执行“369”高周转模式一年后，宝龙地产(01238.HK)交出2018年度成绩单。财报显示，宝龙去年合约销售410.36亿元，同比上升约96.5%，达成年度350亿元业绩目标。自2014年跨越百亿门槛后，这是其增速最快的一年。

但规模扩大背后，债务攀升的隐忧如影随形。数据显示，宝龙地产截至2018年底之债务总额491亿，离500亿仅一步之遥;但对应公司在去年合计只录得合同销售额为410.36亿。而2019年之合同销售目标为500亿。

这意味着，宝龙地产在今年没有任何其他开支，卖整年的房子刚够偿付债务。而其他财务相对稳健的房企，债务销售比往往在0.5左右。

对此，宝龙管理层主动求稳，将“控债务、优化结构、降低成本”作为今年的主战略。

盈利与债务之忧

过去一年，宝龙通过招拍挂、合作等方式，以低溢价率在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地，总建筑面积约574万平方米。从其拿地模式看，新一线和二三线城市占较大比例，土地平均溢价率10%左右。

规模的扩大已反映在营收上。2018年，宝龙总收入195.94亿元，包括物业销售166.67亿元、投资物业租金收入11.24亿元、物业管理服务收入11.25亿元及其他物业开发相关服务收入6.78亿元。

财报显示，公司于2018年实现毛利75.53亿元，同比增长44.5%;毛利率38.5%，较2017年同期上升约5个百分点。年内核心盈利约25.79亿元，较2017年同期上升约35.2%。

但如果对比往年数据，宝龙在纯利上还是有所下滑。2018年其年度利润为36.48亿元，同比下降5.69%。公司拥有人应占利润录得为28.37亿元，同比下降14.98%。

对此，在3月22日的业绩发布会上，宝龙地产总裁许华芳称：“去年的销售增长了1倍，会计准则方面，我们的行政费用和营销费用都是前置的，翻了1倍，所有的成本都翻了，但是利润是后置的。”

从财报数据看确实如此，报告期内，公司行政开支由2017年的8.95亿元上升至14.81亿元，同比增幅65.4%。同时，融资成本净额由2017年的5.73亿元大幅上升至13.77亿元，增幅140.3% 。

与盈利能力相比，宝龙管理层显然对负债情况更为担忧。宝龙副总裁兼首席财务官廖明舜称，2018年底的总债务规模是491亿，按照董事会和管理层的要求，年底在490亿的总额之内，不能再突破这个数字。

管理层坚决把控债务背后，是宝龙逐年攀升的负债率。2018年，其总资产负债上升6.1个百分点到75.2%;净负债率则由2017年的86.8%增长14.8个百分点，达到了101.6%的历史新高。

目前，宝龙一年内到期的借款约为147.22亿元，一年后到期的借款约为343.8亿元。截至2018年末，其所持现金及现金等价物为148.4亿元，刚好覆盖一年内到期借款。

此外，在行业整体融资难背景下，宝龙去年的融资成本亦略有上升。据悉，宝龙地产2014-2018年加权平均融资成本分别为8.05%、7.55%、6.18%、6.29%及6.48%。债务隐忧下，许华芳表示，会把控债务、优化结构、降低成本作为今年的主战略。

商业地产难挑大梁

宝龙对自身的定位是，作为商业地产公司，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。然而从财报看，作为宝龙品牌打造与发展的重点，商业地产却难以在营收上挑起大梁。

从合约销售占比看，2018年其约销售额约为410.36亿元，住宅销售金额328.86亿元，占比达80.14%;商业销售金额为81.50亿元，占比19.86%。其中，租金及物业管理服务收入约22.49亿元，在总销售额中占比仅5.48%。

实际上，在商业地产整体运营环境艰难的情况下，宝龙近两年开始以住养商，发力住宅以寻求商业运营资金。过去三年，其租金及物业管理服务收入分别取得26%、30%、25%的增长。截至2018年末，宝龙经营及管理的商业广场有36家，另管理三个轻资产项目，按平均成本回报率为12.2%。

而未来三年，宝龙管理层表示2019年计划新开业7座购物中心、2020年计划新开业8座、2021年计划新开业7座。其表示，随着商业板块稳定增长，预期五年租费收入复合增长率稳定保持在25%。

值得注意的是，相较于传统商业，宝龙正试图拥抱新商业模式。

2018年底，宝龙与腾讯达成战略协议，双方宣布在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作。具体模式是，将商业运营从消费者、商家和业主三个层面进行全方位数字化升级改造，打造智慧商业。

对此，许华芳曾表示，商业将走向技术驱动、业态革新，不再有线上线下之分，传统企业和互联网公司的连接与融合是大势所趋，这是一个更加丰富多元的未来。

新模式能否为营收带来质的变化还是未知，而宝龙方面已主动求稳降速。2019年，宝龙管理层提出的销售目标是保底500亿元，增长22%;商场增长25%到28.1亿元;酒店增长15%，到7.8亿元。

“今年整个同行增长的幅度都比去年会稍微稳健一点，从企业角度来讲，做保守的策略是好事情。” 许华芳称。