深圳楼市迎来并不乐观的开局。2022年首个新盘光明安联尚璟府近乎零成交，也创下深圳新盘最低去化率。稍早前的2021年底，“首付分期”、“一成首付”等曾经在深圳楼市消失已久的营销策略重出江湖，亦没能刺激购房者的入市情绪。

刚刚过去的2021年是深圳新房供应大年，新房住宅年度成交逾5.2万套，创2016年以来新高，也是2008年以来，新房的成交量首次反超二手房。但不少房企人士留意到，自2021年9月以来，伴随新盘市场供应持续放量，开发商一改过去“高冷”姿态，纷纷放出折扣让利。

业内人士预计，步入2022年，深圳的新盘供应量仍趋于较高位，部分高景气板块二手房价格仍将继续回归居住价值，买方话语权仍居上风。

新房市场“内卷”潮起

开发商不遗余力鏖战新房市场的形势从去年底延续到了今年初。

2022年，深圳的首个新盘光明安联尚璟府新近推售353套仅吸引了15批客户登记，认筹率不到5%，开盘仅卖出1套，刷新了深圳新盘最低去化率。据悉，安联尚璟府备案均价5.19万/平，主要为89-111平的刚需户型，位于深圳刚需族近年置业的网红片区光明中心区，紧邻片区大热的科学公园边上。

这其中有项目距离地铁站较远、单价略高等原因在内，但也引发不少开发商担忧今年新房市场形势。

稍早前的2021年12月29日，龙华万福花园1594套房源，开盘当天仅售出20多套。

据深圳中原研究中心数据显示，深圳去年12月有23个住宅项目开盘，整体开盘去化连续2个月低于五成，仅有三个项目开盘售罄，市场供应继续回升，但热度也持续下降，网红盘也难保证售罄。

新盘销售不振，类似于“首付分期”、“一成首付”等不少市场消失已久的营销策略也于近段时间重出江湖。

以招商蛇口(001979.SZ)和华润置地(01109HK)旗下的坪山玺悦台项目为例，楼盘在12月曾推出了首付分期的购房优惠，最低首付1成起，仅需37万元，不过要求部分户型90天内补齐首付款。项目负责人士对此表示，这是基于公司年底冲刺销售业绩、资金回笼及坪山区新房供应持续放量等做出的综合考虑。类似开盘推行首付分期的还有光明区中信凯旋君庭，购房者无须在签约后7天内交齐首付款，首付款可分成3期交齐：在签约后15天内交总房款的10%，2个月后再交10%，3个月后再交10%的活动。中信凯旋君庭此前的官方公众号上，还推出过“首期仅42万起”的促销海报，即一成首付。

开发商们除了在首付款上花心思吸引购房者，价格战也不少见。光明龙光玖瑞府在开盘当天推出了100套9.2折优惠房源。罗湖区独树阳光里开盘后不久，价格降了15%。

令更多购房者感到意外的是，向来不愁卖的深圳网红盘华润城润玺二期2021年12月进行线上选房，均价13.2万元/平方米，1024套房源共有1486批客户，千人选房17小时后，整体去化约9成，华润方表示，仍有少量120平方米房源剩余。而2020年11月，华润城润玺一期开盘，均价13.1万/平方米，1171套房源最终有效诚意登记客户达到9690批，冻结资金高达339.05亿元，开盘后13个小时，房源告罄，润玺一期也将当年深圳楼市的“打新热”推至高潮。从“万人摇”到未售罄，网红盘一年间形势逆转，也引发不少人担忧今年新房走势。

据多位中介人士介绍，不少开发商基于当下的销售形势，开启三级联动，部分新盘直接将佣金翻一番，点数高达6%左右。部分楼盘开盘当日便选择转介。

深圳中原研究中心预计今年深圳入市住宅、公寓项目近150个。其中，以往住宅交易活跃区宝安区、龙岗区、光明区、龙华区仍是推盘主力区。而综合多个房产交易机构数据看，深圳2021年住宅盘保持在110个左右，今年新盘供应仍将保持较高位。

有深圳一家不愿具名的头部房企营销人士对于开年新房销售形势持谨慎预期。“2022年深圳新盘推盘量还是比较大的，基本上延续了往年的楼盘供应趋势和市场分布。但是实际上，光明、龙岗、龙华这些供应大区新盘去年下半年就已经销量疲于上半年了。9月份以后，深圳整个新盘市场因为供应持续放量叠加房企财务危机等负面消息层出不穷，降价走量就开始慢慢出现了。”该人士称，现在已经临近春节，预计新房市场2022年一二月均不会有特别明显的起色，很多位置不好，价格偏高的楼盘在价格上势必要做一些折让，“内卷”之势仍将延续。

另有人士对此持分歧态度，认为“内卷”仅是暂时现象，深圳经济、产业、人口具备强大的支撑力，资产保值增值能力较强，新房市场前景仍值期待。

一二手房成交结构微调

回看深圳2021年楼市，虽然部分开发商感受到巨大去化和回款压力，但整个市场仍有许多值得关注的变化。

首先是新房成交处于高位。深圳房地产信息网数据显示，2021年，深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，创2016年以来新高。

对此，独树阳光里项目人士解释到，新房2021年成交量走高的一个主要原因是一二手房价格的倒挂。“比如福田区、罗湖区很多新盘每平方米八九万元，而二手房的价格却到了每平方米十几万元，或十万元左右，购房者自然会有动力选购新盘。”

深圳一家央企营销负责人也持类似看法，二手住房成交参考价格于2021年2月8日出台后，对客户的心态有一定影响，导致观望情绪加重，以及门槛提高，导致客户购买二手房的热情消退，转而对一手房的购买热情提高。

与一手房市场截然不同，二手房市场2021年创下六年来的成交量新低。

据深圳房地产信息网统计数据显示，深圳2021年共成交40699套二手房住宅，同比2020年减少57.3%。全年二手住宅成交量在4月-10月之间曾出现七连跌，而10月成交量更是仅为1605套。在11月出现小幅上涨后，12月又继续走低，二手住宅成交仅2076套。

一二手市场相反的成交表现，也颠覆了既往深圳楼市的成交结构。长期以来，深圳二手房和一手房的成交量整体呈现2:1的比例。过去的2021年，深圳一手房表现整体远优于二手房市场，一二手住宅成交套数比为1.29：1，是2008年以来新房的成交量首次反超二手房。这被认为与2021年2月8日二手住房成交参考价格的出台及金融放贷政策的收紧直接相关。

乐有家研究中心的数据也进一步显示楼市调控的效用，2021年10月，深圳接近二手房指导价(成交价高于指导价10%以内)房源的成交量接近六成。

调控也引致二手房买卖双方心理博弈，买方越来越占据话语权的上风。

具体到二手房买卖方关系来看，从2021年3月份开始，下调挂牌价的二手房占比呈上升趋势，而上调挂牌价的房源呈下降趋势且降幅明显，越来越多的业主愿意降价。从样本房源的涨跌区间上来看，最新的2021年12月，二手房房源变动幅度在-10%到10%之间，有63%的样本房源跌幅在5%-10%之间。

乐有家数字化创新中心人士也指出，2021年12月中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”的定位，并且提出支持“合理住房需求”和“房地产业良性循环”，政策从限制性向稳定性过渡，房价维稳是大势所趋。市场暖风频吹，再结合2021年四季度深圳二手房成交逐渐走高来看，当前可挑房源多，业主好沟通，价格可商量，不失为刚需购房和置换的好时机。刚需族可多关注接近指导价的“笋盘”。

上述头部房企营销人士认为，二手房房价的成交量、成交价的下跌，以及一二手房成交结构调整还会持续一段时间。

“类似宝安区、 南山区等高景气板块二手房疫情期间投机跳涨层出不穷，上到10万+/平方米绝不在少数，价格还没有调整到位，可能还会不断向指导价靠拢，这种价格回归的过程可能还是会引起不少改善置业人群观望”。该人士称，购房者目前正握有更多选择主动权。