据CNBC报道，在美国联合办公企业WeWork计划上市关键节点，由于公司治理和估值问题引起轩然大波，其首席执行官亚当·纽曼(Adam Neumann)宣布将辞职。

按照此前的招股说明书，WeWork估值470亿美元，有望成为上市规模仅次于网约车巨头Uber的美股年内第二大IPO。但随后，外界的质疑以及估值的下调等中止了这场行业盛事，一时之间，全球市场目光聚焦联合办公，探讨行业的盈利模式和发展情况，以及挖掘更多有价值的联合办公企业。

十余年行业发展 联合办公≠二房东

联合办公最早起源于美国硅谷，2005年，世界第一家联合办公非盈利组织SpiralMuse在旧金山成立。近年来，联合办公行业快速发展。

起初，联合办公企业以出租联合办公室为主要业务，多数公司先以长期租约签下办公区，经过改装之后，再租给公司和自由职业者。

但这种以长租拆分为短租的商业模式缺乏护城河，易于模仿和被挑战，同时商业价值低，难以满足市场多元化需求。随着行业的不断发展，联合办公企业也正在积极进行商业模式的创新，如空间+服务、空间+投资孵化、社群+生态、移动办公、云办公等等。

而此次IPO折戟，市场将WeWork持续扩大的巨额亏损归咎于其“二房东”商业模式。

“要区分二房东模式和非二房东模式，需要理解二房东不做什么——品牌、产品、用户服务。”国内知名联合办公企业梦想加的创始人王晓鲁对WeWork的商业模式给出不同看法，“梦想加提供的并不仅是空间面积，而是一种面向用户的产品。这种产品包括物理空间、办公软硬件和系统，也包括服务和体验提升等。”

目前，联合办公企业不仅提供着办公空间的新环境，还创造了社群联结的新模式，从“转租”迈向“运营”，真正实现共享经济的“1+1>2”，通过分享带来经济新动力。“这种模式的转变，体现了联合办公重塑传统商办市场的核心逻辑，不仅改变了产业链条，同时改变了定价逻辑。”王晓鲁指出。

国内市场深度洗牌 梦想加逆势扩张

在经历了2015-2017年，从萌芽到快速爆发、加速并购阶段，2018年，中国联合办公市场迎来洗牌。一方面，强者恒强，并通过并购重组扩大企业规模。另一方面，弱者退场，一批小型联合办公品牌，由于盲目扩张、盈利能力差等问题相继倒下。

今年恰逢资本寒冬，行业又进入深度洗牌，联合办公企业进一步保持缄默，此时的WeWork估值大减、上市推迟等消息都为行业发展蒙上一层阴影。

事实上，当前的大环境下这种行业波动实属正常，资本的狂热曾带来整个行业的跑马圈地，如今浪潮退去才能看出谁在裸泳。今年年初，国内有部分联合办公品牌开始着手关闭部分不挣钱的项目，并陷入退租、裁员等负面舆情;5月，氪空间获得IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投的10亿元融资，并宣布将从“联合办公”转向“综合办公服务+新型资产管理”。

也有企业选择逆势扩张。今年3月-4月，梦想加连续进入西安、南京、杭州，连开三城。其中，在西安布局近70000平米，超过33000平米的梦想加西安旭辉中心空间成为西北地区规模最大的联合办公空间。

业内人士分析认为，一方面，去年梦想加获得两轮重量级融资，支持公司进行规模扩张，另一方面，也更重要的是，梦想加逐渐成熟的运营模式，使得公司规模扩张的边际成本更低。

据了解，与其他联合办公企业重资产、重空间不同的是，梦想加的运营模式是重产品、重服务。王晓鲁指出，梦想加打造的是一种办公场景，通过输出“OaaS(Office as a Service，办公即服务)”产品体系，利用空间设计、智能空间管理以及社区运营产品，打造舒适、高效、开放的企业办公服务体验。

其中，空间设计将办公空间中的办公资源按使用场景重构;社群运营将空间中的人连接为社群;智能办公系统作为基础，管理统筹所有办公资源以实现办公功能分区，并为运营后台提供数据基础。

掘金千亿蓝海市场 精细化运营成关键

作为商业地产领域的“新蓝海”，高力国际数据显示，中国联合办公空间保持年均30%的增长率。预计到2020年，联合办公空间将占整个办公市场的7%-10%，到2030年将会达到30%，届时联合办公空间在中国排名前20的城市中将形成一个超千亿级规模的市场。

为抢夺这个蓝海市场的头把交椅，部分联合办公企业采用了互联网烧钱式打法，一方面不惜以高价抢地，甚至大幅提高中介佣金来抢夺客户，另一方面推行低价策略抢占市场。

克而瑞数据显示，50家联合办公品牌商中，10家头部企业的2018年新增联合办公空间数量都高于2017年，甚至有联合办公企业不惜以高于市场价30%的价格向开发商拿项目，部分企业推出“租一年赠一年”和补贴打折等优惠措施。

但业内人士指出，不同于互联网行业的烧钱大战，联合办公行业不是靠补贴烧钱就能打倒对手。

王晓鲁指出，不盈利的扩张都是徒劳。梦想加一直保持着相对稳健的经营，并致力打造一个很健康的，可以复制的商业模式，并已经初显成效，在北京、成都这两个经营多年的城市实现了单店盈利。王晓鲁认为，“用互联网思维重构办公行业，并不是指激进的获取用户，而是用产品化的思路不断打磨产品和服务，让用户用脚投票。”

目前，梦想加在北京、成都、上海、杭州、西安、南京等城市核心商圈布局运营40余个空间，累计入驻包括中粮、百度、蔚来汽车、滴滴、今日头条、快手等近1000个团队，吸引国际知名的联想、美团、用友、宝盾门业等大企业成为灵活办公客户，成熟运营社区平均入驻率达95%以上。

不难发现，除了北京、上海以外，梦想加的布局以新一线城市为主，同时力求站稳当地行业规模和效益头部位置。“与广撒网式扩张不同的是，梦想加采取深耕式布局。”王晓鲁进一步指出，深耕式多点位的布局方式不仅有利于精细化运营，实现区域协同，还能满足不同层级企业团队的多样性需求。

当联合办公进入中场战役后，走马观花式的圈地和低价倾销战略显然已经不再适合当下的情况，谁能用技术、产品和服务抓住用户痛点，赋能精准运营，谁就能决胜下半场。

“联合办公并不是孵化器、众创空间，并非只向初创企业提供服务，而是面向所有企业的一种新办公服务，市场前景巨大。”对于梦想加，乃至中国联合办公行业的未来，王晓鲁指出，“联合办公行业远不需要业内拼刺刀，我们应该指向整个商办市场，一起帮助用户创造更多价值。”