注重空间利用 强化多功能

“刚需盘”也靠“产品力”说话

“五一”假期，记者走访了多个楼盘。2日下午，记者在广钢板块一楼盘内看到，虽然外面下着雨，但营销中心很热闹：有客户正在听销售人员讲述楼盘的具体情况，有客户和家人正在看样板房，有客户正问询销售人员具体价格等事宜。

“假期首日来看房的人也不少。在‘五一’假期，我们这个区域加推了新房数量。”该营销中心的工作人员告诉记者。

根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据，2021年4月，广州一手住宅网签成交10990套，环比3月的12492套，下跌约12%。有业内人士分析，受清明假期影响以及4月从市里到各区的各种精准调控措施出台，再加上银行严查消费贷、经营贷等违规流向楼市等方面的措施，目前市场整体热度有所下降。

增城占据新货半壁江山

广州中原研究发展部认为，今年“五一”假期，一手住宅推货量较多，主要原因有近年增城、南沙等区供地增加，相关宅地陆续转化为新房项目以及3-4月“积压”新货集中入市。不过，近期一手住宅市场推货的情况和受关注程度分化较大。其中，增城占据了新货的半壁江山。

南沙片区近期受到相关政策的影响，特别是享受人才政策的购房人士需要更长时间个税或社保缴纳证明，从而也让一批原先有意入市的买家暂缓入市。有楼盘销售人员告诉记者，由于人才购房条件的变化，她手上原本的意向客户减少了3成左右。但随着地铁十八号线首通段的开通时间越来越近，本市符合购房条件的刚需买家有所增加。

刚需产品注重“不将就”

不管是增城，还是市中心，“五一”新增房源以刚需产品为主，面积段主要集中在80-110平方米左右。从产品来看，60-70多平方米的三房，80多平方米的带主套三房，90多平方米的四房成为设计的主流，在空间利用上达到了新高度，即便面积不大，也做到了干湿分离、多功能空间等设计。从趋势来看，刚需产品也在向“不将就”方面提升。

此外，市场也出现了新一代创新产品。有开发商推出了“六层三叠”的小洋楼产品，其户型面积在110~130平方米，使用空间却有三层，这是应区域居住需求升级而生的。业内人士表示，随着市场竞争激烈程度更高，提升配套设施和品牌溢价能力将成为趋势，因此，即便面对刚需买家市场，也要越来越用“产品力”说话。

记者采访了多名一线销售人员和看盘的市民。大家普遍认为，在近期较多调控政策出台的大环境下，楼市会“稳”字当头。“符合自己需求，合适就买。没有合适的就再缓缓，以后还有更好的产品出来。”有买家这样对记者说。

业内观点

市面“笋货”充足 买家心态更理性

广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬告诉记者，根据他的观察，“五一”期间的购房或看房者，有9成左右是为了自住或改善居住环境。除了个别全新盘外，大部分项目的到场客户流量和平时周末的情况差不多。之前有部分考虑资产配置原因而想购房的客户，看到4月份陆续出台的调控政策和大环境后，有不少打消了入市念头。

另有房企相关销售负责人告诉记者，由于现在按揭贷款方面的不确定因素增加，可能有买家需要增加首付款比例，这也导致有些客户只能放弃购房，“我们一般会把客户资料拿去银行预审，如果较难按客户的实际还款能力批出贷款，经过协商后，我们也会将定金退还给客户。”

智谷趋势楼市首席研究员黄怡认为，上月，市、区层面陆续出台了调控措施和细化措施，保持房地产市场平稳健康发展。因此“五一”假期，广州市场不管是二手房交易市场还是一手房市场，都会趋于平稳，买家心态也会更加理性。对于刚需群体来说，这是一个不错的入市时期，谨慎选择，有更大的机会买到心仪的房子。

合富研究院表示，目前市场“丰俭由人”，市面上“笋货”充足，近期有置业需求的购房者可以根据不同总价预算有针对性地多逛市场。

业内普遍认为，密集的调控措施表明政府“房住不炒”的决心，市场平稳健康发展是主基调。轮番新政+集中拍地后，“五一”市场将成为后市“测温器”。陈白帆、刘丽琴、龙乐乐、张露