近日，房地产企业新力控股(集团)有限公司(以下简称“新力控股”)于港交所披露了招股书，农银国际和华泰金控担任联席保荐人。

新力控股的上市招股书显示，在2016年至2018年，新力控股的收入分别为22.23亿元、52.41亿元、84.16亿元，复合年增长率为94.6%。公司净利润分别为1.31亿元、2.78亿元、5.55亿元，复合年增长率约为105.9%。

根据克尔瑞数据披露，新力控股的销售规模分别为161.3亿元、428.1亿元和887.3元亿元，复合年增长率达136%。

在规模快速增长同时，新力控股作为一家中小房企，也不可避免的出现了高负债和高资金成本的问题。

2016年、2017年和2018年，新力控股的借款总额为64.37亿、166.75亿、221.02亿元，尚未偿还银行及其他借款总额分别为64.37亿、166.75亿、215.11亿元，加权平均实际利率高达9.3%、9.1%和9.3%。而公司的净资本负债比率分别达到了190%、270%、240%，远高于行业平均水平。

值得关注的是，新力控股在2018年初提出“保800亿争1000亿元”目标，公司项目从江西急速延伸至珠三角、长三角领域，但是快速扩张同时，公司对于项目把控能力却并未随之提高。

2017年以来，新力控股在南昌市的新力·公园壹号项目未按规定办理施工许可及安全监督手续，被南昌市建委要求限期整改。另外，南昌的新力禧园项目和新力龙湾项目额外收取“居间服务费”被消费者举报。

2018年5月，武汉市房管局还曾通报，由湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司开发建设的新力·帝泊湾项目存在标价和公示收费之外加价，另行收取未予标明的费用的问题。

同年9月，赣州新力力合置业有限公司和赣州新力未来置业有限公司开发建设的新力·帝泊湾一期、二期，未办理质量监督手续擅自开工，被赣州经济技术开发区通报。

另外，新力控股董事会主席张园林与其胞兄张国印控股的江西省第五建筑集团有限公司、胞弟张国金控股的广西路港建设集团，三家企业已经维持六年的业务关系。

中国经济网记者试图联系新力控股相关人员，但截至发稿时没有得到回复。

中小房企冲上市新力控股销售额不足千亿

招股书披露，2016年、2017年、2018年，新力控股的收入分别为22.23亿元、52.41亿元、84.16亿元，净利润分别为1.31亿元、2.78亿元、5.55亿元。

另外，在2016年及2017年，新力经营活动的现金流量为负，分别约-20.37亿以及-65.47亿元，新力控股称主要是因物业开发活动持续增加及增强土地收购力度而令经营所用现金净额重大所致。

2016年、2017年、2018年，新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元，净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。

招股书中，新力控股并未透露公司销售额。根据克而瑞数据披露，2015年新力控股销售规模仅为45亿，2016至2018年间，销售额分别达到161.3亿、428.1亿和887.3元亿，复合年增长率高达136%，不过仍未够到千亿销售额门槛。

在土地储备方面，截至3月31日，新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物业项目，包括77个由公司子公司开发的项目，以及24个由合营公司和联营公司开发的项目，合计建筑面积约为1480万平方米。其中，包括已竣工面积10.93万平方米、开发中物业面积1130万平方米，及持作未来开发物业的总建筑面积约340万平方米。

新力控股净资本负债比率超200%远高于行业平均水平

招股书显示，2016年、2017年、2018年及截至2019年3月31日，新力控股的流动负债总额分别约为137.58亿、366.28亿、595.49亿以及640.57亿元。

2016年、2017年、2018年，新力控股的借款总额分别为64.37亿、166.75亿、221.02亿元，现金及银行结余分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元。

数据显示，新力控股尚未偿还银行及其他借款(不包括公司债券)总额分别约为64.37亿、166.75亿、215.11亿元，加权平均实际利率分别为9.3%、9.1%和9.3%。

和诸多中小房企一样，新力较为依赖信托融资。截至3月底，新力尚有28项信托融资尚未偿还，其中利率最高的一笔为15.36%。截至2018年12月31日，新力未偿还信托融资总额占同日借款总额的51.6%。

而净资本负债率方面，新力控股招股书披露，2016年、2017年、2018年公司的净资本负债比率分别为190%、270%、240%。这一数字远高于行业平均水平。

新力控股在招股书中指出，净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年银行及其他借款增加。由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍，主要因为2018年完成及交付了更多的物业使现金流量增加。

关联交易频发兄弟间已做了六年生意

根据招股书披露，新力控股董事会主席张园林此前曾任江西省第五建筑集团有限公司(以下简称“江西五建”)的总经理，而张园林的胞兄张国印，是江西省第五建筑集团有限公司执行董事兼控股股东，持股比例约80.4%。

在报告期内，江西五建为新力控股的物业开发提供了大量工程、建筑和喷涂业务。招股书披露，2016年至2018年，新力控股对江西五建应付总服务费金额分别为3.83亿元、4.11亿元和8.00亿元，分别占比公司采购额的16.3%、6.6%和10.4%。

另外，张园林的胞弟张国金，为广西路港建设集团的实控人，持股比例为97.65%。

2016年广西路港集团开始为新力控股物业开发项目提供建设服务，　　2017年至2018年，新力控股对广西路港建设集团应付服务费金额分别为1.88亿元和2.64亿元，分别占比新力控股总采购金额的3.0%和3.4%。

招股书披露，新力控股与上述两家近亲控股的企业已维持了6年稳定的业务关系。且新力控股董事估计，截至2019年、2020年及2021年12月31日止，与广西路港建设集团建筑服务框架协议的最高交易额将分别不超过10亿元、16亿元和18亿元。

值得关注的是，截至2018年末，新力控股及控股股东共同对广西路港建设集团总额7亿元的借款进行担保。

新力控股近六成销售依赖于大本营江西

新力控股2010年成立于南昌，是江西省规模最大的房地产公司。2016年8月，新力成立深莞惠城市公司，开始进行全国布局。公司先是以股权收购方式大举挺进广东惠州，接着进入广州，拿下南沙、花都、肇庆、清远等7宗地块。

2017年，新力地产将总部从南昌迁入上海，同时在上海周边的无锡、昆山、苏州投子布局，扩张重点由珠三角转向长三角。

2018年初，新力控股董事会主席张园林在公司年会上确定“保800亿争1000亿元”目标，提出“4+X”战略，着重“以南昌为中心的中部区域”、“以上海为中心的长三角区域”、“以深圳为中心的珠三角区域”、“以成都为中心的西部区域”，同时机会性进入其它片区，进一步扩展全国布局。

根据招股书，截至2019年3月31日，新力控股旗下有101个项目，总土地储备约为1480万平方米，其中有高达52.6%比例的土地储备位于江西省，42.8%位于南昌。

2018年，新力控股在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额的59%，近六成销售依赖于江西地区。

新力控股在招股书中援引戴德梁行报告，就2018年住宅物业的签约销售总额而言，公司位居江西省房地产开发商之首。不过由于项目布局过度集中，新力控股也表示，江西省经济状况的任何显著下滑，均可能对公司经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。

新力控股频曝违规被处罚南昌武汉赣州遭监管通报

在新力控股急速扩张的背后，公司频频因违规而被各地监管部门处罚。

据《江西日报》2017年5月8日的报道，南昌市建委对外通报违规建设典型案例，其中位于南昌市麻丘镇环湖路的新力·公园壹号项目，未按规定办理施工许可及安全监督手续，现场三台塔吊在未按规定办理安装告知的前提下安装使用。此外，钢结构纵向跨度超36米，属超过一定规模的危大工程，未按规定履行程序的前提下已施工。南昌市建委下发《建设工程安全监督手续催办通知单》及《限期整改通知书》，要求施工单位立即停止该项目的施工作业，完善相关建设手续，对现场存在的安全生产隐患采取有效措施予以消除。

据《中国经营报》2017年12月16日报道，新力控股在南昌九龙湖板块的新力禧园项目，额外收取“居间服务费”被消费者举报。据消费者介绍，新力禧园置业顾问告知若参加“11万抵25万”活动，房价即可优惠。但是在后续购房过程中，前期支付的11万元却没有算入合同，只开具一张收据，导致支付总房价和单价均超过实际备案价格，违反“一房一价”规定。此外消费者投诉称，该项目还存在虚假宣传和欺诈消费者的行为。

收到举报后，南昌市新建区房管局执法人员赶到新力禧园售楼处，进行调查取证，并约谈了项目负责人。新建区房管、规划、工商和物价部门已经对此联合调查，暂时叫停了楼盘销售活动，责令其出具整改方案。

另外经南昌市城乡建设委员会调查发现，位于南昌市高新区的新力公园壹号的建设、施工或监理的五个工程项目未办理质监、安监及施工许可证，被要求立即停工并限期整改。

2018年5月24日，《楚天都市报》报道，武汉市房管局通报房地产市场违法违规行为整治情况，由湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司开发建设的新力·帝泊湾项目存在标价和公示收费之外加价，另行收取未予标明的费用的问题。

据新力控股的官网查询显示，公司包括武汉在内的8个城市建有新力·帝泊湾项目。

2018年9月3日，赣州经济技术开发区信息公开平台显示，赣州新力力合置业有限公司开发建设的新力·帝泊湾一期，和赣州新力未来置业有限公司开发建设的新力·帝泊湾二期工程，未办理质量监督手续擅自开工，违反了《建筑工程质量管理条例》第十三条，即建设单位在开工前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续，工程质量监督手续可以与施工许可证或者开工报告合并办理。

消费者在人民网投诉：新力龙湾开发商违规收取价外款

2018年11月21日，有消费者在人民网地方领导留言板频道留言，投诉新力龙湾开发商违规收取价外款。该消费者称自己于2017年10月份在(南昌)新力龙湾购买商品房一套，新力龙湾开发商除了收取合同房款外，还收取了9万元的居间服务费，并且只开具收据。

消费者称，新力龙湾开发商要求消费者与第三方(梦龙房地产开发有限公司)签署一份虚假的借款合同，显示该消费者签借款9万元，但并没有实际的借款支付行为。该消费者称由于不清楚相关事项，被开发商销售人员哄骗签了上述合同。

这名消费者质疑，新力龙湾的上述行为是违规销售，开发商在合同价款之外收取居间服务费，存在逃避政府监管的限价政策、变相抬高房价进行市场销售的意图。

另外，新力龙湾开发商收取居间服务费只开具收据，是否涉及偷逃税款，以及楼盘销售人员哄骗消费者签署借款合同，但并没有实际支付的借款行为，该借款合同是否属于合同欺诈?

对此投诉，南昌市房管局表示消费者可联系该局开发管理处，并提供相关材料，以便解决所涉问题。(记者关婧)