8月3日，位于福田区百花片区的长城花园法拍房因无人报名而流拍。随后，该房源重新上架二拍，起拍价下调217万元至867.32万元左右，将于8月19日再次开拍。

作为对口百花小学及四大名校之一深圳实验中学初中部的小区，长城花园一直是学区房中的顶配，去年成交价最高达到13.5万/平。

某种程度上，此次流拍或许折射出新政调控下学区房退烧的现状。

多位业内人士向记者表示，此次长城花园法拍房流拍或与前两天深圳发布的拟推行“大学区”招生制度有关，学区房正在迎来去泡沫的过程。

降价185万没人要

据阿里拍卖网，位于深圳福田百花路四路2号长城大厦1栋A405号房产(即长城花园)于8月3日流拍。

该房产建筑面积104.7平方米，起拍价为1084.1万元，单价约10.35万元/平，较同样3室107平房源的最新历史成交价格低185万元左右。

集学区、低价两个热频词于一身的405号房在拍卖期间引来超5000次围观，181人设置提醒，但在为期1天的竞价周期中却无一人出手。

这也是近年来该小区在法拍房市场首次出现流拍情况。

《国际金融报》记者注意到，从2019年至今，阿里拍卖网先后9次上架长城大厦房源(不包括此次二拍)，除一次撤回、一次中止外，剩余7次皆落槌成交。

最近的一次是在7月。7月10日，长城大厦4栋B206、7栋B404两套住宅同时拍卖，均是一轮成交，成交价分别为1328.92万元、1782.21万元，单价约12.04万元/平、11.24万元/平，相当于评估价打了85折。

相较以往，上述两次拍卖的热度其实并不算高。将时间轴再拉长可以看到，6月22日，长城大厦4栋A1109法拍房引来20人报名，经104轮报价后，被人以871.6万元左右的价格拍下，超出起拍价340万元，单价约8.29万/平。

这样的价格远低于市场行情。负责百花片区的房产经纪人王晓(化名)告诉记者，目前该区域很多业主的单价报价都在16万元左右，最低的也有15万元。

记者注意到，目前链家网长城大厦房源的参考价为10万元/平方米，“这只是政府要求的参考价，买卖成交还是按业务的报价。”王晓补充说道。

其称，目前长城大厦的平均成交单价在15万元，“长城花园(长城大厦1-3栋)现在最便宜的一套报价1430万元，88平。”

按此来看，长城大厦1栋A405号10.35万元/平的单价着实便宜不少。并且，从资质来看，该房源没有抵押、出租，且学位可能也没有占用的情况。

那么，高性价比的学区房为何会出现流拍现象呢?

学区房挤泡沫

记者注意到，长城花园上述房源是在深圳《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》(下称“《征求意见稿》”)公布后的首套法拍学区房。

7月30日，深圳人大常委会发布《征求意见稿》，就民生建设、社会治理等方面征求意见。

为保障教育公平，《征求意见稿》提出推行大学区招生，同时施行教师轮转教学、普高与中职互转等措施。

上述措施被认为是对学区房炒作釜底抽薪的重要举措，长城花园法拍房的遇冷某种程度上也反映出买方目前的观望态度。

在中指院广州分析主管陈雪强看来，此次长城大厦法拍房流拍与前两天深圳发布的拟推行“大学区”招生制度有关，“若该政策能够出台执行，对学区房炒作会是一个打击。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也持有相同意见。他指出，这次“大学区”招生制度对于对口直升的学校影响最大。这类学校对应的房子单价都在20万元左右，“大学区”制度对这类房源必然有一个去泡沫的过程。

另外，按李宇嘉所言，之前学区房出现百万级别降价的现象也是造成此次流拍的一个因素。

如有对应南山第二外国语海德学校的学区房业主，其曾在4月至5月期间多次下调房源价格，总价从2000万元下调至1880万元，降价120万元。

罗湖区的学区房金丽豪苑亦出现了相似的情况。3月，一套金丽豪苑总价千万的房源在降价100万后，仍未能成功出售;5月，该房源再次选择降价50万元。

对于学区房后期的走势，陈雪强表示，不排除一些投资客会提前放盘，“百花片区放盘量突然猛增也与‘大学区’招生制度有关。”