即使没有走出河南，但这并不妨碍建业集团老板胡葆森的知名度。他被冯仑视为“忠厚长者”，更与冯仑、王石共称为“中国房地产三君子”。

然而，最近一段时间，作为河南本土龙头房企，建业集团频频传出各种传闻和热点消息，有关裁员、人事变动、机构变革等传言开始甚嚣尘上。2月14日，建业集团召开媒体恳谈会，胡葆森携最新高管团队悉数亮相，回应目前关于建业的种种传闻和消息。

“老大哥”胡葆森这次少有地显示出了他的忧患意识。万科董事会主席郁亮不久前为行业喊话，”房地产行业进入“黑铁时代”。胡葆森要比他更悲观，他认为，“对于躺平的房企来说，房地产行业连‘黑铁时代’都不是了。”

而在过往的黄金年代里，房地产行业普遍被认为是高毛利行业，利润率高达30%以上，但现今的胡葆森却直言，“利润率已经下滑到20%以下。”

不过，在众多房地产企业中，胡葆森打造的建业几乎是最特殊的一家。当其他房企们大搞全国化扩张运动之时，胡葆森和他的建业却守着河南这一亩三分地，不断下沉，从省城到地级市再到县级市，项目遍地开花。

河南房地产市场至今仍流传着这样一句话——在河南卖的房子，9套房里就有1套肯定是建业的。无论“黄金时代”“白银时代”还是“青铜时代”，建业都稳稳守住了河南市占率第一的地位。

度过艰难的2021年后，建业的2022年依旧风雨难测。来到“黑铁时代”后的房地产行业里，即使背靠河南本土第一大房企的大树，71岁的胡葆森却罕见发话，建业要“做小”了。

“瘦身”是当务之急

“从五级管理调整为三级管理”、“取消业务集团和大区两级”，“撤销原有业务集团总部”，“五大总部合一”。虎年开年伊始，来自中原大地的建业地产，率先打响了人事组织调整之战，变革力度堪称近年之最，与之相应的是，外界对于这家公司的组织架构调整的关注度，也达到了近期行业热度最高。

熟悉地产人事变动的人都知道，组织架构巨变，往往伴随着着人事上的更迭。名之为组织架构调整的变动，实则是降薪裁员。很快，没过几天，有关建业集团裁员61%的消息不胫而走。

传言也愈演愈烈。针对近几天传出的建业集团将裁员61%，以及组织架构调整等问题，2月14日，建业集团副总裁代纪玲称，网传内容不符合事实，该消息涉及建业集团旗下地产集团等五大集团架构调整，目前最终方案还在谨慎制定当中。

胡葆森则直接谈到了进行组织变革的必要性， “这个想法不是心血来潮，也不是一时冲动，已酝酿了大约有半年时间，且不断地在细化这个方案。”

他继而表示，“从去年疫情之后，整个行业提出要从资本红利向管理红利转变，(建业)就开始自觉地进行体检，发现五个总部加在一起有1000多人。可能有超过三分之一的人干的都是同样的工作，机构臃肿、效率低下的现象越来越严重。”

在这之前，外界普遍认为，建业集团此番调整，主因是河南遭遇特大暴雨和疫情，导致其经营遭受较大冲击。2021年7月，郑州遭遇暴雨之际，河南建业曾发出求助信，称因受到汛情和疫情双重影响，建业集团业务发展遭受严重损失，且已出现重大风险和危机。

据称，这次洪灾给建业集团带来的经济损失达50亿元。其中，集团出现直接经济损失5.5亿元，经营性损失8亿元，运营性损失3亿元，正在销售的300多个项目超过50个关闭，销售及回款较原计划减少30亿元，多处工地停工，郑州二七区樱桃沟足球小镇项目道路冲断、复建无期，6亿元投资及9亿元建设用地将成无效资产。

但胡葆森表示，目前行业正在向管理红利转变，即使没有特大暴雨和疫情，建业集团内部也需要改革，只不过是特大暴雨灾害和疫情叠加的发生，迫使我们必须刀刃向内，先刮骨疗伤、壮士断腕。

目前，建业地产的毛利率和净利润率也出现一定下滑。据建业地产发布的2021年中期业绩报告，截至2021年中期，建业地产毛利率为17.9%，同比减少5.8个百分点;净利润率进一步从6%降至5%。

流动性风险是最大挑战

建业的2022年，依然没有看到一个好的开端。

刚刚进入1月份，有关建业商票违约等消息，开始在资本市场不断流传。没过多久，几位商票持有人来到了建业集团总部，他们拉起了白色横幅，上面写道“商票逾期，建业还钱”，直接将建业的信誉危机推上风口浪尖。

对于房企而言，商票作为不计入表内负债的独门武器，受到诸多房企的欢迎。而在房企普遍面临资金风险之时，商票更是成为企业商誉的缩影，也是判断企业资金面是否出现风险的重要信号。

除了商票违约的传言外，投资者们更为关注的还是建业的偿债情况。2021年，花样年、新力、佳兆业等多家房企排队“爆雷”。针对美元债规模较大的民营房企融资现状，申万宏源行业报告显示，2021年是地产境内债的到期高峰，而2022年是地产美元债的到期高峰。相关数据显示，2022年地产美元债到期金额折算为人民币约为3787亿元，较2021年大幅增长40%。

而因去年9月“50亿求救信”事件，建业旗下包括2022年8月到期票息6.875%美元票据、2023年11月到期票息7.9%票据等美元债曾出现暴跌，这也让投资者更加担心建业的美元债违约剧情是否会上演。

目前，建业地产共有8笔总计24.46亿美元的美元债，其中一笔5亿美元将于2022年8月到期。对于美元债偿还问题，建业集团副董事长王俊回应道，“2022年，建业地产的境外美元债只有8月到期的5亿美元。而在去年11月8日，建业地产已经使用自有资金如期偿还到期的4亿美元债。”

“目前，面对新的最大的风险和挑战，跟整个行业是一样的，还是流动性的风险，不管是从资金链(层面看)、(还是)从市场(层面看)，尤其是在境外资本市场萎缩(的情况下)，流动性确实是有一些风险的。但是公司一直坚持比较稳健的经营方式，而且也都是一直深耕河南市场，所以这个风险是可控的。”王俊说道。

不过，据一位接近建业的从业人士认为，建业最大的问题在于没有建立足够充分的风险缓冲带，“业务布局过度青睐河南市场，但河南市场去年面临较大的去化问题，建业的经营会大受影响。”

作为一家高度依赖本土市场的房企，郑州房地产市场的天空依旧乌云密布，不仅成交量出现持续下滑，成交价格也不断出现新低。尤其进入2021年下半年，郑州楼市开始频繁出现各种节日折扣，特价房源、团购优惠、开盘抽奖争相上演，“打折促销”手段层出不穷，部分楼盘甚至推出“买一套送一套、买房赠送70年物业费”等活动，让购房者眼花缭乱。

据贝壳研究院数据显示，2021年郑州二手房房源年成交量为 50379套，同比减少11% ，年均去化周期176天，客源年均去化周期52天，成交难度上升53%。

河南本土房企名门地产，对河南房地产市场寒意体会最深。在河南本土房企中，名门只排在河南建业、正商地产、鑫苑置业、康桥地产之后，当之无愧成了“名门”。然而，最近一段时间，有信息显示名门地产发布了一则通知，要求全体员工放(休)假3个月，期间每人每月发放最低保障工资2000元。也在一定程度上反映了当前的市场情况。

而作为老大哥的建业地产，也在销售端表现有所乏力。从建业地产的2021年成绩单不难看出，2021年建业地产实现销售额601亿元，同比下降12%，未完成降低后的700亿元的年度目标。

建业的下一步：“做小，做少，做好”

充满挑战的2021年过去后，行业的调整实际远未结束。作为河南省最大的本土房企，建业地产必须“求稳”。胡葆森下了三道命令，即建业要“做小，做少，做好”。

“建业(集团)将进入战略巩固期，要做少、做小、做好。对于房企而言，赛道要少，不要追求规模的增长，尽量不要开辟新的赛道，(小赛道)能关闭的关闭。”胡葆森表示。

除了地产业务外，建业早在2015年开始大力发展多元化业务。六年时间内，该集团在地产、商业、物业、文旅、酒店、农业等板块均有布局。数据显示，目前，建业地产持有4个文旅项目和7个处于不同开发阶段的绿色基地项目。其中，包含两大王牌项目“只有河南·戏剧幻城”和“建业·华谊兄弟电影小镇”。

但这些斥巨资打造的文旅项目，却有一个算不好的经济账。胡葆森自己曾经这样形容过：这座如此独特、从未有见的戏剧幻城，无关商业、名利，只关乎建业做文化作品的真心、信心和耐心。它袒露的是河南企业对家乡的赤子之心，是生长在黄河边的建业“传承黄河文化，讲好黄河故事”的文化自觉。

据悉，戏剧幻城投资共60亿元，更是修筑了长328米、高15米、厚2米的当今世上单面最长的人工夯土墙。而2016年奠基的电影小镇计划总投资规模逾150亿元，项目总体规模约2000亩。

但在疫情和洪灾影响下，文旅项目却成了受冲击最大的板块。王俊曾表示，“‘只有河南’是建业投资60亿元打造的戏剧文旅城，6月5日刚开业，是建业目前主打的一个文旅项目。项目刚运营了45天，就因为水灾和疫情又停业了45天。”

在如今三道红线、融资普遍收紧的情况下，如果持续拿出资金做文旅开发，对公司现金流的挑战明显更大。但建业也一直强调，对企业、对自身文旅项目都仍然保持着信心。

而从土地红利到金融红利，再到管理红利的时代下，建业集团必须“精简瘦身”，轻装上阵。胡葆森进一步说道，“接下来将不再追求规模的过快增长。就销售规模而言，从200亿到1000亿增长了几倍，我们只用了3年时间。发展速度太快了，快得让自己都有点担忧，所以我们主动提出来进入战略巩固期。”

胡葆森将建业的创业路视为另一种长征。他曾说，人生本来就是长征。而在乍暖还寒的2022年里，如何“做小、做大、做好”，将成为建业新长征路上的又一挑战。(李逗)