来越多，我们相关的产品一个接着一个，根本做不完。不过随着供给增多，目前我们对房企的资格审核也相应提高，抵押、担保一个都不能少，倾向于做头部企业的产品，且利率也出现上升，从本月开始，我们所发产品的利率大都在10%以上，而且有继续上涨的可能。”一家信托企业的华南渠道负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

根据普益标准的统计，今年9月份发行的房地产信托，中长期的产品出现价格普涨的情况，其中2至3(不含)年期产品平均最高预期收益率环比上升0.19个百分点至8.97%，3年期及以上产品平均最高预期收益率环比上升0.25个百分点至8.75%。

情况更为严峻的中小险企则选择赴港上市。据不完全统计，今年以来已有美地置业、大发地产、正荣地产、弘阳地产等近10家房企正式在香港上市或递交上市申请。

不过从目前来看上市的情况并不理想，如美地置业上市首日便遭破发。“破发当然不好受，但是更为重要的是现金流，房企首先考虑到的是活下去。虽然资本市场不受认可，但是上市确实能在一定程度上缓解资金压力。”严跃进表示。(叶麦穗 )