“河南王”建业地产要打破诺言了?

数据显示，建业地产前11个月物业合同销售额、合同销售建筑面积及每平方米平均销售价格较去年同期均有不同程度的减少。

犹记得当年，由建业集团老总胡葆森牵头结盟的“不降价联盟”表示“打折毙大于利，不带头降价”，而如今建业地产平均销售均价已连续8个月同比减少，而在此基础上其毛利率、销售净利率均较去年同期有所下降。

而实际上，自年内房企接连暴雷后，作为国内为数不多资产负债率仍处于90%以上的房企，建业地产就颇受业界关注，早在9月3日时穆迪就因其核心市场面临的严峻经营环境及融资渠道受到限制导致建业地产销售额和财务指标有所削弱的原因将建业的评级展望调整为负面，随后，标普也将建业地产的评级展望调整为负面。

由此看来，即便是河南数一数二的房企，在行业寒冬来临时仍需面对负债高企、资金链紧张及上述诸多问题。

盈利能力下滑

12月9日，建业地产披露11月合同销售数据，数据显示，11月建业地产合同销售建筑面积36.3824万平方米，同比减少为2.9%;每平方米平均销售价格7522元，同比减少为 7.3%。1月至11月，累计合同销售建筑面积667.076万平方米，同比减少4%;平均售价7457元，同比减少5.8%。

值得一提的是，年内建业地产平均售价已连续8个月同比减少，也就是说自4月起就已开始减少，并且上半年有4个月为减少的状态，尽管建业地产表示截至2021年6月30日，建业地产实现重资产合同销售金额约310.53亿元，重资产合同销售面积约405.15万平方米，同比分别增长3.5%和9.9%，但仍难以掩盖建业地产销售业绩的不佳，数据显示，截至6月30日，建业地产合同负债为613.33亿元，同比减少10.49%。

一方面，上半年建业地产一部分合同负债转化为了收入;另一方面，上半年建业地产收到已签合同已交钱，未交房交易有所减少，仅上半年其合同负债就较年初减少了19.66亿元，这也说明未来建业地产结算额也将逐步减少。

要知道，上述合同负债同比减少的数据是自2019年以来的首次减少，这也意味着，建业地产销售方面早已不如从前，而其在河南省内的市占率也呈现明显下滑，2018年至2021年6月30日依次为9%、7.97%、7.24%、7.3%，尽管今年上半年有所提升，但却仍未恢复到此前状态。

而在其销售均价下降的同时，建业地产的毛利率也在逐渐下降，上半年其毛利率为17.87%，较去年同期减少了5.86个百分点，虽然，彼时建业地产表示其毛利率的下降系其在部分城市采用了销售去库存策略以刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间，并且去年疫情期间打折销售的物业项目陆续于上半年交付结转，整体物业销售毛利率较上年同期有所下降，从而影响其整体毛利率。

值得注意的是，在此前建业地产毛利率就已下滑，2018年至2020年分别为34.44%、26.02%、19.85%。在毛利率及销售均价下降的双重作用下，上半年建业地产销售净利率5.04%，较去年同期下降了1个百分点。显然，建业地产的盈利质量及能力正在面临恶化的风险。

负债高企

与上述指标一同恶化的还有其资产负债率，上半年建业地产资产负债率高达92.1%，较去年同期及上年末分别增加了0.07个百分点和1个百分点，并且其资产负债率呈逐年上升的趋势，从2015年的81.59%一路攀升至如今的90%以上。

上半年，建业地产负债就已高达1485.76亿元。或许是为了缓解偿债压力，自2020年下半年起，建业地产频繁发新债偿还旧负债。据氢财经此前梳理，2020年建业地产共发行了5笔优先票据本金，约合人民币98.43亿元。据《小债看市》统计，截至9月建业地产存续美元债9只，存续规模28.6亿美元，其中将有9亿美元规模的债券于一年内到期。

而在上述努力下，建业地产有息负债也有所下降，数据显示，截至2021年6月30日建业地产一年内到期的有息负债占比约为30.1%，大幅低于2020年末的48.7%。但随着建业地产负债的逐渐高企，其融资成本也逐年增加，今年上半年建业地产融资成本高达4.64亿元，较去年同期增长25.66%。对于融资成本的增长，建业地产表示主要由于上半年人民币兑美元汇率波动，令远期外汇合约、外汇期权及外汇掉期合约等衍生金融工具的公允价值变动亏损约人民币1.19亿元 (2020年同期：收益约人民币0.96亿元)及借贷利息支出减少约人民币1.20亿元抵冲所致。

这也意味着，高企的负债影响融资成本的同时，也在一定程度上吞噬着其利润。而在高额融资的影响下，上半年建业地产融资活动所用现金净额也由去年同期的12.86亿元大幅增长496.42%至76.76亿元，也就是说，在盈利能力下降及债务高企的情况下，建业地产未来仍需以发新债的方式来偿还旧债，这将直接导致未来建业地产的利润空间。