“销售要到500亿元，增长22%。”2018年，宝龙地产总裁许华芳定下2019年的销售目标。

近日，宝龙地产(01238.HK)发布2018年度报告，全年实现合约销售金额410.4亿元，创下历史记录，同比增长高达96.5%。销售面积为282.16万平方米，较2017年增长80.6%。

长江商报记者注意到，其合约销售金额在创下历史纪录的同时，490亿元负债总额超过410亿元销售总额，净负债率上升以及净利润有所下滑。

根据年报公布数据来看，2018年上半年宝龙地产的净利率出现小幅下降至19.2%，相较于2017年底下降了5.6个百分点。负债方面，2018年债务总额491亿元，总资产负债上升6.1个百分点到75.2%;净负债率则由2017年的86.8%增长14.8个百分点，达到了101.6%的历史新高。

对此，财经评论员肖磊对长江商报记者表示，以债务驱动的发展模式，在整体行业增长放缓的时候，很容易出现负债率上升和净利润下降的情况，合约销售金额本身也是需要用更大的扩张成本来支撑的，并且宝龙地产目前商业项目占比较大，相比住宅来说资金的周转率偏低，这也会导致负债率上升。

销售业绩增长超90%

自2014年跨越百亿门槛后，2018年是宝龙地产业绩增速最快的一年。

近日，宝龙地产发布2018年财报显示，宝龙去年合约销售410.36亿元，同比上升约96.5%，完成年度350亿元业绩目标，创历史新高。收入为人民币195.94亿元，较2017年上升26%。

从盈利能力来看，公司于2018年实现毛利75.53亿元，同比增长44.5%;毛利率38.5%，较2017年同期上升约5个百分点。年内核心盈利约25.79亿元，较2017年同期上升约35.2%。

不过，在纯利上还是有所下滑。2018年其年度利润为36.48亿元，同比下降5.69%。公司拥有人应占利润录得为28.37亿元，同比下降14.98%。

对此，宝龙地产方面称，销售业绩的大幅增长主要得益于，公司根据不同地区的市场开发特定产品、灵活调整各项目的销售策略，加速去化，使得7个项目单盘销售额超过20亿元。尤其是住宅项目，采取“369”开发模式(即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”)加速周转及去化，并取得良好效果。

销售规模创新高，许华芳对宝龙未来的发展更是信心满满。他称，2019年宝龙地产的各种指标将稳步提升，销售增长22%达500亿。目标增长率为42.86%，2019年推出可售货量为902亿。

商业地产销售额仅贡献2成

2018年，宝龙地产通过招拍挂、合作等方式，以低溢价率在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地。截止2018年，公司新增土地储备建筑面积为573.67万平方米，同比增长48.54%。总土地储备建筑面积为2120万平方米，七成位于长三角区域。其中，在开发建设中的物业为1280万平方米，持作未来发展物业约为840万平方米。

随着公司规模不断扩大，投资力度不断增强，负债也不断攀升。长江商报记者注意到，2018年其债务总额490亿元，接近410亿元销售额。

目前，宝龙一年内到期的借款约为147.22亿元，一年后到期的借款约为343.8亿元。截至2018年末，其所持现金及现金等价物为148.4亿元，刚好覆盖一年内到期借款。

销售与债务相当，是否会出现资不抵债的情况?肖磊认为，资不抵债需要动态的来看，如果能够达到自己预定的业绩，比如去年宝龙地产相关负责人就曾提出到2020年要实现千亿销售目标，那么当前的500亿静态负债是可以扛得住的，但从去年下半年的情况看，中国房地产市场已经进入了调整周期，诸多大型房地产商都未能完成目标，所以这个负债率和负债规模，当前看是非常危险的，很有可能会出现资不抵债的情况。

在房企多元化转型的当下，一直专注于商业地产开发运营的宝龙地产，近几年致力于开拓商业地产领域，目标保持商业地产排名前五强。

截止至2018年，集团运营的一共有39家商场，在营商场也不断增加。根据集团预期，未来还会新增商场22家以上;其租费回报率达到12.2%。平均租费为68元/月/平米，同比上升12%。近三年租费收入稳定，2016年至2018年分别为：13.91亿、18.04亿、22.49亿人民币，复合增长率达到25%。

未来三年，宝龙管理层表示2019年计划新开业7座购物中心、2020年计划新开业8座、2021年计划新开业7座。其表示，随着商业板块稳定增长，预期五年租费收入复合增长率稳定保持在25%。

不过，从合约销售占比看，2018年其约销售额约为410.36亿元，住宅销售金额328.86亿元，占比达80.14%;商业销售金额为81.50亿元，占比19.86%。其中，租金及物业管理服务收入约22.49亿元，在总销售额中占比仅5.48%。

宝龙地产开拓商业地产新模式能否为营收带来质的变化?肖磊认为，新模式可运作的空间比较大，但也增加了持续性的成本投入，依然离不开整个大环境的影响，营收方面可能比之前会更有持续性，从各类渠道融资的成本和难度会稍微降低一些，可操作的空间也将更大一些，但整体来说商业地产层面的竞争和经验都是未来的挑战，营收方面依然是个未知数。