2019年，房地产信托经历了先“热”后“冷”的发展过程。

今年以来，随着房企融资政策收紧，供给渠道进一步受限，由于信托制度灵活、可提供定制化产品，取道信托融资成为不少房企优选。对于信托公司而言，房地产业务利润大、回报高，展业意愿强。此形势下，房地产信托得到蓬勃发展。

与此同时，信托公司“扎堆式”发展房地产信托背后则是一系列风险隐患，引起了监管部门的重视，下半年连续出台政策遏制房地产信托过快增长，房地产信托遇冷。

从上个月的数据来看，8月份房地产信托募资规模骤降至400亿元，环比下降近四成，几乎与年内最低点(2月份为380亿元)持平。监管规范下，房地产信托得到有效遏制。对此，用益信托研究员帅国让对记者表示，“从目前监管来看，关于房地产信托业务主要还是余额管控，并没有完全终止房地产信托业务，预计房地产信托会保持一定比例，但占比会有所下滑”。

房地产信托大降近四成

在集合信托市场上，上个月成立产品和规模均出现不同程度的滑落。用益信托月度数据显示，8月共有56家信托公司成立1608款集合信托产品，环比减少4.35%;集合信托产品成立规模为1370.71亿元，环比减少11.29%。

从投向领域来看，房地产信托募集规模受监管影响明显下滑，金融类信托和工商企业信托规模增速较快。具体来看，8月份金融类信托募集资金规模432.23亿元，环比增长30.61%;同样增长较快的有工商企业信托，募集资金105.96亿元，环比增加30.61%;基础产业信托募资规模 373.31 亿元，环比减少3.44%;房地产信托成立规模大幅度下滑，8月份共募集资金402.68亿元，环比下滑37.83%。

可以看出，房地产信托收缩成为导致整个集合信托下降的重要因素。用益信托认为，监管趋严使得房地产信托收紧，集合信托市场正处于一个新旧动能转换的阶段，消费金融、基础产业领域或成信托公司下阶段发力重心，但短期内难以弥补房地产类信托收缩带来的空白。

对于房地产信托募资规模大幅下降的原因，帅国让分析道，“其一，与今年的‘23号文’、‘64号文’等监管措施一脉相承，主要是为了防控房地产信托业务发生区域性或是系统性风险;其二，契合中共中央政治局会议‘房住不炒’，‘不将房地产作为短期刺激经济手段’的要求;其三，因为上半年房企借助信托渠道融资规模较大，并且出现融资乱象情况;事实上，最终目的还是防控金融风险。”

房地产业务违规成今年处罚重点

在控规模的同时，信托监管部门也在进一步防范房地产信托风险，严格处罚相关违法违规行为。

据记者统计，今年以来，至少有3家信托公司因房地产业务违规被监管“点名”。事由分别为“开展房地产信托业务不审慎”、“违规开展房地产信托业务”、“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”。

面对监管趋严的环境，资深信托研究员袁吉伟表示，“从近期调控政策看，更多是制约了房企的融资端，也是更好地将信贷资源配置到实体经济、新兴产业方面。短期看，房地产信托监管会承压，监管要求会比以往严格，需要信托行业在确保房地产信托业务的合规性基础上，加快回归本源，更好地服务实体经济，支持资本市场发展，实现创新转型发展。” 据《证券日报》