房地产调控个贷起波澜 信用贷审批趋严、按揭贷额度控制、部分银行暂停

21世纪经济报道 方海平 上海报道

从信托到银行，房地产融资的收紧是近期金融领域的一大热点。各大金融机构都在相关监管要求之下进行严查，同时严格控制流向房地产领域的资金。从市场和机构反馈的重点来看，主要针对的是房地产企业的融资渠道，比如信托房地产业务、银行开发贷等对公涉房信贷业务。

不过事实上，此轮调控覆盖的范围以及影响要更为广泛。

日前，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(简称《通知》)，重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务，涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等。对银行而言，目前接受严格监管检查的不仅对公涉房贷款，个人按揭贷款甚至个人信用贷款、消费贷都有明显收紧迹象。

个人贷款管控被盯紧

“明显感觉到下半年以来，个人信用贷批的速度慢了很多。上半年我申请了3笔，批得很快，都抢着批，下半年就不行了。”上海地区一位信用贷申请人士对21世纪经济报道记者表示。他认为，其背后的原因跟监管收紧房地产融资是一致的，因为其实大家都知道这些个贷很大程度上最终都是流向了房地产领域，其自身所申请的多笔贷款即是为此用途，“就是用来买房、买信托。”

8月12日，21世纪经济报道记者以申请人身份咨询信用贷情况，浙江地区一家信用贷业务较大的城商行个贷经理表示，如果是用来买房的就别想了，这个途径走不通，后期会查资金流向的，查得很严格。事实上，数月前，记者咨询这一问题时，个贷经理还建议可以通过现金取出、绕道账户等方式进行操作。

不过，当日也有另一家城商行个贷经理对这一需求回复称，仍可以操作。对比之下，该行的信用贷贷款利率和额度均较高，正常标准，其一年期个贷利率达到7.2%，额度为50万元，上述银行则分别为6.15%和30万元。

南京、江苏、无锡等江苏的部分城市是今年房地产热点区域，房价涨幅较高，也是此轮监管的重点之所在。江苏地区一位银行业人士表示，最近几个月，个贷额度已经明显收紧，针对信用贷的流向亦监管严格，“近期就查出来有信用贷流向了房地产，结果银行处罚了贷款经理，并且要求申请人立即还上贷款。”

他还透露，此前该行有专门针对银行内部员工的信用贷额度，最近也全部取消了。与此同时，该行的按揭房贷业务也暂停了。“有监管检查的原因，但是额度的控制和暂停这种决定是银行自己做的，主要还是因为去年底到今年上半年放得太多了。”据21世纪经济报道记者了解，在当前时间暂停个人按揭房贷业务的并非个例。

个贷受冲击逻辑

事实上，对个人房贷的收紧也是近期非常明显的一个现象，具体体现在，一方面，热点城市的房贷利率呈现上浮迹象，“上半年的时候 ，我们首套上浮5%-10%，现在在这个基础上继续上浮5%-10%。”上述人士介绍称。据了解，南京、杭州、苏州等地近期房贷利率上浮是较为普遍的现象。

另一方面，据记者了解，部分大城市房贷利率没有变化，但是在放款节奏上有了很大调整。工行上海地区一位房贷经理表示，目前该行仍执行首套房九五折的房贷利率，其他条件也没有什么变化，但是放款要等很长一段时间，以前证件齐全之后可能数天之内就能放款到账，但是现在要等一个月以上。究其原因，并非银行缺钱，而是监管要求对放款额度和节奏进行管控。

“以前放得太快了，很多二手房交易当中，资金到了上家的财务账面上之后，他们会利用这个时间继续炒房。上半年房价炒得太热，现在要求对每天、每个月的额度进行控制。”该贷款人士介绍。

央行公布的数据显示，2019 年二季度末个人住房贷款余额27.96万亿元，同比增长17.3%;个人住房贷款余额新增10900亿元，环比下降2%，同比增长 11%，房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位;个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为 28%，环比上升9个百分点，同比上升4.6个百分点。

近年来，个人房贷规模经历了爆发式增长。央行公布的统计数据显示，2004年四季度-2014 年四季度的10年间，个人住房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，其间新增房贷余额约9.9万亿;2015年-2017年四季度，短短3年时间，贷款余额迅速攀升至21.9万亿元，其间新增贷款余额约10.4万亿。对比之下，本轮仅用了30%的时间却增加了105%的贷款。

随着个人住房贷款余额的快速增长，居民部门杠杆率也迅速攀升。

上海易居房地产研究院发布的《第二季度全国居民购房杠杆率研究》显示，2019 年二季度，我国住户部门杠杆率继续上升至55.3%。2018年底，我国住户部门杠杆率为53.2%，相比2008年底增长了35.3个百分点。