中华网财经4月6日讯：4月4日，苏州国资背景的苏新美好生活服务股份有限公司（简称“苏新美好生活”）再次向港交所递交招股书，交银国际为独家保荐人。

股权：地方国企苏高新全资持股

中华网财经此前报道，苏新美好生活成立于1994年，彼时为全民所有制企业，截至其成立日期，该公司由苏州高新区管理委员会下属机构苏州新区住宅建设管理办公室（“苏州住宅建设管理办公室”）全资拥有。

重组后，苏新美好生活由苏高新公司全资拥有，而江苏省财政厅间接持股10%，苏州市虎丘区人民政府间接持股90%。

业务模式

据招股书披露消息，苏新美好生活深耕长三角地区，为苏州地区城市服务及物业管理服务提供商，其市场排名第一。在物业管理服务方面，为公共基础设施提供城市服务以及为商业物业及住宅小区提供基本物业管理服务及增值服务。另，协助地方政府及公共行政部门提供城市服务，以改善当地居民的生活体验及环境。

规模方面，最新招股书披露，截至2021年12月31日，苏新美好生活已在中国订约为77个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为790万平方米，其中，76个项目的在管总建筑面积超过670万平方米。截至同日，苏新美好生活已订约为九个项目提供市政基础设施服务。

城市服务收益占比36.7%

收益方面，苏新美好生活收益主要来自城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁四方面。招股书披露，于2019年、2020年及2021年，苏新美好生活的总收益分别为4.36亿元、4.37亿元及4.62亿元，且三年内利润分别为4360万元、4810万元及5650万元。

经计算，苏新美好生活三年来净利率分别为10%、11%、12.2%。

中华网财经获悉，据媒体统计数据，今年已发布年报的49家港股物企，净利润总计233.67亿元，平均净利润为4.77亿元，平均净利率取得13.76%，较2020年上市物企平均14.23%的净利率水平，微降0.4个百分点。

至此，苏新美好生活净利率低于已上市49家港股物企平均净利率1.56个百分点。

其中，截至2021年12月31日止，苏新美好生活来自城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁收益占比分别为36.7%、44.2%、13.1%、6.0%。

超五成商业物业管理收益、近八成住宅物业管理服务收益来自关联方

收益方面与母公司关系，招股书中苏新美好生活指出，于2019年、2020年及2021年，我们向苏高新集团、其合营企业及/或联营公司开发的项目提供基本商业物业管理服务产生的收益分别为人民币9130万元、人民币9430万元及人民币9530万元，分别占我们基本商业物业管理服务总收益的53.5%、54.2%及53.4%；我们向苏高新集团、其合营企业及/或联营公司开发的项目提供基本住宅物业管理服务产生的收益分别为人民币4510万元、人民币4100万元及人民币3360万元，分别占我们基本住宅物业管理服务总收益的84.3%、81.3%及78.3%。

超六成在管物业来自关联方

苏新美好生活称，于2019年、2020年及2021年，来自苏高新集团及其合营企业及联营公司的收益分别为人民币3930万元、人民币3710万元及人民币4930万元，分别占我们总收益的9.0%、8.5%及10.7%。截至2021年12月31日，我们的41个在管物业乃由苏高新集团、其合营企业及联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，占我们在管总建筑面积的62.4%。

另，其续称，于2019年、2020年及2021年，我们对独立第三方所开发物业的中标率分别为94.1%、88.9%及92.3%。于2019年、2020年及2021年，我们向由独立第三方物业开发商单独开发的物业提供物业管理服务产生的收益分别约占我们商业物业管理服务总收益的45.8%、44.6%及44.5%，及分别约占我们住宅物业管理服务总收益的13.7%、19.7%及20.1%。

来自关联方多个物业亏损

值得注意的是，招股书披露，于2019年、2020年及2021年，苏新美好生活在管的13个、11个及11个物业分别产生物业管理服务亏损约人民币520万元、人民币530万元及人民币480万元。

其中，2021年全年亏损主要来自关联方项目，来自苏高新集团的9个项目亏损为416.7万元、来自苏高新集团合营企业及联营公司1个项目亏损31.6万元、来自独立第三方1个项目亏损30.7万元。

对于亏损原因，苏新美好生活表示，产生该等亏损主要是因为我们从相关项目确认的相对较低的物业管理收益不足以补足提供优质物业管理服务花费的成本。倘我们的服务成本意外增加，我们可向业主委员会建议上涨物业管理费，同时协商重续物业管理服务协议。为维持所管理物业的盈利能力，我们已采取多项措施。

来自关联方住宅物业管理毛利率仅为10.7%

此外，毛利率方面，截至2021年末，苏新美好生活综合毛利率为23.0%，较上年同比提升1.9个百分点。其中，来自城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁服务毛利率分别为23.9%、18.1%、9.1%、84.1%。

值得一提的是，上年度，苏新美好生活来自关联方的住宅物业管理服务毛利率仅为10.7%，来自独立第三方的毛利率为19.3%，很明来自独立第三方的平均毛利率高于关联方8.6个百分点。

IPO资金用途

招股书中，苏新美好生活称，募集资金将用于寻求选择性收购专注于向商业物业（如产业园、写字楼、商业综合体）提供城市服务及物业管理服务的其他物业管理公司；并计划优先考虑位于上海、南通、无锡、常州、盐城、嘉兴以及上海周边其他主要城市的物业管理公司，以进一步巩固我们的市场地位及竞争力。其次，将用于寻求战略性投资于垃圾集运中心及为垃圾集运中心提供运营及管理服务的公司；另，将用于扩大及丰富我们的增值服务；以及一部分资金将用于进一步开发我们的智能物业管理系统，主要包括采购及升级现有硬件以及软件系统，以提高我们的运营效率及支持智慧物业管理解决方案；元将用于深化与中国及海外一流大学合作，培养及留住人才；及元将用于一般业务运营及营运资金，因为我们会继续扩大我们的业务范围及规模。

（中华网财经综合 文/刘青）