经过3个多月广泛的征求意见和论证，沪深交易所于1月29日正式发布3项基础设施公募REITs配套业务规则，为后续产品发行操作提供了依据和指引。

“这在审核、发售等方面解决了首批试点产品上市前政策上的最后一公里问题。”国信证券REITs试点项目负责人余世暐对《证券日报》记者表示。

“这表明，基础设施公募REITs试点工作取得阶段性进展，要全面起步了。”大通证券投资银行事业部总经理李娜接受《证券日报》记者采访时说：“该产品的推出，能有效盘活存量资产，带动增量投资，形成良性投资循环，降低企业杠杆率，提高直接融资比重，推动资本市场更好地服务实体经济。”

《证券日报》记者还从交易所层面了解到，相关技术系统已准备就绪，投资者对接和市场培育持续跟进，随时准备迎接首批试点项目的申报。市场估计，首批推荐项目有望于2021年上半年发行落地。

试点项目遴选正稳步开展

按照基础设施公募REITs试点流程安排，项目由各省级发改委推荐至国家发改委，国家发改委再将符合条件的项目推荐至证监会、深沪交易所履行注册、审查程序。

2020年10月底，国家发改委首批基础设施REITs试点项目截止申报，共收到各省发改委推荐项目近50单。2020年11月底，已有近30个项目参加国家发改委组织的基础设施公募REITs试点项目答辩。

作为开展资产证券化业务和推动REITs产品创新实践的重要平台，深交所是境内最早探索引入REITs的交易所，一直致力于推进境内REITs产品的研究、开发与创新，相继推出国内首单私募REITs“中信启航”、首单以公募基金为载体的REITs“鹏华前海万科REITs”、首单物流仓储基础设施私募REITs“中信华夏苏宁云享”、首单住房租赁类REITs“新派公寓”、首单公共人才租赁住房类REITs“深创投安居集团”、首单奥特莱斯类REITs“首创钜大奥特莱斯”、中西部首单高速公路基础设施REITs“四川高速隆纳高速”等一批市场标杆项目。

截至目前，深交所市场已累计发行私募REITs产品50单、发行规模1055亿元，市场占比近六成，底层不动产涵盖商业物业、住房租赁、高速公路、桥梁、物流仓储、产业园区等多种类型，初步形成国内规模最大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的特色REITs板块。

据了解，深交所正紧锣密鼓推进基础设施公募REITs试点的项目储备工作，按照“重点试点区域、重点资产类型、重点意向企业、重点市场机构”的指导原则，通过走访接待、召开座谈会、主办培训、投教宣传等多种方式，与各地发改委、国资委、金融局、企业、市场机构、投资者等加强对接，宣传推介基础设施REITs试点政策，在物流仓储、交通、产业园区、污水垃圾处理、数据中心、能源发电等领域储备近40单项目，部分项目已由地方发改委推荐至国家发改委参与试点项目遴选答辩。

市场空间广阔需各方合力

基础设施行业领域广泛，资产现金流稳定，发展REITs空间广大。据北京大学光华管理学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》显示，中国基础设施存量规模超过100万亿元，仅将1%证券化即可撑起一个万亿元规模的基础设施REITs市场。

有专家指出，公募REITs试点工作平稳落地，需要各参与方凝聚发展共识、形成合力。李娜认为，基础设施公募REITs采用“公募基金+资产支持证券”产品架构，参与人和参与环节较多，相信在监管机构引导下，按照“发起人(含地方政府)-管理人-投资者”三位一体推进，RETIs市场将不断发展壮大。

针对公募REITs试点工作中哪些关键环节存在问题，鹏华基金在接受《证券日报》记者采访时表示：在运营委托环节，由于目前基金管理人短期内可能缺乏直接运营管理能力，大多数项目采用委托外部运营机构管理的模式，因此需要基金管理人进行合理的运营委托关系设计安排，以基金份额持有人利益为出发点，协调原始权益人、运营委托方，通过收益分成、份额自持等方式进行利益绑定，最终实现在投资人获得良好盈利体验的同时，运营委托方也可以获得相应合理回报，实现各方共赢。

有业内人士指出，筛选优质项目，确保基础设施REITs的可持续发展，是本次试点最关键的环节。基础设施项目遴选阶段，部分项目存在土地或股权等转让存在限制、特许经营权转让需取得有权主管部门同意等相关问题。据了解，深交所积极发挥与各省市政府和主管部门对接合作优势，密切配合发改部门，配合各方共同商议、研究对策，完善项目合规性要求。

“税收和国资流程也是需要各方共同努力的重要环节。”鹏华基金补充称，在税收政策环节，建议财政、税务主管部门尽快制定专门法规，降低企业开展REITs的税务负担，调动企业开展REITs的积极性;在国资转让环节，建议国资监管层面出台专门规则，对于发行基础设施REITs过程中涉及的国有资产转让流程进行具体规定，以降低发行REITs的不确定性。

“在市场初期特别需要凝聚各方共识。从原始权益人角度，需要提供优质的资产吸引投资人进场，增强整个交投的活跃性;从金融机构角度，管理人、财务顾问等作为市场上最初一批REITs产品的直接参与者，更应当恪尽职守，本着专业审慎原则，从维护整个市场利益出发开展业务。”余世暐表示，“从潜在投资人角度，应该深入理解这一产品对当前宏观经济改革与发展的重要意义和创建多层次资本市场体系、推动资本市场发展新格局的重要作用，结合该产品的特性来制定相应的内部审批制度和投资策略，积极参与到这个新产品的发售和交易中来。”

从宏观角度看，李娜认为，REITs不仅仅是一个产品，更是一条产业链。基于REITs的投资和开发、价值提升及REITs投资基金，甚至可以用REITs作为基础资产再来做复合衍生品，以及以REITs为核心的解决方案等，涉及面会很广。记者 姜楠