暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋,其空置期间的物业服务费是否应当下调?业主未交物业服务费,物业公司是否可因此限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用?利用物业共用部位、共用设施设备经营的收益是否应当公开……

9月1日开始施行的《陕西省物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)对此均进行了明确规定。

《法制日报》记者了解到,该《办法》由陕西省发展和改革委员会、陕西省住房和城乡建设厅、陕西省市场监督管理局联合印发,有效期5年。为制定该《办法》,三部门自3月19日至4月3日,公开征求对《办法》(征求意见稿)的意见建议,采纳了群众、人大代表、政协委员,以及律师、业委会代表、物业公司等多方面意见建议。

“《办法》有很多亮点,有助于解决物业管理长期以来的一些问题,彰显了政府对物业服务市场的监管决心和监督力度,非常符合陕西省物业治理的现实需要。”物业管理专家何志恒说。

物业公司收费不再任性

“一方面定价权限发生了变化,2018年,经陕西省政府同意,普通住宅小区(多层、高层)前期物业、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价;另一方面是群众对现行物业服务收费意见较大;为进一步规范物业服务收费行为,维护好业主和物业公司的合法权益,促进物业服务行业健康发展,特制定本《办法》。”陕西省发改委工作人员如此解释《办法》出台的初衷和原因。

《办法》明确了物业服务收费项目内涵及计费方式。比如《办法》规定,物业服务收费是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称,包括物业服务费、物业管理区域内交通工具停放服务费和其他服务费。

按照不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。其中,成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外,其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。

《办法》规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,其物业服务收费实行市场调节价。

《办法》鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠,对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。物业服务企业在收到业主告知后,不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。并且对临时停放30分钟之内的车辆;执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆;残疾人车辆(仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆),不得收取费用。

另外,《办法》还规定,业主因自身原因逾期不办理物业交付手续的,其空置期间的物业服务费、停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。但经业主验收,暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务企业登记确认后,其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调。

未交物业费不得强制停水停电

之前,物业服务公司不合理收费或强制收费现象备受业主诟病。

西安一小区业主向记者抱怨,其在房屋装修阶段,物业公司在已经收取装修垃圾清运费的情况下,又按砸墙面积每平方米150元强行从装修押金中扣除所谓“砸墙费”。

“本次《办法》的亮点之一便是坚决取消物业公司强制向业主收取的公摊耗能费、砸墙费、垃圾清运费、有偿服务费等不合理的自定收费项目,业主可以自行或者委托物业公司清运装修产生的垃圾,委托物业公司清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。”陕西弘业律师事务所律师夏云峰说。

《办法》明确规定了物业服务成本或者物业服务支出构成,其中,物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本,不得单独收取。

《办法》第十九条规定,物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用,不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费,或者只收费不服务、多收费少服务,以及变相收费。

根据《办法》,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。

《办法》还规定物业服务企业接受专营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,也不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。

账单从糊涂变明白

“现在小区物业的很多维修和收益就只给一个告知单,具体收费标准和收益用在什么地方?业主们并不清楚。”西安一小区业主张先生在接受记者采访时如是说。

该小区的另一业主也表示,物业公司应该公示其物业费开支情况。按照规定进行相关服务,使得各种账目清晰明了、各项费用公开透明。但实际情况是,物业服务质量标准难以界定、费用明细不及时公布,因而就产生了业主对物业不信任的矛盾。

“《办法》最大的亮点就是把物业管理成本和物业服务收费标准逐步地公开化、透明化。将过去的‘糊涂账’逐步走向‘明白账’。”何志恒表示。

《办法》要求物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告,以及共用部位、共用设施设备分布图,明确车位权属,便于业主查询。

根据《办法》,物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示,公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料,物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。

《办法》还规定,物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开,不得损害业主利益。利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的,所得收益归属全体业主所有,优先用于抵扣物业服务费或者专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

各地抓紧制定实施细则

陕西省发改委工作人员表示,由于从发布到开始执行的时间比较紧,各地市目前正在抓紧制定实施细则或过渡性文件。《办法》要落地,最终要体现在各地的实施细则上。

《办法》也规定,各地发展改革部门、物业行政主管部门、市场监督管理部门要加强物业服务收费监督管理工作。发展改革部门要严格按照有关法律法规规定合理制定收费标准。物业行政主管部门要建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强物业服务行业诚信管理。市场监督管理部门要对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等违法违规行为,依据有关法律、法规以及规定严肃查处。

据西安市发改委方面介绍,在科学测算和充分调研基础上,西安市发改委拟定了《西安市物业服务收费管理办法》(征求意见稿)和《西安市物业服务收费指导标准》(征求意见稿),下一步,西安市发改委还将广泛听取各方面意见,待办法完善后按相关程序尽快出台。

同时,西安市发改委明确为保持西安市物业服务市场基本稳定,在《西安市物业服务收费管理办法》及《西安市物业服务收费指导标准》正式出台之前,西安市实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费的收费标准,暂按《西安市物价局西安市住房保障和房屋管理局关于转发陕西省物业服务收费管理实施办法的通知》(市物发〔2014〕147号)和《西安市物价局关于加强物业区域内交通工具停放服务收费管理的通知》(市物发〔2018〕185号)等相关规定执行。