按人民银行公告〔2019〕30号要求，3月1日，存量浮动利率贷款定价基准转换正式启动。目前，各主要银行已完成相关准备工作并发布转换公告，贷款客户可以通过银行官方网站、微信公众号等渠道了解相关信息。

其中，存量商业性个人住房贷款规模大，事关老百姓“钱袋子”，且情况复杂，例如此前有的购房者享受打折利率，有的则是基准利率上浮;重定价日有的选择每年1月1日，有的选择贷款发放日的每年对月对日...一起来了解下不同购房者该如何选择~

1. LPR是什么?

LPR即贷款市场报价利率，与贷款基准利率不同，LPR由各报价行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出并按月公布，市场化程度更高，能够随着信贷市场资金供求等因素变动，可以为银行贷款提供定价参考。报价加点幅度主要取决于报价行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

2019年8月，人民银行改革完善LPR形成机制。12月，人民银行发布公告推进存量贷款定价基准转换，并明确自2020年1月1日起，金融机构新发放贷款不再使用贷款基准利率，应主要参考LPR进行贷款定价。今年3月起，原参考贷款基准利率的存量浮动利率贷款，可按市场化、法治化原则，由借贷双方自主协商将定价基准转换为LPR或固定利率，定价基准转换原则上应于今年8月31日前完成。

新的LPR由18家报价行于每月20日(遇节假日顺延)向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。公众可于每月20日9：30后在全国银行间同业拆借中心网站和中国人民银行网站查询。2月20日最新报价显示，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。

2.哪些贷款需要进行定价基准转换?

本次转换范围包括2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。根据目前各大银行发布的公告来看，涉及个人的贷款，包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等均在转换范围内。

如果贷款存在分次提款、循环贷等情形，工商银行的公告显示，对于尚未提款的部分，转换后的执行利率水平不高于转换前利率。

此外，固定利率贷款，公积金个人住房贷款无需转换。固定利率是指贷款实际执行利率在整个贷款期限内始终保持不变，无需将定价基准转变为LPR。

如果是公积金组合贷款，那么其中商业性个人住房贷款需要进行定价基准转换，公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行。

3.选择固定利率还是锚定LPR?

先上结论：

根据人民银行规定，个人住房贷款利率水平在转换前后保持不变，若选择转为固定利率贷款，那么在剩余还款期限内，你的贷款利率将一直保持不变;若选择转为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，未来你的贷款利率将在现有利率水平的基础上跟随LPR的变动而变动。目前多数专家认为短期内利率大概率处于下行周期、LPR总体可能呈下降走势。基于此，目前将房贷转换成以LPR为定价基准可以享受利率下降的实惠。不过未来较长一段时间LPR具体上升还是下降，则无法判断，需要您谨慎选择。需要注意的是，只有一次选择权，选择固定利率或者锚定LPR后，剩余借款期限内定价基准不能再次转换。

举几个例子：

Ⅰ.享受打折利率的购房者

小A的1笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率打8折，现执行利率为4.9%×(1-20%)=3.92%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日，那么加点幅度应为-0.88个百分点(3.92%-4.8%=-0.88%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是3.92%(4.8%-0.88%)。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR-0.88%，此后每年以此类推。

我们假设LPR总体呈下降走势，2020年12月发布的5年期以上LPR较2019年12月下行0.1个百分点，为4.7%。则2021年1月1日，小A的房贷利率为3.82%(4.7%-0.88%=3.82%)，与选择固定利率相比下降了0.1个百分点。

Ⅱ.利率上浮的购房者

小B的1笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%=5.39%)。

2021年1月1日，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

我们假设LPR总体呈下降走势，2020年12月发布的5年期以上LPR较2019年12月下行0.1个百分点，为4.7%，则2021年1月1日，小A的房贷利率为5.29%(4.7%+0.59%=5.29%)，与选择固定利率相比下降了0.1个百分点。

4.锚定哪个期限的LPR?

具体锚定1年期还是5年期以上LPR，要看购房者的原合同借款期限，注意不是剩余借款期限!借款期限在5年及以内的主要参考1年期LPR加点形成，借款期限在5年以上的主要参考5年期以上LPR加点形成。例如，您的借款合同中约定的贷款期限是10年，您于2020年5月1日转换时，贷款剩余期限是2年，则转换时仍将按照10年选择参照利率。

5.重定价日如何选择?

怎么理解重定价周期?

根据各主要银行的公告，大多数银行支持客户选择保持原合同约定的重定价日不变。重新约定的重定价日方式有两种：第一种是每年1月1日重定价，就是按照1月1日的相应期限LPR水平计算;第二种是你的贷款发放日的每年对月对日重定价，即按对月对日那一天的相应期限LPR水平计算。大多数银行支持客户保持原合同约定的重定价周期不变，如果重新约定重定价周期，商业性个人购房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。

①如果重定价日为每年1月1日，在2021年1月1日(重定价日)之前，购房者的存量房贷利率水平没有任何变化，只不过是计算方式由以前基准利率上浮下浮几个百分点转变为LPR+点差(点差固定，可为负值，此时LPR为2019年12月20日水平)。在2021年1月1日，房贷执行利率会调整为2020年12月发布的相应期限LPR+点差，此后每年以此类推。

②如果重定价日为贷款发放日的每年对月对日，从转换时点至此后的第一个重定价日(不含)，转换后的执行利率水平等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR+点差(点差固定)，此后每年以此类推。

举个例子!

小C的1笔商业性个人住房贷款发放日为2010年5月10日，原合同期限20年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率打9折，现执行利率为4.9%×(1-10%)=4.41%。他在定价基准变更时将重定价日调整为贷款发放日的每年对月对日，即每年5月10日。

转换时点也很重要哦!大部分银行是这样做的：

Ⅰ.如果小C在2020年3月30日(即在他选择的重定价日——5月10日之前)变更定价基准，那么从2020年3月30日至2020年5月9日，贷款执行利率水平依然是4.41%。2020年5月10日(也就是重定价日)，贷款利率水平应该为2020年4月份公布的5年期以上LPR加相应点数。此后每年以此类推。

Ⅱ.如果小C在2020年6月10日(即在他选择的重定价日——5月10日之后)变更定价基准，那么从2020年6月10日至2021年5月9日，贷款执行利率水平依然是4.41%。从2021年5月10日，贷款利率水平应该为2021年4月份公布的5年期以上LPR加相应点数。此后每年以此类推。