早已停工的“金荣熙园”施工现场

一些团购业主的购房协议

核心提示|在郑州地王频出的时代，每块地王都可能会造就一个楼盘热销的奇迹。而在郑州经开区，在绿地海珀兰轩的对面，一块诡异的“地王”上演着郑州地产史上最奇葩的事。

●猫腻一：土地未开拍前两年，河南金荣房地产开发有限公司组织郑州十几家机关事业单位团购这块地上的房子。

●猫腻二：土地拍出来是经开区当时“单价地王”，但得主却是一家注册资本10万元的郑州福鸿元商贸有限公司。

●猫腻三:通过团购吸金近3亿元的河南金荣房地产开发有限公司在土地开拍前被郑州市房管局公示注销了房地产开发资质。

●猫腻四：“地王”拍出至今，目前只是个大坑，600多户参团业主既见不到钱也见不到房。

Part1

“地王”背后的团购风波

“地王”未开拍已经卖了两年多

2015年7月29日，位于郑州市经开区第一大街与经南六辅路交叉口西南角一块居住用地在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让。面积约为80.32亩，最终经过129轮竞价以60639万元成交，竞得人为郑州福鸿元商贸有限公司。

该地块单价754.99万元/亩，超过当年经开区保持的单价最高值，成为当时经开区的“单价地王”，楼面价是3236元。

在该地块隔壁就是绿地海珀兰轩，在2015年售价在12000元/㎡左右，一样的区位资源，这块地王也会做成同样的大卖楼盘，这是当时很多地产界人士对该地块的期望。

事实情况呢?

郑州共有十几家机关事业单位组织了团购，X先生是其中之一，2013年花了62万元全款购买了一套河南金荣房地产开发有限公司(以下简称金荣公司)开发的金荣熙园的房子。“这或许是郑州地产史上最为奇葩的事了。”郑州市民X先生提及自己的买房经历，唏嘘不已。

金荣熙园在哪儿?经开区第一大街与经南六辅路交叉口西南角!没错，就是2015年7月29日郑州市经开区这块紧挨着绿地海珀兰轩的地王地块。

X先生购买的金荣熙园这套125㎡的房子，全款付了62万元，每平方米不到5000元。购买日期是2013年6月。

据了解，像X先生这样内部团购的在金荣熙园共有650多套房，团购单价每平方米从4000多元到6000元不等，团购款近3亿元。组织团购的公司为河南金荣房地产开发有限公司。

2015年4月24日，郑州市房管局公示了43家被注销了房地产开发资质的企业，其中就有组织团购“金荣熙园”的河南金荣房地产开发有限公司。

2015年7月29日，“金荣熙园”所在地块挂牌出让，竞得人为郑州福鸿元商贸有限公司。

没拿下地为何明目张胆地卖房?

据业主X先生介绍，这块土地开拍结果一出来，所有的业主都慌了神，他们签了认购协议书，交了房屋全款的河南金荣房地产开发有限公司竟然和这块土地没任何关系，而且已经被郑州市房管局注销。

为什么河南金荣房地产开发有限公司在没有拿下项目土地所有权时，却能明目张胆地卖房，团购涉及经开区不少事业单位，甚至就连管委会、房管局、公安分局、银行等工作人员都参加了“金荣熙园”团购。

难道这么多机关单位的工作人员都不怕上当受骗，都如此坚定不移地交钱甚至是交了全款来购房呢?

业主X先生称，当时金荣公司团购“金荣熙园”时，出示了一份“郑州经济技术开发区管理委员会主任办公会议纪要(2012)17号”文件，会议纪要上写明，经开区管委会同意金荣提出的土地置换问题，即将金荣房地产项目(指金荣熙园二期)选址位置由经南五路以南、第五大街以西调整到盛和安置区西南部，经南六辅路以南、第一大街以西地块。调整后的“金荣熙园二期”位置即这块地王所在地。

据业主们称，金荣公司的人给他们说，会议纪要的意思是，金荣在别处有块地，让政府用了，政府把现在的“金荣熙园”项目这块地置换给金荣。

另外业主们称，金荣公司的团购很多都是通过他们所在的单位组织的，再加上签的有盖有“河南金荣房地产开发有限公司”合同专用章的“认购协议书”，协议书上“甲方承诺，甲方保证合法拥有本协议项下商品房项目的土地使用权，于2013年12月31日前办理完毕土地使用权证，使用权限70年，甲方保证本协议项目于2013年8月中旬前开工……”

有了这么多保证，又是单位组织的，经开区很多单位的人参加了“金荣熙园”的团购。据了解，河南金荣房地产开发有限公司自认团购647户，涉及金额2.97亿元。

土地闲置几年，只挖了个大坑

按照河南金荣房地产开发有限公司的“认购协议书”，“金荣熙园”应该在2013年8月中旬前开工。

事实情况呢?从2014年“金荣熙园”地块挖了个大坑之后，就再也没有动工了。

4月25日，记者来到了金荣熙园的工地现场。围挡仍然没有撤去，但已无任何金荣公司的标识。一进门，左手边的一片菜地甚是显眼，看门的只有一位中年男性，他说，反正工地停了，找片空地种点菜也算是自给自足。

两座孤零零的塔吊还没有撤去，坑基挖了约3米多深，民工住的简易板房和建筑公司的两层办公楼也都是人去楼空。

据投诉的业主反映，2016年3月份以来，业主们陆续接到金荣公司的电话，通知他们可以填写退款申请，但不保证退款时间。

Part2“地王”究竟是谁的？

团购业主维权之路走了快一年

卖房的公司是金荣公司，拿地的公司叫郑州福鸿元商贸有限公司，现在这块地归属公司是河南取予房地产开发有限公司，而该公司将把项目名称由“金荣熙园”改为“缇香苑”。

从2015年7月29日，当经开区第一大街与经南六辅路交叉口西南角成为“地王”之时，原来参加“金荣熙园”团购的600多名业主觉得自己上当受骗了。

同一地块，三年间，开发商变了，项目名称变了，钱交了，房却没有影。

从2015年到现在，参加团购“金荣熙园”的业主走上了维权之路。业主们认为，最早签的认购协议书是跟金荣签的，现在金荣公司必须把认购协议换成取予公司的公章。为此，金荣公司一直推脱，协议书拒绝改签。

由于参团的“金荣熙园”业主不断维权，给社会带来较大影响，为了妥善解决相关问题，郑州市经开区管委会专门成立了“金荣房地产处置工作领导小组”。郑州市经开区管委会副主任孙兵为组长，明湖办事处党工委书记张国际为副组长。成员包括经开区规划分局、建设环保分局、国土资源分局局长，信访办主任，金融办主任，房管局局长、政法委副书记、公安分局副局长、行政执法局副局长等。

工作小组负责协调解决金荣熙园的问题，每周三和业主代表开例会，汇报工作进展。在2016年4月6日的例会会议摘要上，金荣公司杨大为经理、取予法定代表薛栋再次认可，金荣公司与取予公司事实上是一家公司，取予公司将全部保证金荣公司团购客户的相关权益，但是由于取予公司与融资方的协议限制，暂时不能马上出具书面承诺文件。

对此解释，参与团购的业主表示不能接受。

金荣、福鸿元、取予、上海金元百利公司究竟是什么关系

竞得这块土地的郑州福鸿元商贸有限公司是什么来历?

业主们登录全国工商信息系统查询得知，郑州福鸿元商贸有限公司成立于2015年3月19日，注册资本10万元，经营范围是批发零售：机械设备、化工产品、日用百货;企业营销策划，法人代表是薛栋。

2015年7月29日，也就是福鸿元竞得土地的当天，该公司向郑州市国土资源局申请成立新公司对土地进行开发建设。

《竞得土地后成立新公司进行发开的申请》中写明，福鸿元将严格遵照《国有建设用地使用权出让合同》约定支付全部款项，并承诺在成交之日起30个工作日内办理完新公司的注册登记手续，然后由新公司与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，以新公司名义办理土地登记。

次日，也就是2015年7月30日，河南取予房地产开发有限公司成立。记者查询得知，取予公司注册资金2000万元，法人代表为薛栋。

在业主维权过程中，金荣公司的工作人员、管委会相关负责人都曾不止一次地公开承认，金荣、福鸿元和取予是一家人，法人都是薛栋。薛栋在管委会面对业主代表表示，金荣投资10万元设立福鸿元商贸作为其影子公司，竞得土地，为满足开发资质的需要，又以福鸿元为股东成立河南取予房地产开发公司，把项目名称由“金荣熙园”改为“缇香苑”。

一位不愿透露姓名的业主称，金荣的法人代表杨振国只是挂个名，他是薛栋的舅舅，金荣、福鸿元和取予的实际控制人都是薛楠，他是薛栋的哥哥。

取予竞得土地后，从上海金元百利融资近4亿元，用以缴纳土地出让金。但是金元百利要求成为取予公司的股东。

经开区明湖办事处张主任坦称，目前取予、福鸿元公司的一些证件都在上海金元百利公司那里。

注册资金仅10万元就能拍得地王

一个注册资金仅10万元，主营批发零售的公司怎么会有这么大的手笔买这块地呢?

根据规定，郑州市“土地竞拍”实行网上交易，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

按照《办法》，土地的信息发布、竞买申请、网挂报价及竞价等流程全部在网上办理。一块土地的网上报价期限不少于10个工作日，在这个时期，各个竞买人可以多次报价。报价期满后，如果有两家或两家以上的竞买人参与竞买的，系统将自动进入网上限时竞价程序。在这一环节，以5分钟倒计时为竞价时限。竞买人在5分钟内要报出新价格，否则时间到后，最高报价者即为竞得人。

而经开区这块地经过129轮竞价被郑州福鸿元商贸有限公司竞得。也就是说，别管我注册资金是多少，只要我在土地竞拍过程中，能像土豪一样加价，“地王”取得自然是轻而易举。

Part3

猜想：撇开原团购业主这块地王想干啥？

金荣公司称资金链断裂团购业主被通知退款

2016年3月份以来，团购业主们陆续接到金荣公司的电话，通知他们可以填写退款申请。

4月26日，记者跟随部分业主来到金荣公司，一名薛姓工作人员称：“现在公司资金链断裂，房子盖不下去了，我们将按填写申请的先后，把团购款退给你们。”

记者在一份“客户退房/退款申请表”上看到，退房原因写明购房者自愿申请退房，签订的购房协议作废，双方权利义务解除。

这让业主们大为不满，他们认为，这份表中并没有写明什么时候开始退钱、什么时候退完，也没有写明交这几十万3年多来的利息怎么赔偿，光申请表上“自愿申请退房”这一项就会令自己丧失索赔的权利。

金荣公司的工作人员称，现在老板都已经把自己的房、车抵押出去了，筹来的钱第一时间分批退还给业主，已经有业主领到几万块钱的退款了，书面写明什么时候退完不现实，就算写上到时候该拿不到钱还是拿不到，至于不想退钱想要继续等房的也可以等，但没有时间表。

一些业主认为，现在土地所有者和项目开发商都已经不是金荣了，以后房子不一定啥时候能盖好，如今金荣答应退钱，就赶快填了退款申请，金荣公司的工作人员称，目前已经有200多人填了申请。

另一部分业主告诉记者：对于金荣公司的退款说辞，他们不能接受，一是当年他们团购价格低，每平方米在5000元~6000元左右，目前该区域房价都涨到每平方米1.2万元。就算退了全款，用原来的钱也买不到这区域的房子。算起账来，几十万元三年的利息是可以计数的，但房价差带来的损失却非常惨重。

X先生告诉记者：自己肯定不接受退款，而愿意要房子，开发商挨个打电话、发短信通知大家填退款申请，如此急于和业主撇清关系，开发商肯定是别有用心的。他觉得，既然土地在开发商手中，完全可以找有实力的企业合作开发，这样项目照样能运行起来。

政府说法：停止任何项目建设行为

经开区管委会“金荣房地产处置工作领导小组”副组长张国际称，目前工作组已经督促金荣与取予妥善处理团购客户的问题，并通知工商管理部门暂停办理取予房地产公司的企业变更登记手续，通知土地管理部门暂不办理取予公司后续涉及土地的抵押变更登记手续，通知规划、建设、环保、房产、行政执法等部门暂停办理所有建设手续，停止任何项目建设行为。

业内说法：“地王”怎么翻身？

按照金荣公司的退款理由，金荣公司已经濒临破产，老板把自己的房、车抵押出去了，筹贷款来退团购房款。

可有业主在2015年1月6日的信托资讯里，看到这样的消息，“河南金荣地产”及“北京中海基金”设立新的商业运营或物业管理公司，通过此新设公司并购“京西公司”全部股权，进而持有“京西公司”拥有的“望京新一城项目”物业;

中融信托成立信托计划为新设公司发放信托贷款6亿元，其中3.69亿元用于偿还并购目标公司“京西公司”所欠银行负债，剩余用于收购“京西公司”全部股权，并购完成后信托计划优先享有“望京新一城项目”物业经营收益。

融资方关联公司——河南金荣房地产开发有限公司成立于2003年，注册资本金2000万元，房地产暂定二级开发资质，公司实际控制人为薛楠，公司最大股东及法定代表人杨振国为薛楠的舅舅。截至2014年10月底，公司总资产6.58亿元，总负债1.66亿元。

“河南金荣”为此次并购过程中的实际并购方：由其主导设立北京中海基金及新的商业运营公司或物业管理公司来完成并购。

“金荣熙园”的业主们认为，截至2014年10月底，金荣公司总资产6.58亿元，可在2015年1月还在北京并购“望京新一城项目”，而到了“金荣熙园”团购业主这里，竟然宣称破产，那他们有理由怀疑之前600多户业主交了近3亿元团购款，是被金荣挪用了并购别的项目，而破产只是金荣公司延迟退款的说辞。

而在地块拍卖前几个月，金荣公司就莫名被房管局注销了房地产开发资格，而地块的竞得公司是福鸿元公司，如果福鸿元公司说和金荣是一家公司，为何用金荣吸纳近3亿团购款，用福鸿元拍地，目的何在?

就此事，记者采访了业内分析人士，他告诉记者，这块地王在拍卖前后有这么多猫腻，无非就是一些中小开发商经常运用的运营伎俩，无证内购、超低价圈钱、高负债、高杠杆运作……

而就目前情况看，土地所有方则是想尽快把原来参加团购的业主给甩开，来谋求地块的利益最大化。

按照原规划，该地块计划盖1500套左右的房子，现在大约已经团购了650套，而且团购价格最高才6500元左右，地块楼面价拍卖时已经3236元，即使再找合作伙伴继续开发，也只有800套可以卖了，即便按照附近绿地海珀兰轩每平方米1.2万元去销售，开发者也只能赚取剩余房产的利润。

但是，如果把之前团购款退掉，与业主的协议一笔勾销的话，该地块就可以重新开发了，利润可以最大化，之前的团购资金等于免费使用了。

按目前情况看，该地块所有公司可能是寻求了新的融资方合作开发，但融资方有可能以团购业主的退款达到一定的比例为条件，才答应融资。

按照目前的情况，“金荣熙园”这650多名团购业主，不管是退款之路还是要房之路，似乎走起来都很漫长。对于事态发展，本报将持续关注。