2020，房企经历重重考验，上半年“集体抗疫“，下半年”三道红线”，如何在严监管和求发展中寻得平衡，成了每一家房企前进过程中的必答题。

历时近2个月的年报季刚刚落下帷幕，一列列数字矩阵是企业过往的轨迹，也是未来的注脚。国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘严监管下房企生存大变局。

作为“三道红线”的指标之一，剔除预收账款后的资产负债率是衡量房企资产负债结构以及债务水平的常用指标。剔除预收账款的资产负债率越高，表明企业的资产结构中负债占比更大，反之则负债占比低。

相较于“三道红线”中的另外两项指标，剔除预收账款后的资产负债率的优化难度最大。因此，该指标是不少房企在变“绿”道路上的“拦路虎”。

本篇《50家典型房企剔除预收账款后的资产负债率表现》，旨在探究房企阶段性资产负债结构以及经营杠杆与财务杠杆的变化。

达标率升至40%

亿翰智库数据显示，截至2020年末，50家典型房企剔除预收账款的资产负债率均值为72.53%，较2019年的74.36%有所下降。

其中，建发国际和金辉控股的剔除预收账款资产负债率降幅颇大，是50家典型房企中唯二两家下降超7个百分点的房企。金辉控股剔除预收账款的资产负债率较2019年的76.93%降至69%，降幅达到7.93个百分点;建发国际剔除预收账款的资产负债率则由2019年的75.23%下降7.23个百分点至68%，回到安全线内。

除了建发国际和金辉控股外，龙光集团、万科集团、中国恒大以及祥生控股四家房企剔除预收账款的资产负债率降幅也超过6个百分点。

按区间来看，2020年，有3家房企剔除预收账款的资产负债率低于60%，与2019年持平;居于60%-70%之间的房企数量有17家，较2019年增长了9家;70%-80%之间有26家，2019年同期为28家;大于80%的房企则由2019年的11家降至4家。

其中，中国海外发展、招商蛇口、华润置地、中国金茂以及龙湖集团5家房企延续2019年的态势，继续包揽剔除预收账款资产负债率中的前5名。

按照“三道红线”中剔除预收账款资产负债率低于70%的标准来看，50家典型房企中有20家满足红线要求，较2019年同期的11家增加了9家，达标率提升至40%。

满足红线标准的主要有两类房企，一是华润置地、中国海外发展、招商蛇口以及龙湖集团等长期保持优质财务质量的龙头房企;二是部分房企主动加强了财务管控，使得2020年剔除预收账款的资产负债率降至70%以下，典型的包括宝龙地产、越秀地产、龙光集团、世茂集团、中骏集团等。

虽然达标率提升至40%，但依然有多家房企被拦在安全线外。

其中佳兆业集团、雅居乐集团、绿城中国、旭辉集团等距离70%的标准近乎一步之遥。合景泰富、美的置业、正荣地产、中国恒大、禹洲集团、中国奥园、融创中国、时代中国、阳光城、中南建设、中梁控股等13家在75%-80%之间。超过80%的有碧桂园、祥生控股、绿地控股、建业地产4家。

时代中国蓝光发展等指标上涨

不同于上述房企剔除预收账款资产负债率的下降，仍有部分企业该指标不降反升。

例如，截至2020年末，时代中国的剔除预收账款资产负债率便较2019年的74.41%上升4.19个百分点至78.6%，为涨幅最高的房企。

事实上，近年来，时代中国剔除预收账款的资产负债率一直在不断攀升，该指标在2017年、2018年分别为65.6%、70.6%。

蓝光发展和荣盛发展剔除预收账款的资产负债率也分别较2019年上升2.25、2.02个百分点，分别达到73%、73.8%。龙头房企碧桂园剔除预收账款的资产负债率也超过80%，在50家典型房企中排名倒数第4。碧桂园该项数据的改善较恒大、融创等头部房企较为缓慢。去年中期恒大、融创剔除预收账款的资产负债率分别为85.3%和82.2%，2020年底上述两家该项数据分别为76.7%和78.3%，降幅为8.6个百分点和3.9个百分点，而碧桂园去年底剔除预收账款的资产负债率80.53%，较去年中期的81.6%仅下滑1个百分点。这也是碧桂园触及的唯一一道红线，3月业绩会上CFO伍碧君表示，预计在2023上半年之前稳步变“绿”。

包括上述企业在内，2020年，50家典型房企中共有30家剔除预收账款的资产负债率不达标，但是有19家房企2020年剔除预收账款的资产负债率较2019年有一定的下降。

亿翰智库认为，这是剔除预收账款的资产负债率不断优化的表现。目前，有多家房企因踩线剔除预收账款的资产负债率而止步“黄档”。在2020年业绩会中，这些企业的管理层也纷纷明确了转“绿”时间。

2020年，合景泰富剔除预收账款的资产负债率为75.1%，根据管理层计划，公司有信心在2021年实现“三道红线”的全部达标;佳兆业集团、蓝光发展也提及，公司将力争在2021年消灭“三道红线”;正荣集团和融创中国将达标的时间设在了2022年，碧桂园以及绿城中国则预计将在2023年踏入“绿档”。

未来将进一步下降

这些房企的安排某种程度上证实了剔除预收账款的资产负债率难以在短时间内大幅优化的事实。

亿翰智库称，在“三道红线”指标中，剔除预收账款的资产负债率是企业长期经营积淀而形成的结果。在现实情况下，要优化资产负债率，房企仅能使用内源性现金流在优化已有的资产负债结构同时控制新增资产的资产负债结构。

进一步看，内源性资金关联了企业的合约销售以及盈利能力，而会计上合约销售和营业收入结转之间又存在时滞，这使得房企优化剔除预收账款的资产负债率更为复杂。

另外，优化剔除预收账款的资产负债率也意味着房企要在经营杠杆和财务杠杆之间做平衡。

如果不优化剔除预收账款的资产负债率，那么房企的有息负债增长空间将受限制。如果企业优化这一指标，那么企业在经营过程中可能需要减少降低经营负债等。这一境况下，经营杠杆和财务杠杆变成了各房企难以两全的“鱼与熊掌”。

亿翰智库预判，在“三道红线”政策下，房企有意愿优化企业的财务质量，因而在未来1-2年内，50家典型房企剔除预收账款的资产负债率均值预计将进一步下降。