近日，建业地产发布2021年业绩报，据年报显示，其业绩再度下滑，而700亿的销售目标，也仅完成了600亿元。

联合去年其因汛情和疫情发布的救援请求报告，这样的成绩似乎不难预料。

建业的2021年可以说相当不顺，本就脚踩一道横线，如今不仅未能脱离踩线之列，债务结构还进一步恶化，偿债风险加剧下，又被爆出票据逾期。

为了能节俭开支，建业年初内部人员变动频繁，除了高层变动外，还将超六成员工下放到一线，而这一举动被市场解读为“变相裁员”。

行业寒冬下，仅仅优化人员结构来应对恐怕治标不治本。

业绩下滑，汛情和疫情为一大主因

3月28日晚，建业地产(00832.HK)发布2021年度报告。

年报显示，截至2021年12月31日止年度，建业地产营收约419.59亿元，按年同比下跌3.1%;净利润约12.53亿元，同比减少40.4%;其年度毛利率较上年下滑3.7个百分点至16.2%;建业地产重资产合同销售额为601.05亿元，同比减少约12%。

总体来看，建业地产的业绩全面下滑，处于营收双降的尴尬境地。

2021年的这份成绩，其实早有预料。

在去年九月，建业集团曾出具过一份《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，表示河南出现的汛情和疫情影响下，建业集团直接经济损失、经营性损失、运营性损失等累计超过50亿元。

其中，从去年7月开始，销售出现断崖式下降，销售及回款较原计划减少近30亿元。

受此影响，建业地产取得物业合同销售总额601.05亿元，本就是从800亿元降为700亿元的销售目标依旧未完成，还较2020年同比减少了12.0%。

然而，这却并不是建业地产首次业绩下滑，事实上，早在2020年疫情爆发开始，建业地产的业绩就已经处于增利不增收的境遇。

据年报显示，2020年建业地产实现收入433.04亿元，同比增长40.8%;实现净利润18.02亿元，同比下滑10.6%，这也是其近5年来净利润首次出现负增长。

不仅如此，其毛利率早在2019年就已经出现下滑。据数据显示，2018年到2021年的毛利率分别为34.4%、26%、19.9%及16.2%，下滑幅度明显。

业绩的连年下滑，又遇上洪水和疫情，建业地产的2021年可以说相当不顺了，再加上其在去年上半年的大肆拿地举动，导致其在债务压力下，资金流动性也承压。

债务结构恶化，流动资金无法覆盖短债

据年报显示，截止2021年期末，建业地产剔除预收款后的资产负债率为86.4%，现金短债比为1.46，净负债率为94.9%，其中仅有一项踩中“三道红线”归为黄档。

不过值得一提的是，去年同期其净负债率仅有13.6%，现金短债比也为1.92，相比去年末，建业地产的负债及资金情况恶化严重。在当初刚颁布“三道红线”时，各个房企都争先恐后降负债降杠杆，就怕踩线，如今一年半过去了，建业地产却依旧未能脱离“踩线”行列。

年报还显示，公司现金、现金等价物及受限制银行存款总值为98.48亿元，较中期减少66.32亿元，相比2020年末减少达194.79亿元。也就是说，建业地产的账面现金及现金等价物相比去年已经砍去一半，减去受限银行存款39.46亿元，真正可用现金仅为59.02亿元。

而其一年内到期的银行借款为24亿元，一年内到期的其他借款为12亿元，一年内到期的优先票据为31.6亿元，短期有息负债合计为67.6亿元，明显可用资金根本无法覆盖短期债务。

这表示建业地产存在很高的偿债风险，而就在今年8月份，建业还有一笔额度为5亿美元的美元债即将到期。

其实早前，为了缓解债务压力，建业地产曾频频发债“以新还旧”。但效果甚微，甚至连遭评级下调。

去年10月，穆迪曾将建业地产股份有限公司的公司家族评级从“Ba3”下调至“B1”，并将公司的高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。展望维持负面。

彼时，穆迪预计，在未来6-12个月里，由于融资条件紧张，购房者信心减弱，建业地产的合同销售额将下降，这些因素将削弱公司的营运现金流，并增加公司利润率的压力，这将削弱其信贷指标和流动性。

而如今，穆迪的预计一一成为现实，且在近期，建业还爆出了建业地产票据逾期的消息。

据“票眼”小程序显示，建业集团拒付票据达1771笔总金额4.84亿元。

就在这种危机时刻，建业地产却临时换帅，高层频繁出现变动。

高层频繁变动，疑似“变相裁员”

据建业更换首席执行官的公告显示，杨明耀接替王俊获委任为建业地产首席执行官,史书山接替王俊获委任为公司首席执行官.

据悉，杨明耀在房地产市场拥有逾20年经验，曾于2003年8月加入建业集团，曾担任集团内副总裁、中部大区总经理、指挥中心总经理等职务。

而接替王俊出任建业新生活首席执行官的史书山，于2004年2月加入建业地产,在集团内担任过多个管理职位，拥有超过25年的销售及营销、客户关系、物业开发、物业管理及业务营运经验。

对于此次首席执行官的调整，建业地产方面表示，“此次组织架构的调整，是为了更好地去完成经营目标、提升经营效率。公司的经营方向和战略重点并没有发生重大的调整和变化。

值得一提的是，公告显示，杨明耀年薪为200万元，仅为王俊年薪的一半。

就在此次“换帅”之前，建业内部已经开启一轮组织架构调整。

此前的二月份，建业集团发布内部通告，宣布集团将从五级管理调整为三级管理，直接取消业务集团和大区两级，同时原有业务集团总部撤销，五大总部合一。

不仅高层变动频繁，建业还将超六成员工下放到一线，涉及在岗人员达651人。在行业寒冬下，精简组织结构的不止建业一家，但建业此番“变相裁员”依旧一度引起业内热议。

不过，建业集团及时否认了“裁员”一说，并表示：“本着留住人才、对社会负责、对员工负责的原则，涉及人员未来也以内部分流为主。”

但很快，有知情人士就对媒体透露，建业集团目前暂停了裁员动作。“公告是内部的人事公告，被泄露了，要先查公司机密泄露再做调整”。

不过，在业绩表现不佳，债务承压的情况下，即便从人员精简来节俭开支，依旧只是治标不治本的应对方法，行业寒冬还在继续，越来越多房企暴雷的当下，只有保证长期的现金流充足才可能有抵御寒冬侵袭，但这又谈何容易。