55岁的购房者由于年龄受限，无法办理30年贷款。售楼员为了业绩，却满口承诺能贷。购房者得知贷款不成，讨要说法。开发商以购房者银行有负债，合同无法履行为由，罚没5万元定金。近日，一起购房纠纷引起关注。记者展开调查。

空口承诺30年贷款

黑龙江哈尔滨退休职工张女士55岁，眼见女儿已经三十多岁了，便想贷款给女儿买套新房。2018年6月24日，张女士来到由华润置地(哈尔滨)房地产开发有限公司(以下简称华润置地)开发的位于香坊区的紫云府，看中了一套114平方米的商品房。她核算了一下，自己卖一套小房做首付，再贷款百万元左右便可以购买。张女士询问售楼人员，女儿无力贷款，她和老伴(56岁)与女儿一起贷款能不能贷30年。售楼人员询问张女士是否有负债。张女士告诉她有7万多元的车贷。售楼人员随后满口承诺：“没问题，3人混合贷可以，我给你联系银行。”在得到售楼人员的肯定回答后，张女士决定买房。准备签订认购合同时，其中明确约定“必须本人签字，代签字必须提供本人授权书”。张女士告诉售楼人员，房子是给女儿买的，女儿没来，也没有授权书。售楼人员迟疑了一下，允许张女士代签。张女士就在合同上签上了女儿的名字，并当场交付了5万元认购定金。双方约定，6天内(6月30日前)张女士需交付首付款35万元，签订正式《商品房买卖合同》，逾期不交视为违约，开发商有权处置该套房屋，所交定金不退。

在接下来几天里，张女士按照售楼人员联系的多家银行办理贷款，得到的答复都是无法贷款30年，只能贷20年，因为张女士除了有7万多元的车贷还有15万元的信用卡透现负债，而且年龄偏大。张女士询问在银行工作的朋友才得知，自己被售楼人员忽悠了，夫妻都50多岁的情况下，即便是作为共同还款人，银行也不可能为其贷款30年。

张女士找到售楼人员，要求返还定金，遭到拒绝。6天的时间在相互协商的过程中很快过去了，张女士没能按期交付35万首付款。几天后，她看中的房子被华润置地卖给了他人。张女士又找到华润置地，要求退还定金。华润置地的态度依然坚决，拒不退还。

张女士的女儿仔细了解经过后很生气：“华润置地作为开发商应该知道我们根本贷不了30年，但是仍然糊弄我母亲，现在没法贷款购房反倒成了我们的违约责任?既然是我买房子，签字时约定代签需要有授权书，没我的授权售楼人员为什么允许我母亲签字?华润置地违约在先。”

签字授权成争议焦点

张女士告诉记者，签协议时，售楼人员只是询问她有没有贷款。张女士认为信用卡透支随时可以还款，不能算贷款，便只告知了车贷。华润置地对像她和老伴这样年龄的人无法办理30年贷款心知肚明，却借负债说事，明显是在推卸责任。

记者联系到华润置地(哈尔滨)公司新闻发言人蔡心浩。蔡心浩告知记者，经过调查，是张女士违约，公司没有责任，定金不能退，并且公司有权罚没。他表示，当时承诺的贷款30年没办下来是因为张女士名下除了车贷外，还有15万信用卡透现。张女士一直隐瞒这部分实情。对于签字授权书一事，蔡心浩表示，张女士的女儿与售楼人员有通话证据，属于口头授权，具有法律效力。随后，蔡心浩在电话里给记者播放了几段被剪辑的断断续续的通话录音。

记者将该录音放给张女士母女两人听后，她们十分气愤。张女士的女儿告诉记者，她母亲签协议是24日，28日售楼人员才给她打电话，电话里只是说贷款的事，没有提到需要她授权签字的事，不存在口头授权。

核实完情况后，记者致电蔡心浩，提出电话录音证据存在造假嫌疑。蔡心浩表示会去核实，之后便杳无音信。几天后，记者再次致电蔡心浩，询问调查结果，得到的答复是“定金不退，这是公司的最后决定，当事人有异议可以诉讼”。此后，蔡心浩便拒绝回答记者任何问题。

记者从张女士签订的认购合同看到，第十一条约定：“本认购书需由乙方本人亲自签署，如本人不能亲自签署，委托他人办理的，受委托人需要出具书面委托书及受托人、委托人的有效身份证明和相关资料。”乙方签字处是张女士代签女儿的名字。张女士告诉记者，签订合同时售楼人员并没有向她要女儿的委托书。

记者通过多家银行了解到，对于商业贷款购房，通行的做法是贷款年限女性不能超过60岁，条件好的如公务员等可以适当放宽到65岁，可以追加“保障人”，但亲属尤其父母不能算。即便算，被追加“保障人”贷款年限也不能超过65岁，因为随着年龄增大还贷压力和风险会加大。像张女士家这种情况，父母已经55岁，作为追加“保障人”不可能贷款30年。

律师观点

开发商应退还定金

黑龙江承启律师事务所主任、哈尔滨优秀律师孙威表示，银行为规避风险，对商业贷款有着严格的限制条件，包括年龄限制。首先，售楼人员既然为消费者提供了咨询，就应当如实告知，任何的欺骗、不负责任的说法，都应当承担相应的法律负面评价。既然是由于售楼人员的过错导致合同目的无法实现，订立合同时的意思表示不真实，开发商作为售楼人员职务行为的承担主体，就应当双倍退还定金，甚至按《消费者权益保护法》第五十五条有关欺诈的规定承担退一赔三的惩罚性处罚。

其次，售楼人员在明知合同上约定代签合同要有授权的情况下，还怂恿张女士代女儿签定合同，目的就是诱骗张女士当场交付定金。既然张女士的合同不符合合同约定的授权要求，该合同应按无权代理处分，由合同双方共同承担缔约过失责任。法律上授权虽可以事先达成也可以事后追认，但是授权的内容、权限范围必须明确，不能做扩大解释。录音中，张女士的女儿说买房的事她不管，这种消极的意思表示不能代表她已经授权其母购买标的房产。

售楼人员没有在签约时向女儿核实，事后又拼凑录音当做证据，可以看出开发商的管理缺失。消费者可以向市场监管部门投诉，要求对其不法行为做出整治。(记者 刘传江)