格力地产现金流连续三年为负账面资金仅22亿 营收净利双降珠海贡献超9成业绩

脱离格力集团开始“单飞”的格力地产(600185.SH)难掩发展颓势。

2018年财报显示，该公司营业收入30.78亿元，同比上年减少了1.65%，其中房地产同比减幅更达到了19.51%。而归属于母公司股东的净利润5.13亿元，同比下降17.9%。实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为4.99亿元，同比下滑了25.65%。

格力地产近年营收规模增长呈现放缓态势，2015年-2018年，格力地产营业收入分别为25.4亿元、31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元。在过去几年中，格力地产始终没能走出珠海布局，这也一定程度上降低了其规模快速扩张的可能性。据其财报数据显示，2018年格力地产营业收入中，九成以上来源于珠海区域的贡献。

长江商报记者梳理发现，在公司最新2019年一季报的财报中，公司的账面资金仅22.41亿元，负债已超过200亿元。格力地产第三期中期票据募集说明书显示，根据公司营运状况，其短期资金缺口为119.7亿元。另根格力地产规划，2018~2020年在建及拟建项目计划投资82.44亿元。

近期，格力地产又以频繁股份回购动作重振市场信心。近半年来，格力地产已经进行四次股份回购，共耗资约6.89亿元，约占公司总股本的6.95%。

半年四次股份回购

格力地产是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团战略化企业。

克而瑞研究中心近期发布《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，格力地产并未上榜。

事实上，格力地产近年营收规模增长呈现放缓态势，2015年-2018年，格力地产营业收入分别为25.4亿元、31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元。2015年至2017年，协议销售面积从16.22万平方米降至15.21万平方米，随后下滑到了6.3万平方米;协议销售金额从2015年的31.02亿元缩减为2017年的18.42亿元。

不过今年一季度，这家至少有40家公司位于珠海的企业，似乎在发力走出低谷。2019年一季度，该公司实现营收17.24亿元，同比增长100.38%。归属于上市公司股东的净利润为2.29亿元，同比增长6.74%。而截至今年一季度末，格力地产总资产为309.74亿元，较上年末增长4.4%。

值得注意的是，格力地产近期又以频繁股份回购动作重回大众视野。6月13日，格力地产启动了新一轮的股票回购，根据方案本次回购的资金总额将在人民币2亿元至4亿元之间。

这已经近半年来，格力地产第四次回购股份。截至2019年6月19日，格力地产已经进行四次股份回购，共耗资约6.89亿元，累计回购143，330，801股，约占公司总股本的6.95%。

财经评论员严跃进指出，对于格力地产来说，股份回购其实或和股价低迷有关，回购也是为了防范外部各类恶意增持。所以频繁回购本身也是企业管理层的策略，有助于稳定股权结构。

现金流连续三年为负

业绩倒退的同时格力地产也面临着资金压力。截至2018年12月31日，公司总资产为296.69亿元，归属于母公司股东权益为81.96亿元，公司资产负债率为72.34%。

长江商报记者梳理发现，2013年-2018年，格力地产的负债合计五连升，分别为126.70亿元、151.96亿元、166.51亿元、190.18亿元、195.04亿元、214.64亿元，资产负债率在70%-80%之间徘徊，一直处于高位。

与此同时，资金链进一步承压。2016年-2018年，格力地产经营活动产生的现金流量净额连续三年为负，分别为-12.35亿元、-21.02亿元、-12.17亿元。这三年期间，格力地产分别实现营收31.22亿元、31.3亿元以及30.78亿元，业绩表现平平;而其存货周转率分别为0.11次、0.09次、0.09次，长期处于较低水平。

对于企业是否存在资金不足导致的“连锁反应”，格力地产公开称，公司的开发理念不同于其他强调高周转的公司，以“精工细作”为项目开发理念，以“见细入微，精益求精”的精神创建精品工程，始终把产品质量放在第一位。同时，公司现有项目主要位于粤港澳大湾区、上海自贸区等优越的地理位置。其将继续加大销售力度、促进现金回流、提升流动性和财务效益。2019年第一季度，公司已实现经营性现金净流入。

自2018年4月以来，格力地产采取了密集的融资手段，2018年4月格力地产发行不超过30亿元的公司债券，并先后发行两期中期票据，发行规模合计10亿元。5月31日，格力地产发布公告称，拟向交易商协会申请注册发行总额不超过30亿元的长期限含权中期票据，主要用于补充公司流动资金、项目建设及其他符合国家法律法规及政策的企业经营活动;7月2日，格力地产再发行总额不超过12亿元的公司债券。

转型成效不佳

在加速开启疆扩土的当下，房企纷纷走向规模化的发展道路，布局全国版图。相比之下，格力地产的发展路径却颇为保守。

坚持“立足珠海，区域布局”发展战略的格力地产，始终没能走出“珠海”布局，除了大本营珠海之外，目前拓展的城市仅有上海和重庆。据其财报数据显示，2018年格力地产营业收入中，九成以上来源于珠海区域的贡献。

截至2018年12月31日，格力地产仅在珠海和重庆持有近70万平方米待开发土地面积。而与其同为珠海市属国企的华发股份拥有土储750.04万平方米，并在深耕珠海市场的同时，布局了华南、华中、华东、华北等经济较为发达地区的一二线城市。

据官网显示，格力地产目前的核心项目有五个，包括格力海岸、上海前滩项目、重庆两江项目、珠海公路口岸项目、洪湾渔港、静云山庄，且格力海岸、珠海公路口岸项目、静云山庄三个项目皆位于珠江。其他地产业务则限定在了上海和重庆等为数不多的城市，就连在2017年7月4日拿下的6宗商业等地块也都位于珠海。

近年来，格力地产因布局城市局限、新业务拓展鲜有效果等原因，致使销售在近年来屡屡受挫，转型遭遇瓶颈期。

2013年，格力地产启动内部结构调整和产业升级，开启多元化之路，形成“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业”五大产业并进的发展格局。

其中2014年试水的“深蓝资产”业务，作为重点转型方向。格力地产表示，公司产业布局理念及定位与《粤港澳大湾区规划纲要》中“大力发展海洋经济”，“构建现代海洋产业体系，优化提升海洋渔业、海洋交通运输”，“加快发展港口物流、滨海旅游”等规划高度契合，为公司发展提供了机遇。

不过，截至到目前，“深蓝资产”的业绩贡献还未取得明显成效。在其2018年30.78亿元的营收中，有23.89亿元贡献自房地产业务，占总营收的77.62%。

“2018年，格力地产将企业发展战略升级为‘立足珠海，区域布局’，这使项目限定在少数城市，让其在抵御政策风险方面很难分摊风险，一定程度上也为其减少了利润回收的可能。”严跃进向长江商报记者表示，从走出去的角度看，其实也说明后续在城市拓展和开发方面需要积极做把控。

为满足公司未来生产经营需要，格力地产2018年年报已透露，该公司已提请股东大会授权公司经理层决定并具体开展总额不超过100亿元的购买土地事项。今年，该公司明确提出要持续拓展新项目，在全国重点城市加大布局力度。