网传已久的杭州限购政策升级终于来了。

日前，杭州微博房产在微博发起的一则投票活动中，对于“如果楼市新政真的要来，你希望是哪些内容?”，有138位网友支持限购社保从2年变成5年，有132位网友支持大学生房票全部作废，有48位网友支持积分制、摇号要求变多了……

如今，新政落地，但是和网友的想象却有一些出入。

8月5日，为进一步支持自住需求、抑制投机炒房，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，浙江省杭州市市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(下称“通知”)。通知从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序三个方面进行管控。

消失的购房资格

通知提出，将进一步加强住房限购。在落户本市未满5年的户籍家庭方面，其在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。针对非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

而在此之前，杭州市对落户本市的户籍家庭在购房方面无社保要求，此次对落户不满5年的家庭加增2年社保要求;对非本市户籍家庭此前在限购区域需缴纳2年社保即可购房一套，此次加增至4年社保要求。

消息一出，有网友在杭州口水楼市论坛中评论，“一觉醒来，自己的购房资格没有了”。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，此前杭州落户门槛相对较低，全日制大专毕业生可直接落户，进而获得购房资格。由于相对宽松的户籍政策，甚至出现了有来杭落户“一月游”的投资客，缴纳24个月的社保要求极大的提升了这一群体的购房门槛。

事实上，在新政发布前，市场上便已有预兆。

日前，杭州已经取得预售证的红盘溪上俪庭被传出暂缓登记。据悉，该项目曾于今年5月加推，彼时的中签率仅1.9%，创今年全是最低中签率记录，被列为限售行列。另一兴耀·樱漫里项目也被传暂缓登记，而销售说辞是接到了房管局通知。彼时便有购房者认为这是新政将出的前奏。

在完善新建商品住房销售管理方面，通知明确，本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。

这也意味着，高层次人才摇号要先按类别排序，再按社保缴纳月数排序入围;而无房家庭、普通家庭需按照社保缴纳年限排队。例如200套房子，如有6000户登记，按照10:1的比例要求，只有社保排在前2000位的家庭可以参与摇号。

通知强调，本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数小于或等于公开销售房源数的，开发企业应采取公证摇号方式确定选房顺序并按序售房，剩余房源可自行销售。换言之，如有1000套房源，报名900户家庭，则也需要摇号选房。

此外，规范市场秩序方面，通知提出在杭州市区范围内，新建商品住房公证摇号公开销售过程中，购房者提供虚假信息资料、隐瞒真实情况或恶意干扰公证摇号销售的，3年内停止其新建商品住房的购房意向登记和合同网签备案。

“万人摇”难现?

地产分析师严跃进认为，按社保缴纳月数多少排序的制度，有助于保障社保缴纳时间长的购房者优先购房，此类政策下将真正促进市场的健康可持续发展，减少一些热销楼盘虚火或炒作的现象。

今年以来，杭州楼市持续高温，“万人摇”的记录也在不断刷新。

2月，杭州新盘紫璋台披露摇号登记情况，其在登记期内共收到10795户有效资料，其中人才无房家庭682户，普通无房家庭10113户;5月，博语华庭披露期在登记期内，共收到10479户有效购房登记家庭，其中人才无房家庭565户，普通无房家庭9914户;7月，滨融府项目推出的155套房源，共收到9820户购房意向家庭，其中高层次人才无房家庭557户，普通无房家庭2326户，中签率约1.58%。

不过，需要注意的是，上海实施新盘摇号积分制以来，也浮现了不少高积分的“社保巨子”，其凭借自己的高社保年限拉高积分，从而使不少刚需但社保缴纳月数较短的购房者望而却步。

同策研究院研究总监宋红卫也认为，新政推出后，短期内会激发杭州本地人投资住房，重点围攻“倒挂”网红盘。按照其他城市积分制的情况来看，本地人在社保年限方面比新进入杭州的年轻人才具有绝对优势。这类人群基本会分两步走，第一步，首先会处置手上持有住宅项目，或者通过捐赠子女或者其他直系亲属以及“假过户”的方式，来实现无房资格的认定;第二步，选择最具有投资潜力的倒挂盘，根据社保年限来获取购房资格，一旦中签，即可获得巨额收益。

调控频出

事实上，在此次限购政策之前，杭州楼市调控政策已是频出。

1月，杭州在原有限售基础上，将中签率低于10%的批次房源纳入限售5年的行列;3月土地市场实行“两集中”供地政策;5月-6月，杭州个人住房贷款利率两次上调;7月，杭州又有“禁商墅”“竞品质”等举措推出。

亿翰智库认为，如果说一季度在限购、限售方面还算小试牛刀，那么二季度就是聚焦资金端调控，尽管资金端调控力度又密又紧，但杭州市场的火热归根究底还是资格门槛较低(无论是土地还是销售市场)，所以整体效果可能并没有预期那么好。

这些调控政策与近年来杭州土拍市场的狂热也有不可分割的干系。

作为楼市的风向标，杭州市的土拍市场一直比较火热。以今年22城首批集中供地为例，杭州以1178亿元总出让金位居22城榜首，出让的57宗地块中有41宗达到了封顶溢价并启动“竞自持”。

受此次调控影响，亿翰智库预计，接下来的三季度整个新房市场会出现一定程度的回调，一些市区的热盘预售证可能也会加快发放以分流，以此落实新政效果。

不过，宋红卫指出，预计短期内杭州二手房市场挂牌量会增加，其交易量的增加也会加剧银行信贷额度的紧张，下半年杭州按揭贷款形势会比较严峻。

以下附上官方政策解读：