经济日报-中国经济网北京9月27日讯(记者李景)近日，美国联合办公企业WeWork延迟上市的消息成了联合办公行业的大新闻。按照此前的招股说明书，WeWork估值470亿美元，有望成为上市规模仅次于网约车巨头Uber的美股年内第二大IPO。但随后，外界的质疑以及估值的下调等中止了这场行业盛事。一时之间，有关联合办公的盈利模式和发展现状成为市场热议的焦点。

联合办公不是二房东

招股说明书显示，2016年至2018年，WeWork的净亏损分别为4.2美元、9.3美元、19.2亿美元，而市场也将WeWork持续扩大的巨额亏损归咎于其“二房东”商业模式。

据了解，起初，联合办公企业以出租联合办公室为主要业务，多数公司先以长期租约签下办公区，经过改装之后，再租给公司和自由职业者。但这种以长租拆分为短租的商业模式缺乏护城河，易于模仿和被挑战，同时商业价值低，难以满足市场多元化需求。随着行业的不断发展，联合办公企业也正在积极进行商业模式的创新，如空间+服务、空间+投资孵化、社群+生态、移动办公、云办公等等。

“要区分二房东模式和非二房东模式，需要理解二房东不做什么——品牌、产品、用户服务。”国内联合办公企业梦想加创始人王晓鲁对联合办公的商业模式给出不同看法。“比如，梦想加提供的并不仅是空间面积，而是一种面向用户的产品。这种产品包括物理空间、办公软硬件和系统，也包括服务和体验提升等。”

目前，联合办公企业不仅提供着办公空间的新环境，还创造了社群联结的新模式，从“转租”迈向“运营”，真正实现共享经济的“1+1>2”，通过分享带来经济新动力。“这种模式的转变，体现了联合办公重塑传统商办市场的核心逻辑，不仅改变了产业链条，同时改变了定价逻辑。”王晓鲁说。

据悉，2015年是中国联合办公元年。“双创”呈现井喷之势，直击创业者痛点的联合办公空间快速发展，联合办公空间品牌从50家迅猛增长至2300多家。2016年，联合办公市场快速爆发;2017年，联合办公市场迎来融资并购年，国内融资规模高达404亿元;2018年，联合办公市场迎来洗牌;2019年恰逢资本寒冬，行业又进入深度洗牌，联合办公企业进一步保持缄默，原本WeWork上市被业内视为一剂强心针，但推迟上市又为整个行业的发展蒙上一层阴影。

事实上，在当前的环境下，国内联合办公行业都在各自进行着自己的战略布局。比如，今年3月至4月，梦想加连续进入西安、南京、杭州，连开三城。其中，在西安布局近70000平米，超过33000平米的梦想加西安旭辉中心空间成为西北地区规模最大的联合办公空间。5月，氪空间获得IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投的10亿元融资，并宣布将从“联合办公”转向“综合办公服务+新型资产管理”。

业内人士分析认为，一方面，去年梦想加获得两轮重量级融资，支持公司进行规模扩张，另一方面，梦想加逐渐成熟的运营模式，使得公司规模扩张的边际成本更低。

据了解，与其他联合办公企业重资产、重空间不同的是，梦想加的运营模式是重产品、重服务。王晓鲁指出，梦想加打造的是一种办公场景，通过输出“OaaS(Office as a Service，办公即服务)”产品体系，利用空间设计、智能空间管理以及社区运营产品，打造舒适、高效、开放的企业办公服务体验。

其中，空间设计将办公空间中的办公资源按使用场景重构;社群运营将空间中的人连接为社群;智能办公系统作为基础，管理统筹所有办公资源以实现办公功能分区，并为运营后台提供数据基础。

基于此，梦想加中70%以上为智能、空间产品的研发人员，其中，软硬件技术团队近百人，支持着公司根据企业的细化需求，提供专业化、定制化、标准化的产品+服务。“标准化产品+良好经营+运营成本把控，才是规模扩张的正确路径。单店盈利、产品标准化成熟、边际成本降低，都是梦想加下一步发展的基础。”王晓鲁表示。

精细化运营成关键

作为商业地产领域的“新蓝海”，联合办公在全世界蓬勃发展起来。数据显示，2014年至2017年，在全球主要市场，联合办公的复合年增长率都超过了20%，增长速度最快的亚太地区复合年增长率更是超过了35%。

在中国也是如此。高力国际数据显示，中国联合办公空间保持年均30%的增长率。预计到2020年，联合办公空间将占整个办公市场的7%-10%，到2030年将会达到30%，届时联合办公空间在中国排名前20的城市中将形成一个超千亿级规模的市场。

虽然近年来，中国联合办公企业如雨后春笋般出现，但市场格局尚无定论，大部分企业融资未到C轮，实现盈利的也并不多。

克而瑞数据显示，目前50家国内外联合办公品牌商中，10家头部企业的2018年新增联合办公空间数量都高于2017年，行业价格战也进入白热化。2018年，拿到新一轮融资的WeWork将其在上海的经纪人佣金上调到25%，比行业平均佣金水平10%高出一倍多。氪空间也对旗下分布在6个城市的12个联合办公社区实施较大力度的补贴。

业内人士指出，联合办公行业不是靠补贴烧钱就能打倒对手，这个行业除了需要资本的支持以外，如何更好地精细化、差异化运营，把服务真正做好才是制胜关键。

王晓鲁也指出，不盈利的扩张都是徒劳的，梦想加在北京、成都这两个城市都实现了单店盈利。低价倾销战略显然已经不再适合当下的情况，谁能用技术、产品和服务抓住用户痛点，赋能精准运营，谁就能决胜下半场。

“与广撒网式扩张不同的是，梦想加采取深耕式布局。”王晓鲁进一步表示，深耕式多点位的布局方式不仅有利于精细化运营，实现区域协同，还能满足不同层级企业团队的多样性需求。

“联合办公并不是孵化器、众创空间，并非只向初创企业提供服务，而是面向所有企业的一种新办公服务，市场前景巨大。”王晓鲁认为，联合办公行业远不需要在业内拼刺刀，应该指向整个商办市场，一起帮助用户创造更多价值。

目前，梦想加在北京、成都、上海、杭州、西安、南京等城市核心商圈布局运营40余个空间，累计入驻包括中粮、百度、蔚来汽车、亚洲航空、滴滴、今日头条、快手等大企业成为灵活办公客户，成熟运营社区平均入驻率达95%以上。