小区物业服务调研

针对老旧小区、回迁小区物业服务不到位、社区环境差、居民投诉率高等问题，北京市大兴区清源街道创新工作思路，以枣园尚城回迁社区为试点，探索推行“职业经理人”物业管理模式，有效地解决了社区居民反响强烈的问题，社区环境明显改善，物业费收缴率由不足20%提升至87%。

清源街道枣园尚城回迁社区2011年投入使用，共有20栋居民楼，居民2154户，大部分以小营村回迁居民为主。由于原物业公司服务质量不高，小区配套设施老化，绿地损毁严重，各类举报、投诉时有发生，2016年度物业费收缴率不足20%，物业服务工作无法正常开展，原物业公司合同到期后退出，小区管理一度处于无序状态。

增设378台数字化监控设备，加装智能门禁系统;加强小区设施维护，定期检修电梯，更换电梯照明系统……昨天，北京青年报记者走访枣园尚城回迁社区了解到，这里的居住环境比两年前极大改善，而这一切都得益于“职业经理人”物业管理模式。

据介绍，2017年5月,枣园尚城社区党支部经充分调研后，决定试点推行“职业经理人”物业管理模式。职业经理人作为小区物业管家组建服务团队，业主所缴物业费除按比例支付职业经理人薪酬和服务团队管理费外，剩余部分全都用于小区建设与管理，且资金使用公开透明，职业经理人履职情况由街道负责考核监督，督促提高服务质量。

据该社区书记刘金红介绍，“职业经理人”物业管理模式以实行社区居民议事制度为前提，由78名议事会成员推选出7名议事会代表组成社区居民议事会，围绕监督物业服务和经费开支，定期召开工作例会，并对小区管理重大事项进行表决。在管理方式方面，根据业主需求，向社会聘请保安、保洁、维修、绿化等22项专业服务公司，所有外包单位由职业经理人从专业和市场两方面进行审核，为业主选聘质高价低的专业承包单位。

“小区全部收入和支出情况进行量化公开，所有收支项目进行充分预算和提前报批，每项物业服务支出项目都需经过业主集体审核。”居民尹先生告诉北青报记者，所有资金使用情况建立台账并一律公开，业主可随时到社区居委会查看。

据市住建委相关负责人介绍，下一步将结合各区老旧小区成熟的管理经验，全面总结、分类归纳、持续优化，力争以点带面，探索解决路径，着力破解老旧小区物业管理难题。