老旧小区改造如火如荼，进展到底如何?

据住房和城乡建设部8月27日消息，今年1~7月份，全国新开工改造城镇老旧小区2.22万个，占年度目标任务(3.9万个)的56.4%，较6月末提高了16个百分点;涉及居民442.74万户，占年度目标任务(约700万户)的62.7%，较6月末提高了15.6个百分点。

哪些城市改造面积最大?哪些城市改造进度最快?会在哪些领域形成多大的投资?仍然是广受关注的问题。21世纪经济报道记者对一线城市、省会城市、计划单列市和GDP过万亿城市的老旧小区改造计划与开工进度，做了统计和梳理。

郑州、西安改造小区最多

在21世纪经济报道记者统计的城市中，有26个公布了2020年计划改造的小区数量，其中，郑州将改造约1200个小区，在所有城市中居首，西安是另一个改造小区数量过千的城市。其他城市公布的数据都没有超过500个，有18个城市的改造数量都在100至500个之间。

从公布的改造面积来看，截至8月上旬，上述城市中，有21个公布了2020年的老旧小区计划所覆盖的改造面积。所有已公布改造计划的城市，改造面积都超过100万平方米。其中，西安、哈尔滨、杭州、武汉等地，今年都将改造超过1000万平米，最多的西安则计划改造1900万平米。

而从改造计划覆盖的家庭来看，部分城市同时发布了老旧小区的改造面积与覆盖家庭数量。其中，杭州2020年的改造计划涉及家庭最多，达到15万户，另外南昌和武汉的覆盖家庭也超过了10万户，太原、兰州和济南则超过了5万户。

改造计划的推进进度如何?21世纪经济报道记者注意到，截止到8月上旬，当前公布了具体改造进度的城市数量不多，其中大多数都是已经全部开工，或者接近全部开工。

其中，西安计划改造1900万平米，到7月底已开工建设1436个小区，建筑面积2077.7万平方米，改造进度达到109%;计划改造约6.2万户的济南，则已经开工62249户，改造开工进度同样突破100%。另外，贵阳计划改造1.61万户，实际开工改造则达到了15661户。武汉的这两组数字则分别是13.2万户和12763户，同样接近全部开工。

对此，陕西省房地产研究会会长王圣学曾告诉21世纪经济报道记者，西安旧改加速度的原因主要有两点。一是按照老旧小区的标准，西安老旧小区规模比较大;二是明年西安要召开全运会，为了提升整个城市环境，加大了老旧小区改造的速度。

不过，某地方住建部门官员告诉记者，当地此前并非老旧小区改造试点城市，因此目前还没有竣工的小区。同时老旧小区改造涉及群众切身利益和日常生活，而且开工面积每天变化较大，因此，在数据发布上，除了改造开工进度接近完成的城市，当地选择了暂时不对外公布改造进度。

全国五分之一住房有旧改需求

在第十二届全国既有建筑改造大会“老旧小区综合改造分论坛”上，中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌介绍称，按照各地提供的数据不完全统计，目前全国有改造需求的小区32.7万个，总建筑面积65亿平方米，从建筑面积看，约占现有城镇住房总量324亿平方米(国家统计局发布数据)的20.06%。

如此庞大体量的老旧小区改造，带来的投资强度有多大，是各界关心的另一个问题。

7月中旬，国家发改委曾表示，2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个，中央预算内投资安排543亿元，目前已经全部下达完毕，实现了“城镇老旧小区改造任务翻番，中央预算内投资安排翻番”。

在中央资金的基础上，不少城市今年在老旧小区的计划投入，都达到10亿级别。其中，杭州计划投入68亿元，太原计划投入超过30亿元，南昌、济南和北京的计划投入则分别达到了约27亿元、约19亿元和12.8亿元。

实际上，这些投资额度中，中央投资的所占份额并不高。以西安为例，2020年西安计划老旧小区改造开工投资94.9亿元。其中，根据西安市发改委9月3日发布的消息，截至目前西安市累计争取到2020年保障性安居工程中央预算内投资19.17亿元。

而在稍早些时候的6月，西安市住建局局长苗宝明则在接受媒体采访时表示，西安当时有613个项目申请到中央和省级资金共24.3亿元。

不过，西安方面仍然认为“资金不足”，西安当地媒体报道称，由于“资金有限”，部分群众抱怨老旧小区改造存在做面子工程、重视小区环境改造而忽视小区内在品质提升等问题。

一些机构则计算了叠加地方投入后的全国总体投资强度。中银证券曾根据各省发布的老旧小区改造计划，计算各地老旧小区政府投入强度。

其中，安徽省平均每户可达到1.27万元。青海省平均每户约为1.5万元，贵州省每户接近4万元。而河北省平均每户金额为0.9万元。中银证券称，如果以安徽省的1.27万元每户作为全国“旧改”的平均标准，今年“旧改”的政府投入规模约为900亿元，约带动固定资产投资0.64%。

社会资本投入空间大

实际上，不仅是中央与地方两级政府投入，根据行业测算，当居民资金和社会资本进入老旧小区改造领域后，投入强度的提升会非常明显。

首先需要了解的是，根据今年7月发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，分别是为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容。

其中，政府财政资金，将主要用在基础类改造上。而居民出资主要在于加装电梯等“完善类”投资，以及这些“完善类”设施改造完成后的付费使用。社会资本则将被更多引进在提升类改造上。

因此，老旧小区改造内容的不同，则有着完全不同的改造成本和投入强度。

以北京为例，北京是全国最早推进老旧小区综合整治的城市之一，2011年就开始以抗震加固和建筑节能等为重点的老旧小区综合整治。同时，北京也是老旧小区权属最复杂、改造难度最大的城市之一，其改造的经验具有相当的借鉴意义。

“十二五”期间，除2011年以外的四年里，北京的老旧小区综合整治总共投入340亿元，改造面积超过6500万平方米，涉及1678个小区、1.37万栋楼，惠及81.9万户家庭。

实际上，这340亿政府投入是随着北京老旧小区改造内容不断扩充，而随之增加的。在上述论坛上，有北京市住建部门相关负责人指出，早期老旧小区改造仅限于抗震加固内容时，预算投入不到100亿，加入建筑节能改造内容后，上升到200多亿，而当老旧小区改造最终确定是“综合整治”工作方案后，预算才达到了340亿元。

即使按照这一口径，北京每平方米的改造政府投入强度也只有523元每平米。有老旧小区改造的资深从业者告诉记者，这一数字并不能完全代表北京老旧小区的改造强度，因为其中并不包括增设电梯、新设停车位等居民和社会资本参与的项目成本。而根据行业的测算，包含政府投入在内，北京老旧小区改造的平均总投入资金应该在每平方米1000到1300元，随着未来材料费和人工费的变动，投资强度还可能更高一些。

根据初步测算，北京约有5100个楼龄在20年以上的老旧小区，涉及243万套住房。而如果按照上述成本来计算，该人士预估，北京老旧小区改造的投资额度将在1800亿元以上，叠加智慧社区、新基建等项目的投入，投资额度将达到2000亿元以上，而如果要在未来五年完成“基础类”“完善类”和“提升类”三类改造，平均每年将会拉动超过400亿元的投资。

对此，全联房地产商会城市更新和旧有建筑改造分会副会长赵路兴告诉21世纪经济报道记者，从目前各地公布的老旧小区改造案例来看，多数仍然以基础类和完善类为主，社会资本尚未大规模进入投资。这一方面是由于一些困扰社会资本进入的标准、法理问题尚未解决，另一方面，老旧小区改造的社会属性大于其经济属性，通过政府投入为主的“基础类”和“完善类”的改造，提升居民居住水平，仍然是当前需要首要考虑解决的问题。