2021年，杭州土地市场开年即火。据中国指数研究院数据，1月杭州揽金近526亿，领跑全国土地市场，单月土地出让金额占去年全年的五分之一。不过，市场分析人士直言，在“限价+自持”的杭州土地市场新常态下，房企利润已经被不断压缩。

杭州地市开发商“火力全开”

易居房地产研究院发布的《2021年1月40城土地市场报告》显示，1月份延续去年下半年来的降温态势，40个城市土地成交量价等指标均出现环比下滑。

但作为长三角最受房企欢迎的核心城市之一，2021年，杭州土地市场依然备受房企们的青睐。来自中国指数研究院的数据指出，1月杭州揽金近526亿领跑全国土地出让金市场，单月土地出让金额就占去年全年的五分之一;出让面积达171.5万平方米，位列第一。

整个1月份，杭州共有59宗土地出让，其中涉宅地块29宗(含5宗商住地、1宗人才房用地)，商业地块22宗，加油站地块8宗。在杭州市场上，开发商们火力全开，29宗涉宅地块中21宗被抢至竞自持阶段，8宗地块自持比例超过了(含)16%。

杭州土地市场的活跃，也引得大量房企们加紧涌入。克而瑞研报指出，“随着长三角城市供地节奏加快，部分浙系房企抢先开始投资铺排，绿城、滨江、德信等拿地金额排名靠前，且拿地销售比位于0.6之上，显著高于行业平均和梯队平均”。

其中，绿城集团是1月杭州土地市场上的最大赢家。据中国指数研究院统计，绿城中国出现在2个城市的1月拿地总额TOP10榜单中，并拿下了杭州1月拿地总额冠军。《华夏时报》记者根据公开数据梳理，整个1月份，绿城集团在杭州共拿下(包括联合拿地)7宗地块，拿地总金额达97.1亿，大有重新夺回杭州市场“一哥”之势。

同为本土龙头房企的滨江集团则拿下杭州1月拿地总额亚军。据滨江集团官微信息，公司1月份在杭州拿下了3幅土地，总金额为78.3亿元。而在之前的采访中，滨江集团董事长戚金兴透露滨江集团未来一年的房产业务仍会保持一定的规模，布局方面，杭州及其他浙江省内城市仍是拿地重点。

此外，1月份，招商蛇口、德信地产、兴耀集团分别于杭州斩获2宗土地，万科、世茂、保利、东原、荣盛等房企也在杭州土地拍卖场上都有所收获。

比如，2021年第一次在杭州拿地，招商蛇口就大手笔夺下20万平方米的土地储备。1月18日，杭州出让4宗经营性用地，招商蛇口以49.31亿元总价、自持比例均为16%的条件，接连竞得杭州萧山2宗宅地，涉及总出让面积145.58亩，总建筑面积22.93万平方米。

“限价+自持” 成杭州土地拍卖新常态

尽管地市火热，但不容忽视的是，目前“限价+自持”已经成为了杭州土地拍卖的新常态。

比如，1月15日，德信以14.82亿总价、13561元/平米的楼面价、29.8%的溢价率和28%的自持率竞得丁桥地块，创下了1月土拍自持率最高纪录。而浙江博策房地产以1.8亿竞得的高虹镇城南区块自持率为25%，宋都以6.4亿竞得的余杭区崇贤新城地块自持率也达到20%。甚至有些地块尚未正式开拍，价格便已封顶。例如，在1月15日的土拍中，位于丁桥板块的杭政储出【2020】77号和78号地块，在正式开拍前报价便已双双触及上限价，转入竞配自持。

毫无疑问，限价政策会制约房企们的盈利空间。去年12月，对于“滨江利润率仅有5%”的问题，戚金兴就向《华夏时报》记者坦言，“从现状情况看，5%还算高的了，其他兄弟单位可能还达不到这个数字 ”。其称，低利润已经成为行业常态。

当然，作为最为重要的业绩来源之一，杭州对于房企的吸引力并未减少半分。市场分析人士普遍认为，房企积极涌入杭州，与杭州的城市价值和土地市场始终保持活跃有关。

“房企拿地考虑2个方面：一是风险性，二是盈利空间。”中国指数研究院浙江分院常务副总经理高院生向《华夏时报》记者指出，杭州作为长三角重点城市，颇具安全性。高院生认为，尽管当下房企在杭州拿地开发的利润空间有限，对于企业来说，杭州市场至少能够给企业带来一定的流量。他表示：“销售还是能够有保障的，对于房企的销售额我觉得是有一定支撑的。”

克而瑞研究中心市场研究总监马千里也认为，在目前趋紧的融资环境之下，企业会更加关注投资回报前景明确、市场去化风险较小的城市。“虽然调控不断，但杭州整体地价水平仍比较理性，房企有着确定性的利润。”马千里表示。

值得注意的是，1月27日，杭州出台楼市调控新政，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控，比如增值税2年改5年，热点楼盘5年限售、中签率在10%及以下的项目5年限售等，精准打击投资客。

对于新政是否会降低开发商在杭州拿地的积极性，受访人士的看法多为“不会”。高院生认为，杭州新政只是抑制了投机者和或短期投资获利者，不会影响新盘的去化。上海中原地产首席分析师卢文曦也表示，开发商在一个城市拿地，肯定是要长期发展的，短期内不会因为当地调控政策的加码就放弃一个市场。而在58安居客房产研究院分院院长张波看来：“对于房企来说，杭州的城市基本面依然对楼市有着较强支撑力，推动拿地热情提升，尤其是核心地段的优质地段更容易引发高溢价。”

不过，卢文曦也向《华夏时报》记者强调，虽然销售不会有太大问题，但是对于开发商来说，新政之下如何使项目成功销售出去、又不会被定义为“红盘”，“销售方面需要动动脑筋做些功课了”。

张波认为，未来杭州调控整体力度预计会保持相应节奏，如果热度过高则会继续收紧。在销售层面，由于定价权目前并不在房企，因此房企无法既保证热度又不成为“红盘”，限价的力度大小，依然会是“红盘”的重要成因。

展望后市，受访人士多认为，杭州土地市场应该还会延续热度，但也会变得更为理性一些。易居研究院沈昕认为，1月份，已有上海、深圳、杭州等热点城市进一步升级了限购、限售、限贷等调控政策。短期来看，调控政策和货币政策均不会放松，预计今年一季度地市仍将稳中有降。

目前，由于2月适逢春节假期，杭州土拍也按下暂停键。据杭州市规划和自然资源局信息，整个2月份，全市仅挂牌14宗地块，其中涉宅地块5宗，分别位于萧山市北、南站新城、瓜沥、临浦镇和富阳银湖，全部集中在2月7日出让。记者 李贝贝