收到上交所问询函两周后，宋都股份选择将自己的苦水一股脑儿倒出。

于是7月那场备受关注的退地风波有了更多的细节补充，猜疑不断的合作方也揭开了神秘的面纱，甚至出现了更多的剧情、更强的反转……

8月10日晚间，宋都股份在回复了上交所的工作函中称曾与祥生、宝龙达成短暂协议，其于杭州首批集中供地中竞得的8号地块与12号地块，将分别与两家公司联合开发，但由于两公司单方面违约，均选择不再合作，给公司短期内的资金安排带来巨大压力，从而导致退地情况发生，损失了5000万的拿地保证金。

牵扯而出的宝龙与祥生随后站上了风口浪尖，一时间，围绕着退地风波的三家各执一词。

究竟是谁的责任?又是谁在说谎?

宋都退地血亏5000万

这场退地风波的源头需要追溯到5月杭州首批集中供地。在那场为期两天的鏖战中，孤军作战的宋都股份发力拼抢，以上限价+若干自持比例拿下5宗地块。

这场有些疯狂的补仓代价是45.84亿元，在房企拿地金额榜上排名第9，前面站着融创、华润、滨江、龙湖等规模房企。

激情之后，平静下来的宋都股份有些“吃不消”。

根据出让条件，宋都股份需要在规定时间缴足本宗地块出让成交总价款的20%,并分别与杭州市规划和自然资源局签订《出让合同》。

由于无法按时补齐出让金，拿地2个月后，宋都股份宣布放弃在杭州首轮集中供地中竞得的一副地块，杭州杭政储出【2021】8号地块(下称“8号地块”)。

《国际金融报》记者了解到，退地并非宋都股份本意，其曾争取过交滞纳金，以换取时间解决资金问题，但最终相关部门并未同意。

这场“投资失误”，宋都股份称系祥生与宝龙违约导致公司短期资金压力较大，才决定放弃。

据宋都股份表示，公司竞得8号地块后，随即与祥生控股(集团)有限公司浙北区域公司(以下简称“祥生”或“祥生方”)达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。当晚，祥生相关人员至公司现场洽谈合作事宜，2021年5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

然而第二天，祥生方突然电话通知宋都股份相关人员，单方面表示不再参与本次合作。

同样的场景随后也在另一幅地块中上演。

宋都股份称其5月8日竞得12号地块后，浙江宝龙锦城企业管理有限公司(下称“浙江宝龙”)主动接洽公司希望就天目医药港地块进行合作开发，双方签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》(下称“备忘录”)，其中约定“股权比例：宋都股份50%;宝龙50%”、“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。

然而，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收了宋都股份寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。2021年5月19日，在公司多次电话催促下，浙江宝龙工作人员明确表示了放弃合作。

宋都股份认为，由于浙江宝龙没有按照约定支付土地款的行为违反了双方签署的《备忘录》，严重打乱了公司整体资金排布的计划和节奏，导致同一时间节点项下，公司集中资金支出金额放大。如祥生和浙江宝龙能够按照约定履行合作义务，则公司整体获取土地权益金额为32.48亿元，符合公司预期。

宝龙、祥生放弃合作，无外乎是因为“算不过来账”。此次杭州集中供地，苛刻的条件下，利润空间极其有限。即便是深耕杭州多年的滨江，其董事长戚金兴也坦言，“努力做到1%-2%的净利润。”

以上述涉及到的两幅地块为例。

8号地块宋都股份以上限价17.83亿元+21%自持竞得的，溢价率29.86%，成交楼面价20962元/平方米。地块所建商品住房毛坯销售均价不高于26500元/平方米，如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。有房企投拓人士直言“5000元/平方米的建安成本、3000元/平方米的精装修，外加财务成本和税费成本，即使不考虑自持部分，项目利润空间也很有限。算上21%的自持比例，完全没利润。”

被宝龙放弃的12号地块，利润空间也不高。

该地块由宋都股份以总价8.9亿元竞得，楼面价11688元/平方米，溢价率29.87%，自持比例19%。根据规划，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于21980元/平方米，如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。成交楼面价较毛坯销售限价相差10292元/平方米。

退地的代价是宋都股份缴纳的5000万元保证金不予退还，占公司最近一期经审计净利润(3.52亿元)的14.19%。

祥生、宝龙拒绝“背锅”

面对宋都股份的指责，祥生与宝龙并不认账。

祥生公告称，公司及附属公司未与宋都公司及附属公司签署任何协议或文件。其董事长陈国祥在接受采访时直接表示，“双方没有纠纷，是宋都股份无理取闹。”

宝龙则回应宋都股份于5月8日拿到杭州12号地块(即天目医药港地块)后确实与其签订了合作备忘录，但后期(5月17日之后)在正式沟通合同条款过程中，由于双方合作条件发生改变，导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。

究竟是宋都股份无理取闹还是祥生、宝龙背信弃义?

房企公开市场的合作拿地根据节点主要分为投前、投中、投后三种，由于上述两幅地块祥生、宝龙均未参拍，因此双方不存在投中合作的情况。

宋都股份在公告中称，其拿下地块后才与祥生、宝龙方面接洽。《国际金融报》记者了解到5月17日宋都股份与杭州市规划和自然资源局临安分局签订了《出让合同补充协议》后，宝龙方面确实与其就签订了合作备忘录。某规模房企投拓人士表示，有可能合作方此前没有测算的很清楚，或者双方就自持部分等具体细节方面没有谈妥，导致合作未能最终成行。如果是投后合作，也意味着竞拍过程为宋都股份独立行为与判断，其自有资金能够覆盖相关款项，因此宋都股份所言“合作方违约，给公司短期内资金安排带来巨大压力”不具说服力。

亦有头部房企投拓人士倾向于“投前合作”，有接近宋都股份的消息人士对记者表示，“双方在土拍前已口头或私下达成基本合作意向，但具体内容并未约定。”合作方的加入也给了宋都股份在竞拍环节中奋力争夺的勇气，最终地价和自持比例超过合作方预期，故放弃合作。

其直言“拍地前基本为简要协议，不会签署正式协议，这也意味着此类备忘录约束力较低。”

某20强房企区域投拓负责人举例称，《合作备忘录》相当于君子协定，上面甚至没有公司公章。

牵扯进风暴中后，有行业人士认为，对祥生、宝龙的合作口碑或产生影响，其他房企在与其合作时会更加谨慎。也有观点认为，此类情况并不少见，影响有限。