11月25日，《北京市物业管理条例(草案)》提请市十五届人大常委会第十六次会议审议。市司法局局长李富莹受市政府委托作说明。对于物业费、业委会、停车位等备受关注的议题，条例草案一一进行了规定。

物业费实行市场调节价

对于小区物业费标准，条例草案明确，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。

而对拒不交纳物业费的业主，物业管理人可以向人民法院起诉。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，可依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

对于开发商前期引入的“老物业”，条例草案提出，前期物业服务合同期限最长不超过两年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。期限届满，业主未就是否继续使用作出决定的，在业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效之前，前期物业管理人继续提供服务。

此外，条例草案提出，业主共同决定解聘物业管理人的，应当自接到通知之日起30日内履行交接义务，并撤出物业管理区域。原物业管理人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。交接期间仍由原物业管理人维持正常物业秩序。

同时，新物业管理人不得强行接管物业。对拒不移交有关资料或者财务的，处1万元以上10万元以下罚款;拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款。

首提建立物业管委会

李富莹介绍，鉴于实践中存在的小区“自治失灵”问题，条例草案立足于为业主大会的成立、筹备及日常运行提供制度性保障，调整了申请成立业主大会的条件。

条例草案规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域内，交付面积过半下，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位，均可以申请成立业主大会。

业主大会采取会议方式，可以确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格;选聘、解聘物业管理人或者不再接受事实服务;筹集、管理和使用专项维修资金;申请改建、重建建筑物及其附属设施;决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益等共有资金等。

业主大会之后就是选举业主代表组成的业委会。李富莹介绍，针对业委会运行中存在的权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题，条例草案从把好人选关、增加备案制度、明确职责、增加禁止性规定等方面进行了规范。

什么人可以成为业委会委员?条例草案提出，被列为失信被执行人的业主，以及未按时足额交纳物业服务费，或者存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的业主，不可以担任业主委员会委员。业委会委员实行任期制，每届任期不超过五年。

此外，业委会应当自选举产生之日起30日内，持管理规约、委员和候补委员名单、业主大会议事规则等材料向所在地的街道办事处、乡镇政府申请备案。

对于有些无法成立业主大会的小区，条例草案创设物业管理委员会，赋予其组织业主共同决定物业管理事项的职能，为更广泛地实施物业服务提供制度基础，避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业委会制度运行不畅造成的所有权行使不充分问题。

条例草案规定，业主代表应不少于物管会成员人数的1/2。在议事制度上，物管会会议应当有半数以上委员且半数以上业主代表委员参加。会议结束后3日内，应将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示10个工作日。

小区停车位优先满足业主

对于备受关注的小区停车位管理，条例草案也对其进行了明确规范。提出，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。不出售或尚未售出的，应当提供给本物业管理区域业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

如违反规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人，将被责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还，按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下罚款;拒不改的，按每个违法出租车位处每月2000元罚款。

值得注意的是，条例草案还规定，业主应按照规定分类投放生活垃圾，物业管理人是生活垃圾分类的管理责任人，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类。对未履行责任的物业管理人，可依照生活垃圾管理法律法规责令改正，处3000元以上3万元以下罚款。(记者 陶凤 常蕾)