6月16日晚间，长城物业集团股份有限公司(下称“长城物业”)提交招股书拟赴港IPO。上市热潮下，这家有着28年营运经验的老物企终于按捺不住了。

与近期扎堆上市的中小型物企不同，长城物业的在管总建筑面积已经过亿，与华润万象生活、永升生活服务规模相仿，目前为国内规模最大的独立物管公司。若此番上市成功，港股市场将再添一家大型独立物企。

又见碧桂园服务

信息显示，长城物业成立于1993年，其前身为深圳市长城物业管理公司。公司于1999年进入北京，其后业务开始扩展至全国。

或是为A股上市铺路，长城物业在2003年便完成了股改。2017年，其通过官方微信官宣，公司正在筹谋A股IPO，但此后便再无下文。

沉淀多年的长城物业并未放下上市梦，这一次，它将目光瞄向了港股。在经过一系列的增资、股权转让及重组后，该公司目前的最终控股股东为陈耀忠、梁志军、吕雨华及马兴文，以及四人所控制的员工持股平台。

2021年4月29日，曾持有长城物业约16.34%股份的盛美同赢与碧桂园服务签订股份转让协议书，盛美同赢以5.4亿元的对价将其持有的1332.13万股股份转让给碧桂园服务。转让完成后，碧桂园服务便成为长城物业持股15.28%的股东。

这并非碧桂园服务首次突击入股IPO物企，在近期的上市热潮中，碧桂园服务的身影已多次出现在物企股东名单之中，比如4月29日递交招股书的中梁百悦。

3月30日，碧桂园服务与中梁百悦订立投资协议，前者通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格入股后者，成为中梁百悦持股比例达6.24%的股东。引入龙头物企十二天后，中梁百悦便按下了IPO启动键。

按此来看，引入碧桂园服务或许也是长城物业上市前的最后一站，其在招股书中直言，“碧桂园服务的入股显示其对集团运营发展的信心，以及对集团表现及前景的背书”。

净利率“吊车尾”

作为投资标的，长城物业的规模确实胜过不少同类企业，但该公司的净利率也远低于行业平均水平，优势与短板都颇为明显。

截至2021年3月31日，长城物业在管总建筑面积为1.15亿平方米，在管项目数量达708个;合约总建筑面积约为1.53亿平方米，订约管理的项目共855个。同时，该公司还有130个由合营企业管理的项目，总建筑面积为5930万平方米。

从招股书来看，长城物业的项目组合包括住宅物业、商业综合体、写字楼、交通枢纽、医院等多种物业类型，但其中最为主要的仍为住宅物业。

截至2021年一季度，该公司来自住宅物业的在管面积为8493.7万平方米，占在管总面积的比例为74.11%，这一数值在2018年至2020年间分别为76.56%、76.76%、76.42%。

高占比的住宅物业为长城物业贡献了一半的收入。2018年至2021年一季度期间，长城物业来自住宅物业的物业管理服务收入占比一直维持在50%左右。

2018年至2020年，长城物业分别实现营收24.04亿元、28.10亿元、30.36亿元;同期对应的归母净利润分别为0.69亿元、1.35亿元、2.10亿元。

与规模相仿的华润万象生活、永升生活服务相比，长城物业的盈利能力明显偏弱。2020年，长城物业的净利率为6.8%，而华润万象生活、永升生活服务则分别为12.06%、14.19%。

除了不敌同梯队成员之外，长城物业的净利率还远低于行业均值。

亿翰智库数据显示，2020年上市物企的净利率均值为14.1%。尽管该年有超五成物企净利率未达均值，但相比之下长城物业仍属于“吊车尾”的存在。42家上市物业中，仅有4家企业净利率不及长城物业。

嘉和家业物业研究院院长唐卓告诉记者，除了自身因素外，长城物业偏低的净利率还与公司的增值服务业务脱不开干系。

唐卓称，作为一家大型独立物业管理公司，长城物业在管项目的质量相比于品牌开发商来说存在一定程度的差距，公司2020年基础物业管理毛利润率仅为19%。另一方面，2020年长城物业社区增值服务收入比例仅为15.7%，远低于上市公司约30%的平均水平。

此外，尽管非住宅业态占比偏低，但在唐卓看来，长城物业具备非住宅物业项目的运营能力，在未来的发展过程中，公司可能会加大非住宅业态占比。

截至2021年3月末，长城物业非住宅业态占比为25.9%，略低于2020年底上市物企32.7%的水平。