新华财经广州9月30日电（记者 孟盈如）为提升二手房市场流动性和活力，近期多个地市推出二手房“带押过户”政策。二手房交易者认为，这一模式可缩短交易时间、节约交易成本，利好众多。专业人士认为，除利好外，银行如何在确保资金安全的前提下完成对政策的落地实施，成为交易模式推广、激活二手房市场活力的关键。

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多地推出“带押过户” 立足激发购房活力

日前，中国人民银行广州分行发布《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》（以下简称“通知”），提出为进一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，鼓励广州地区推广二手房“带押过户”模式。

近期，二手房“带押过户”在国内多个地区陆续推出。9月，深圳市坪山公证处发布消息称，于今年7月底完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。据悉，该公证处于6月中旬与交易各方签署“公证安心付”资金监管（担保性提存）服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，并于8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，此次交易涉及十几套房产，4000多万交易资金。

9月中旬，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”模式。

此外，昆明、苏州、无锡、福州等地也在推广试点这一模式。

二手房“带押过户”模式实现了卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。节约了时间，省去了垫资过桥的费用，该模式受到众多“买一卖一”二手房交易者的关注。

广州一资深地产中介人士介绍，“带押过户”目前在广州还未真正落地，银行处于调研和方案探索阶段。“虽然目前二手房业务量比较低迷，但也有众多二手房买卖客户在咨询这个政策。我们也在等相关政策的落地出台。”

保障资金安全成落地关键点

二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

中国人民银行广州分行指出，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险。

广州大源按揭总经理郑大源介绍，“同一家银行办理带押过户的话，不存在贷款流失的问题，安全性有所保障，所以阻力较小。但是跨行之间办理，需要跨行合作互认、多部门合作等，存在一定风险，多数银行还处于研究落地阶段。”

多路径探索 构筑交易“防火墙”

此前，深圳的“公证提存+免赎楼带押过户”为“带押过户”提供了具体操作路径，保障了中国人民银行广州分行所提及的交易安全性。

深圳市坪山公证处介绍，以公证提存服务为基础，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全；资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产；交易双方、债权人（抵押权人）、公证处共同签署监管协议，由公证处直接支付资金给债权人（抵押权人），保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。

对于交易过程中可能存在的查封风险，由于抵押权的存在，申请查封的债权人很难获得实际利益，降低了查封动机，即使有刻意查封，或交易双方出现意外情况导致交易失败，交易可以解除，资金就会原路返还，将风险降到最低，避免发生纠纷。

郑大源建议，推广二手房“带押过户”模式，必须尊重原银行未结清的事实，建议先“二押”，取消原来贷款银行必须开具“涂销证明”的做法，改为开具“变更抵押证明”，以此保证原贷款银行的利益。房子过户后，原银行是一押银行，新的贷款银行则是二押银行。

同时，二手房购房者的首付款，房贷放款等，在原贷款银行一押解除之前，都要进行资金托管，并以尊重原贷款银行为原则，无论买家申请商业贷款还是公积金贷款，所有的资金都需要由原贷款银行指定的中间账户监管，以此确保原贷款银行利益。

广东华商律师事务所律师周争锋表示， 在带押过户的交易环节中，引入买卖的预告登记和抵押的预告登记流程，这样才能预防房屋产权和债务纠纷，防止出现一房二卖、房子在已被债权人抵押的情况下又来出售等问题。“有了两个登记的流程，房屋的历史交易和历史抵押情况就一清二楚，相关交易方和中介、银行等服务方就能避免产权风险。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“带押过户”模式在二手房交易市场中具有积极的作用和意义。此类模式更加成熟和规范，是二手房交易市场需要重点关注的政策创新要点。

业内人士认为，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。