6-8%的利润率对房地产开发商来说，是高还是低?

12月11日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称“通知”)，进一步加强长沙市商品住房价格管理，明确价格构成：即由“成本+利润+税金”三部分组成，其中平均利润率为6-8%。通知自12月11日起执行。

e公司记者当晚咨询的多位长沙地产人士表示，6-8%的利润率控制其实在2017年就有相关试行办法，“通知的出台，更多是彰显长沙市商品住房价格管理相关政策延续性。”

值得注意的是，中银国际证券研报显示，2019年前三季度，地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%，分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面，板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较2019年上半年下降1.1和1.5个百分点。

平均利润率锁定6—8%

简单梳理通知内容。通知称，此举的目的是为贯彻落实中央“房住不炒”的精神和省委省政府、市委市政府房地产调控政策，进一步加强我市商品住房价格管理。

通知明确，长沙市商品住房价格由“成本+利润+税金”三部分组成。

其中，成本构成包括8个方面，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1—4项之和为基数，平均利润率为6—8%。

通知指出，5类费用不得计入商品房价格，包括：住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种与商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

此外，通知明确，有关费率需要变动时，由长沙市价格主管部门调整。

2年前出台暂行办法

长沙为何锁定商品房价格6-8%的利润率?这个利润率又是否合理?

e公司记者检索长沙市政府网站发现，12月11日生效的6-8%的利润率规定并非“一刀切”出台，实际上2年前长沙市发改委已有试行办法。

公开文件显示，2017年底，为进一步加强限价商品住房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，结合本市实际，长沙市发改委出台《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。

暂行办法规定，长沙市价格主管部门负责核定限价商品住房基准价格，市住建、国土等部门配合相关工作。房地产开发企业应将限价商品住房价格做好明码标价，凡违反国家明码标价等相关规定的，将予以严肃查处。

暂行办法还公开了核价流程。根据程序，房地产开发经营企业将申请核价资料备齐后，由市价格主管部门采取政府购买服务的方式，委托第三方专业机构进行成本审核，并由市成本调查队进行复核。

此后，市价格主管部门根据开发企业申报资料和成本审核情况制定限价商品住房基准价格，该价格也是楼盘限价商品住房均价。

e公司记者对比两份文件内容发现，关于商品住房价格核定方面的核心数据和内容基本一致。

为了让暂行办法更具执行性。2018年5月，长沙市发改委发布《关于限价商品住房销售价格(成本法)监制流程的通知》明确限价商品住房销售价格(成本法)监制流程将按四个步骤，共计10个工作日完成。

值得一提的是，暂行办法有效期是从2017年12月11日到2019年12月11日，也就是说，如果长沙发改委不在今天出台通知，长沙商品住房价格6-8%的利润率规定将处于“无章可依”的局面。

长沙的低房价与严管控

因为通知是一项延续性政策，多位开发商人士均向e公司记者表示“影响其实不大，而且长沙目前的房地产项目本身就很难把利润率做到6-8%。”

不过，e公司记者查阅A股多家上市房企净利率发现，截至9月30日，万科A、保利地产、新城控股的营业净利率分别为12.77%、15.70%、14.14%，明显高于长沙商品房6-8%的利润率规定。

上述人士表示，这些上市房企一般在全国都有布局，在有的区域市场可能取得更高的利润，但在长沙，“因为长沙的低房价与严管控，房地产项目利润微薄。”

一位匿名人士向e公司记者透露，有家房企在长沙开发一个项目，经过核算，发现做得好才有1%的利润，做得不好就会亏损。

那么长沙房价到底是什么现状?

中国指数研究院发布的2019年11月“百城价格指数”显示，全国100个城市新建住宅平均价格达到了15105元/平方米。其中，长沙新建住宅均价为8622元/平方米，环比微涨0.06%。

上海易居房地产研究院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》显示，长沙以6.4的房价收入比“吊车尾”，同时在50个城市中也是唯一一个低于7的城市。

政策方面，为了遏制房价过快上涨，贯彻”房住不炒“的中央精神，长沙可谓“严防死守”，2017年“318”“520”“923”系统调控政策轮番出台;2018年长沙出台“625反炒房”“湘十一条”等措施，从限购、限售、限贷全方位调控，这也被誉为全国最严厉的楼市调控新政。

“虽然长沙房地产市场面临较大压力，但长沙房产调控政策仍将维持延续性和稳定性，”上述人士说，通知的出台正是上述判断的依据之一。