北京市住建委10月22日公布了北京市物业管理条例(草案)，该草案目前公开征求意见。根据该条例(草案)内容，北京将实现物业管理重心下沉，全面赋权街道、乡镇管理权。条例(草案)规定，街道办事处、乡镇人民政府具体履行指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会的组建和运行，参加物业服务承接查验，办理相关备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，建立物业管理纠纷协调机制和物业服务应急保障机制等职责。

前期物业服务合同期限最长不超2年

明确前期物业的管理责任及合同履行，促进前期物业的规范运行。条例(草案)规定，建设单位承担前期物业服务责任。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋销售合同的约定承担;房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

根据条例(草案)前期物业服务合同期限最长不超过2年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。期限届满，业主未就是否继续使用前期物业管理人做出决定的，在业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效之前，前期物业管理人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效的，前期物业服务合同终止。

明确建立物业管理委员会制度

条例(草案)在关于业主大会、业主委员会的设立、选举和日常运行的保障、规范程序方面，增加了可操作性。条例(草案)明确了申请成立业主大会的条件、业主委员会的选举程序、筹备组的组建及工作内容、首次业主大会的议定事项、业主大会和业主委员会的职责、业主大会依照规定召开的组织监督。

关于物业管理委员会方面，条例(草案)建立了物业管理委员会制度，规定其履行组织业主共同决定物业管理事项的职能，设定了物业管理委员会的构成及运行程序，明确了关于业主对物业管理委员会确定的事项产生异议后的处理程序，充分保障业主权益。

有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项：不具备成立业主大会条件的;具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的;需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。

建立物业服务收费动态调整机制

条例(草案)要求建立物业服务收费动态调整机制。条例(草案)根据住宅小区不同类型对物业服务收费的动态调整进行了分类处理：商品房小区物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商。

市住房和城乡建设行政主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业管理人在协商物业服务费用时参考。物业服务费按照规定纳入政府定价目录的，由市发展改革会同市住房和城乡建设行政主管部门根据情况予以调整。

专项维修资金余额不足30%时应补足

根据条例(草案)，完善专项维修资金补建和续筹，明确专项维修资金的监督管理。条例(草案)明确了专项维修资金的续筹标准，专项维修资金余额不足30%时，应当按照届时适用的标准补足专项维修资金;规范了专项维修资金的使用，要求设立银行专用账户管理。业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

国家实施专项维修资金制度之前的未售公房，没有专项维修资金的，产权单位应当按照规定建立并足额交纳专项维修资金。

国家实施专项维修资金制度之后出售的公房，业主和售房单位应当按照国家和本市规定的比例交纳专项维修资金;未按规定交纳专项维修资金的，业主和售房单位应当协商并足额补交，未足额补交的，已出售的公房不得再次转让。