2020年4月底，证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着国内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

9月初，河南省发改委在国家发改委相关要求下，发布《关于做好河南省基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(以下简称《通知》)，《通知》明确，河南省发改委将重点支持河南省位于国务院批准设立的国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。

明确红黑线

住宅等房地产项目不在试点范围内

从《通知》来看，此次基础设施REITs试点地区有所侧重，将重点支持河南位于国务院批准设立的国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。其他地区符合条件的优质项目也可申报。

在行业方面，此次基础设施REITs项目试点也设置了“红黑线”。《通知》显示，试点项目将聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。主要包括七大类：仓储物流项目;收费公路、铁路、机场、港口项目;城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目;城镇供水、供电、供气、供热项目;数据中心、人工智能、智能计算中心项目;5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目;智能交通、智慧能源、智慧城市项目。

酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

河南省发改委表示，开展基础设施REITs试点，是贯彻落实国家和省委省政府关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性，促进基础设施高质量发展。各地发展改革委要高度重视、精心组织、统筹协调，按要求稳妥推进试点项目申报工作。

宏观要求之下，何种底层资产才具备申报资格?《通知》指出，基础设施项目应权属清晰、资产范围明确，运营时间原则上不低于3年，同时还要求现金流应持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正等。

推动基建投资轻资本化运营

光大信托相关人士分析称，近年来，我国不断加强基建投融资机制创新，诸如PPP、基础设施资产证券化、项目收益债、专项债等，但是多为债务性融资工具，缺乏权益性融资工具，与政府信用挂钩的问题仍较突出，将会加大地方政府债务问题。基础设施REITs受让基础资产所有权或者特许经营权，以权益投资方式介入基建领域，有利于丰富基建投资的资金渠道，同时也可以协助地方政府盘活存量资产，加快隐性债务处置进程。

现实来看，上述人士分析称，基建投资本身具有投资大、周期长的特点，投资方资金压力较高，创设基础设施REITs提供了退出渠道，降低参与方资金压力，推动形成更为轻资本化的运营模式，有利于提高社会资金的参与积极性。当下我国养老资金、保险资金通常处于欠配的状态，近年来虽然加大了参与基础设施的力度，但是多以债权资产投资为主。基础设施REITs具有分红比例高、投资稳健的特点，全球已上市基础设施REITs近五年平均股息收益率约为3.1%，平均投资收益率约为8.8%，能够为上述中长期资金和居民提供新的投资渠道和优质资产。

就模式而言，REITs与此前已发行的ABS等产品差别不大，即向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。华东某信托人士对大河报·大河财立方记者分析称，基础设施REITs与之前发行的资产证券化产品相比，优势之一在于可以公募;另外对融资方而言，最有吸引力的是流动性增强带来的融资成本降低。

市场到底有多大?兴业证券分析师孟杰分析称，基础设施REITs新政出台将打开万亿市场空间。此前国内RE-ITs市场停留在类REITs探索阶段，一系列相关政策铺垫已久，新政策启动试点迈出关键一步，在资产集中度和利润分配方面靠拢国外规范，将打开基础设施REITs市场并持续规范产品结构。两个角度测算市场空间，均在万亿规模以上。(记者 陈玉静)