需求达峰 金融监管收紧

房地产市场增速或趋缓 区域分化加剧

尽管面临新冠肺炎疫情的冲击，2020年中国房地产市场延续平稳态势，交易规模再创新高，每平方米房价平均水平突破万元大关。专家表示，随着金融监管进一步加强，下一步房企可能采取主动降速、降负债措施，房地产市场增速将趋缓，2021年全年商品住房价格涨幅或有所下降。

房地产金融调控全面收紧

2020年12月31日，房地产金融监管再出重磅政策，央行与银保监会共同发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知明确划定房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比两道红线，并根据金融机构资产规模、机构类型等因素分五个档次设定房地产贷款集中度上限管理的差异化要求。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，新规是从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，主要目的是降低和防范房地产金融风险。过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了较多社会信贷资源。

值得一提的是，除了进一步加强对房企资金端的控制外，通知首次对个贷单设红线。克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，纵观央行货币政策执行报告，不难发现房地产与金融业深度关联。2016年以来，随着房地产行业进入新一轮上升周期，居民持续加杠杆购房，致使居民部门杠杆率高企。

全联房地产商会创会会长聂梅生表示，目前城市居民资产负债率快速上升，房贷是家庭负债的主要组成部分，这也意味着购房支出大幅挤占了教育、养老及日常消费。

央行货币政策执行报告显示，2020年11月，金融机构新增贷款11792亿元，其中住户部门新增短期贷款2485亿元，占比约21.1%;住户部门新增中长期贷款5048亿元，占比约42.8%。这一数据真实反映出居民仍在加杠杆购房。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异，2020年1至10月个人按揭贷款同比增幅为9.8%，定金及预收款同比增幅为4.3%，这反映出投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大，部分城市出现贷款炒房现象。

杨科伟表示，房地产行业持续加杠杆将难以继续，必将转向去杠杆，以确保房企负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。

需求渐近峰值 增速将趋缓

REICO工作室首席专家刘琳表示，从近三年数据来看，商品房销售面积年均17亿平方米左右，增幅基本为零，这意味着商品房销售面积渐近峰值。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，从2016年至2020年，由于房价上涨以及一二线城市的成交占比上升，房地产年成交金额从14万亿元升至17万亿元，但年销售面积基本稳定在16亿平方米左右，几乎没有增长，预计未来成交面积也很难有大幅增长。

倪鹏飞表示，原来预估在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对值下降，现在看来时间可能会提前。

“25岁至45岁的群体是购买住房的主要群体。”刘琳说，这个群体的数量在“十三五”期间比“十二五”期间减少1800万人，预计“十四五”期间这个群体的数量还会减少。

除了成交面积难以增长，丁祖昱还指出，过去房企高歌猛进，资金带来了巨大动力。如果没有更多资金投入，整个行业再继续往上走的动能会大大削弱。

对此，刘琳预测，“十四五”期间城镇新增住房需求总量将保持高位并缓慢下降，房地产开发投资维持低速增长，对经济增长的贡献率将下降。而对于长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游等五个吸引人口最多、城镇人口增加最快的城市群，“十四五”期间房地产需求将持续增加。

区域市场分化或加剧

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，未来几年房地产行业现金流将保持紧张态势，房企偿债压力继续攀升。

随着监管收紧，房企获得资金难度增加，房企投资将明显集中。潘浩表示，2020年核心城市土地市场的价值被重新认可，供需两端同时发力，将市场注意力拉回一二线城市，因此不同层级城市分化或加剧。

数据显示，2020年，一线城市居住用地成交金额同比增长43.2%;二线城市成交面积保持稳定，成交楼面价同比增长11%，成交金额增长13.5%。

中原地产数据也显示，2020年全年，上海卖地金额2952.36亿元，同比增长47.96%;广州卖地金额2563.69亿元，同比增长50.67%;南京卖地金额2093.90亿元，同比增长23.4%;佛山卖地金额1356.76亿元，同比增长74.7%;西安卖地金额1058.37亿元，同比增长45.45%;深圳卖地金额1053.7亿元，同比增长53.25%;南昌卖地金额578.6亿元，同比增长112.15%。

倪鹏飞表示，从2003年至2018年，我国城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈。未来，房地产市场发展空间主要在重点城市群及周边区域。