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有种说法，分期开发的楼盘，一定要买第一期。

首开项目通常被开发商视为打开市场的敲门砖。

作为样板工程，通常开发商会不惜成本的去打造，包括小区环境和品质，力争给业主最好的体验。

购房者买得舒心，自然会有好口碑作为自来水流向市场，继而带动后期楼盘的销售。

口碑有了，销量自然不愁，目的也就达到了。

做为后期产品，自然而然在执行力度上面打些折扣，毕竟样板工程是要靠人力和财力去堆砌的。

所以楼盘越到后期，不确定性越大。

出道即巅峰，房地产开发或许也难逃这一规律。

2018年绿都澜湾一期整体交付，口碑极佳，无论是园区绿化还是建筑质量，都值得称赞!

米宅验房评价，在当年交付的小区中也是名次靠前。

2020年末，绿都澜湾五期交付，会给购房者一个怎样居住体验呢?

是品质如一的惊喜还是意料之中的缩水呢?

跟随米宅验房小组的脚步，让我们看看这个管南神盘的含金量究竟还有几分!

惯例，我们仍然按照下面几个方面进行展示：

物业服务：整个收房流程物业的服务流程。园林景观：整个小区园林绿化和景观细节公共区域：其他小区细节照片。质量问题：房屋的建筑质量没有达到国家标准的地方。设计缺陷：不是质量问题，但某方面设计落后、或者不人性。产品优点：值得其它项目学习的地方。整体评价：一个简要的总结评价。

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物业服务

绿都地产在交房体验上做的比较透明，通过公众号定期发布项目工程进度：

此举让业主对自己的新家建设有充分的了解。

是否延期，能否顺利交工，都能做到心里有数。

这也变相的监督机制，是对自身工作的督促。

可惜此次澜湾五期的交房流程依然延续，先交费，后收房的验房流程。

绿都地产也同样摆脱不了房地产行业的潜规则。

看来没有制度上的强制，仅凭开发商的自觉性，“先验房后收房”的流程是不会大范围实施的。

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绿化景观

先来看一看这个项目的绿化景观细节。

▲小区入口银杏树阵

银杏树阵配以道路两边的水系景观，营造业主的归家仪式感!

▲小区内部景观

整体绿植的观赏效果还可以，通过草坪、冬青、灌木、高灌木、高大乔木，等多种花草树木的合理搭配，营造出多重层次的立体景观。

▲环小区的塑胶跑道

围绕小区周边的绿植，一方面隔绝了外界的杂音和喧闹，同时也有利于保护小区内部的隐私。

小区内部辅路采用石材铺设，周边消防通道采用沥青材质。

这也是小区业主指责较多,认为缩水的地方。

▲小区楼栋间中心景观

点评：缩水了!这就是我的结论!

如果绿都澜湾五期作为一个独立的项目来评价其景观绿化，笔者认为还算郑州今年交付项目中上等水平。

地面采用大量石材铺设，绿植搭配也算合理，中心景观庭院同样花费了心思。

但没有对比就没有伤害。

五期对比一期，最大的问题有两点：

1、品质的缩水

▲一期中心景观

▲一期局部景观

看看一期小区的绿植的覆盖率和植被密度，五期业主是不是受到了万吨伤害。

2、部分施工工艺粗糙。

保养或者施工原因，该处草坪损坏严重。

小区内部也有多处赶工痕迹。

不患寡而患不均，体验落差一出来，无外乎业主会有抵触情绪。

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公众区域

▲小区西入口

开发商系列产品的标示度就是统一，造型相似的入口大门。

便民物资柜是亮点。

▲其中一个机动车入口(暂未启用)

如果启用的话，园区内部做不到“人车分流”，对业主的未来日常生活具有一定的安全隐患。

▲地下车库

地面采用金刚砂材料铺设。照明和标示系统安装完毕，颜色分区，品质较好。

▲非机动车停车位

▲入户精装大堂

▲单元大门

整个外立面，局部外挂石材，上边是真石漆。

▲老年健身区域和儿童游乐区

如果全都采用柔性材料铺设地面，安全系数更高

说几点不同的地方，方便大家做个对比。

▲连廊设计

连廊围栏上方安装的防护网，安全性较好。

优点是中间户通风采光有保障，缺点是风雪天气，连廊地面容易进水，出行不方便。

一期交付初期是没有这一安全措施，后期进行了整改。

▲非机动车入口(上图为一期，下图为五期)

入口处缺少顶盖，雨雪天气会给业主出行带来不便。

这里解释一下，通常开发商在验收阶段，非机动车出入口是不设计顶盖，原因是占用小区的容积率。

但是在验收完毕后，会进行加盖。对比绿都澜湾一期，是有顶盖设计的。

上图一期采用的是富士达电梯，下图五期采用的是上海三菱电梯。

品牌商上海三菱更好一些。

总结：

整体评价的话，澜湾五期的公共区域与一期的表现相当，整体还算不错。

细节方面有了一些进步，比如连廊防护网，电梯品牌等等。

但在“人车分流”等问题，还是存在一些安全隐患的。

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建筑质量

对业主来说房子的品质才是重中之重。

那么五期的房屋质量与一期相比如何呢?

墙面空鼓

内墙壁整体质量较好，空鼓数量不多，可以看到开发商复检监督程序。

插座位置安装不规范，一处面板脱落

窗户五金开关脱落

次卧飘窗破损

总结：绿都澜湾的室内房屋质量，各项指标表现良好，没有明显的质量问题。

但与一期品质相比，施工细节等方面略有降低。

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产品优点

室内地面，墙面平整度、光洁度表现优秀。

在室外空调机位的设置上，绿都澜湾采用单独的门窗布置形式。极大的提升了日后空调外机安装的安全性和便利性。

美心的甲级防盗安全门和门侧便利挂钩

地暖设置了压力表和电子温度调节阀

室内空气净化器

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总结

绿都澜湾五期整体看下来，有改进，同时感到有些小失望。

平心而论，绿都澜湾整体没有太大的缺陷，无论是绿化景观还是公共区域的施工质量上，都表现的不错，即便项目受到疫情冲击，也能按时交付，这一点已经远超很多项目了。

但园林景观等方面略有缩水，室内工艺执行标准感觉也没那么严格。

多多少少印证的了开篇的预言。

分期开发项目，买第一期最好。

购房者更希望的是看到，产品青出于蓝胜于蓝，一期更比一期强。

通过产品的升级迭代，带给购房者更好的居住体验。

口碑建设是个长期过程。长期来看，品质如一，获取业主的信任才是更宝贵的无形财富。