为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，昨日，成都市住房和城乡建设局、中国人民银行四川省分行营业管理部、国家金融监督管理总局四川监管局、成都市地方金融监督管理局联合印发了《成都市住房和城乡建设局等4部门关于优化成都市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

通知规定：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)在我市申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。据成都发布

“认房不用认贷”将为购房者带来哪些实惠?

“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格，指的是即便第一套住房贷款已还清，但因有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例首付及房贷利率。

住房和城乡建设部政策研究中心研究员浦湛说，在“认房不用认贷”政策落地城市，将以家庭为单位，包括借款人、配偶及未成年子女在内，只要在当地没有住房，即使有贷款记录，购房时可按首套来执行贷款政策，享受首付比例和利率优惠。

对于置换家庭来说，“认房不用认贷”政策将带来利好。福州市民陈女士怀孕已经6个月了，她盼着新政早点落地。“宝宝降临后，想换个大房子。”她给记者算了一笔账：之前看中的一套220万元的住房，按照现在政策，首付40%，要88万元，如果能‘认房不用认贷’，首付30%，首付可少付22万元。

中国城市规划设计研究院住房与住区研究所所长卢华翔说，在一些首套与二套房首付比例差距较大的城市，若及时跟进落实“认房不用认贷”政策，将为购房人带来更多利好。

对于曾在外地贷款购买过住房，现因工作地迁移等原因在当地无房的新市民，“认房不用认贷”能帮助其降低购房门槛。新落户广州的“90后”市民郝先生说，自己一家三口在南京有房，去年已还清房贷。“但按照‘认房认贷’情形，我们在广州首次买房，即便卖了南京的房子，再买房也要7成首付。如果‘认房不用认贷’落地，不用卖掉南京的房子也能享受首套3成的首付资格，利率也许也能按首套进行。”

一些居民家庭虽然已利用贷款购买过住房，但后来因创业、经商、治病、子女上学等需要资金，将其拥有的住房卖掉，实际上名下已无住房了。中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强说，“认房不用认贷”情形下，购房人能否享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，本质上是看购房人目前名下有无住房，该政策落地更加符合居民购房需求和实际。

在“认房不用认贷”情形下，首套房贷款利率可以降低，减少“月供”，提高购房支付能力，减轻购房负担。据贝壳研究院监测显示，2023年7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。以天津为例，100万贷款25年在“认房不用认贷”情形下产生的利息比“认房认贷”情形下节省16.8万元。

通知明确，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，我国房地产市场城市间分化差异大，“认房不用认贷”政策被纳入“一城一策”工具箱，允许地方根据本地房地产市场供求关系和价格走势等因城施策，可助力房地产长效机制的建设与完善。

在居民换房个税优惠政策方面，财政部、税务总局、住房城乡建设部日前发布公告称，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

据介绍，这一政策总结起来即是“换房可退个税”。业内人士表示，对于大部分城市来说，换房可以节省3万至5万元税费，而北京等城市部分房源能节省更多税费。交易房屋情况不同，个税征收情况也不同。

“这是一个延续实施的政策。”中国社会科学院财经战略研究院财政研究室主任何代欣表示，财政部等部门去年出台的支持居民换购住房有关个人所得税政策将于今年底到期，三部门明确将这项政策延续实施至2025年底，有助于继续支持居民改善住房条件。据新华社

六个问题看懂房产新政

三类“首套房”可以申请

房贷新政策的出炉到底有哪些变化?对成都的购房者有哪些影响?房贷政策调整后你能省多少?

问题1

首付比例下降多少?

首套下调至两成，二套下调至三成

调整之后，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。比如在成都，当前首套首付比例为30%，二套为40%-50%。调整以后，以300万元的房价计算，若是首套房，首付款将从90万元下降到60万元;二套首付款则最高从150万下调到90万元。

问题2

购房利率能下调吗?

二套房改善需求房贷利率有望降低

除了降低首付款，此次还调整了利率。将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

当前，成都市场的首套房房贷利率普遍在4%左右，二套房房贷利率普遍在4.9%左右。如果根据当前最新公布的LPR(五年期以上LPR为4.2%)计算，首套利率最低则为4%，二套最低则为4.4%。相比当前的二套的4.9%左右，下降了差不多50个基点。

问题3

哪些房贷可以调整? 三类“首套房”可申请

哪些存量房贷可以调整?《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》的原文是这样写的：存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

如何理解这一标准?关键词在于“首套房”。“首套房”如何界定呢?对此，权威人士解读，主要是以下三种：一是发放时即按首套房政策执行的房贷。二是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不用认贷”政策的。三是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不用认贷”政策的。

简单来说，就是除了买房的时候，明确是首套房的以外，这两种情况也算：一是购房者在成都“买一卖一”的时候，因为当时执行“认房又认贷”政策，被认定为二套房。现在成都执行“认房不用认贷”政策，他的这套房子也属于首套房，可申请利率调整。二是购房者此前在成都有两套房，但现在已经卖了一套，名下只有一套房，在目前“认房不用认贷”政策下，也可申请为首套房进行利率调整。

问题4

存量首套利率能下调多少?

平均降幅大约为0.8个百分点

到底能降多少，这是大家最为关注的。根据《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》显示，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

如何理解加点幅度“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”这句话呢?简单来说，就是你房贷批下来的那年那一刻，所在城市官方定的最低房贷利率是多少，你现在就有机会降到这条线。

9月1日下午，人民银行四川省分行官网发布消息，公布了近几年四川省内各城市首套房贷款利率下限执行情况。

比如，2021年7月小徐在成都市买了首套房，申请了房贷，根据人民银行四川省分行最新公示的首套房贷利率执行下限显示，成都地区2019年10月到2023年1月执行利率下限为LPR。在当时的LPR，是4.65%。

但2021年时调控特别严，银行不断加点，给小徐的利率是LPR+162.2BP，也就是6.272%，那么，9月25日之后，小徐就可以申请利率从“LPR+162.2BP”降到“LPR”，也就是降1.622个百分点。

若贷款100万元，30年房贷还款期，以等额本息方式计算，每月最多可省901元，30年最多可节省21.62万元。也就是说，当初银行加码的利率越多，这次你能省的钱就越多。

那么，对于符合条件的借款人而言，了解原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限就显得颇为重要，因为这一下限是借款人和银行协商新发放贷款置换或协商变更利率水平时谈判的底线。

问题5

怎么调整? 两种方式可供选择

具体怎么调整，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》提供了两种方式：对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人向承贷银行提出申请，新发放贷款置换存量首套房贷，或协商变更合同利率水平。

也就是说，可以直接向银行申请调整房贷利率水平，变更合同约定的住房贷款利率加点幅度;也可以申请一个新的房贷，来置换以前那个利率比较高的房贷。当然，除了这两种方式，央行也鼓励银行采取批量调整的方式。

问题6

什么时候可以申请? 9月25日之后

《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请。

截至9月1日上午，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行五家国有商业银行，中信、招商、广发、平安4家股份制银行以及中国邮政储蓄银行接连发布公告称，将依法有序推进降低存量首套住房商贷利率工作，并在抓紧制定个人存量首套住房贷款利率调整工作实施细则。据川观新闻