近期，郑州市场爆发多起租金拖欠纠纷。先是南三环红星美凯龙被279名业主声讨拖欠租金，随后华商汇业主反映开年至今8个多月未拿到租金收益，星光汇有业主则怀疑开发商资金链断裂，忧虑投资款打水漂、难以返租。

这一切均指向了商铺散售返租模式。

有业内人士称，返租存在商场运营成败难测、回报率对赌、产权运营不统一等多重风险，是开发商造的一个梦。

业主投诉华商汇，租金收益未付

近期，多名华商汇买铺业主向河南商报记者投诉，以散售返租形式购买华商汇商铺，原本一直正常返还的租金回报被中断。

一名业主白女士描述，2017年年初以每平方米8000多元的价格，全款购买了郑州华商汇的商铺，在与郑州华商汇房地产开发有限公司签订了买卖合同后，转而又将商铺委托给郑州华商汇商业运营管理有限公司管理运营，托管期10年。

这便是商铺散售后又返租的商业模式。10年托管期内，业主不参与商铺直接出租运营，只需每年坐收总房款10%的租金收益，每3个月一支付。

这笔看似稳赚不赔的生意，却在疫情期间遭遇了一次重大返租危机。业主李女士反映，“今年3月份，华商汇就停掉了本该1月份起付的租金回报，截至现在，8月底了，一分钱未给。”

还有多名业主同样反映，“去年房租都已正常给过，今年1月份到现在的房租都没给。”

工期一拖再拖，业主担忧投资打水漂

位于郑州市嵩山路与建设路交叉口东北角的星光汇(又名“中林嘉苑”)，同样也正被业主维权。

该项目采用的也是商铺散售返租模式。业主宋女士反映，2019年6月，其以每平方米3.6万元价格购买了商铺，开发商为河南中林置业有限公司。

同时，宋女士又将商铺委托给郑州兆岸商业管理有限公司经营管理，托管期10年。10年内，双方约定，前3年，管理方兆岸商业公司无偿使用商铺，不用向宋女士支付租金收益，租金收益全归兆岸商业公司所有，兆岸商业公司承诺帮助业主在开发商处购买商铺时给予优惠，即“前3年租金顶商铺优惠的钱”。

从委托期第四年开始，两方开始分成租金收益，租金收益的90%付给宋女士，另外10%付给经营管理方兆岸商业公司。

签订合同没多久，问题爆发。宋女士反映，“开发商资金链断裂，托管公司至今还没入驻装修、招商，目前工期一拖再拖，无法装修，我们担心商铺运营不起来，3年后拿不到返租，投资的钱打水漂。”

租金年回报率降低，引发业主不满

郑州有服装市场也曾出现过商铺散售返租纠纷。业主买商铺后，市场托管给了一家商业运营公司，商场方宣传旺铺无忧，10年回本，年收益8%且逐年递增。前3年托管期内，托管公司没有实现8%的租金回报，新的托管续约中，租金回报率直降到了5%，引起业主激烈反弹。

在2016年，郑州火车站有一家针织市场同样爆发返租纠纷。原因是，业主买房时签订的年租金回报率是8%，新的续约合同则降到了3.5%。这导致部分业主拒绝续签托管协议，进而造成商户退租的连锁反应。

返租，开发商造的一个梦?

这些接连出现因为无法及时返还业主租金导致维权的事件，根源均指向散售返租这个商业模式。

散售返租是当下国内商业一种特殊又极为常见的产物，吸引着一批批抱着当“甩手房东”美梦的投资户，同时，却又因为物业被分割销售、后期运营成败难测、回报率对赌难料等潜藏的风险，而被不少业内人士诟病。

一些业内受访者认为，散售返租的隐患，在业主签下购房合同的那一刻就已埋下。

“商铺销售定价，是按照年租金回报的10~15倍来计算，这个数字是符合投资逻辑的。但地产开发商前期用各种宣传手段，房子售价远高于周边均价，然后给业主许诺每年8%的租金收益回报，但其实这些年的租金收益都加到了房价里。”一名在业内打拼10多年、不愿具名的资深人士告诉河南商报记者。

“开发商造了一个梦，用夸张的宣传把业主迷惑，事实上是拿了业主的钱后又还给了业主。”另外一名业内人士称，“法律禁止开发商直接包租销售，最后想了一个办法，找了家第三方公司做托管和返租，但其实这是开发商的关联公司甚至子公司。”

有业内人士揭秘，“不返租就能卖掉的项目是不会返租的。如今大多数开发商会找销售代理公司卖铺，代理公司出于压力，无法走正常方式卖掉商铺，最终为了拿到佣金，只能走这一步，这是最后不得已的终极方案。”

该人士反问，即便不散售商铺，在充分商业竞争的环境下，一个专业的商业运营公司尚且不一定能做成一个项目，更何况一个放羊式的管理团队，胜算又有几何?

返租结束后接铺成矛盾集中爆发点

即便理清逻辑，自愿走上散售返租这条大船，余下的航道也是暗瞧遍布。

能否按时拿到每月租金回报，也存在着诸多不确定性。风险之一深埋在运营团队的管理能力上，产权外售的大框架下，商管公司话语权丧失，面对着上百个小业主提出的各种要求无法一一满足。

而散售返租的商业大多位于新开发区域，地段、交通、人流不具先天优势，在如此被动局面下运营成活一个商业体，难度可想而知。一旦商场运营失利，出现大量掉铺，就无法兑现业主的租金收益，矛盾自然而然爆发。

况且，市场大环境的阴晴不定、行业未来走势的不可捉摸，都在左右着商场的未来命运。

返租期结束，更是矛盾集中爆发点。不少业主在当初签订合同时，买的是虚拟商铺，但商场在后期实际运营时会打通、隔断乃至改建，待接铺时，不少业主拿着房本找不到自己的商铺，甚至出现商铺被改建为消防通道、厕所的案例。

同时，商铺高达50%的公摊面积，也成为业主接铺时的无法承受之重。

10年后按购房款的120%回购商铺是虚假承诺?

河南商报记者梳理发现，郑州市场出现不少“十年托管到期后，开发商按照购房款的120%回购此商铺”的条款约定。

有业内人士则直言，120%回购的承诺是虚假的，“如果10年后项目发展好，商铺升值超过了120%，业主不会愿意卖，回购成本也太大;如果项目发展不好，10年后公司是否还存在都是事，即便存在，开发商更没有能力回购，这是一个纸承诺。”

那么，难道散售返租就一无是处?河南省商业经济学会会长宋向清认同散售返租模式，是一种成熟的商铺经营模式，在省去业主出租烦恼的同时实现统一管理、提升房产商业价值。至于为何郑州市场发生返租纠纷，实质是因为疫情影响下客流减少、市场萎缩导致经营者效益降低甚至亏损，是市场低迷引发的连环违约。

河南省商业行业协会会长何宏剑认为，对于投资者来说，如果按照50%首付贷款按揭买铺，每月租金收益能在付清月供基础上还有盈余，那么这个商铺投资就是成功的;对于运营团队，基于消费者调研基础，有专业运营团队操盘、有深厚的品牌招商资源积淀、有极强的商场规划构建理念以及对经营商户的竞争性调查，才有可能最终运营成活一个商业。(李兴佳)