观点网 对招商蛇口(001979)而言，9月确实是一个收获的月份。

招商蛇口10月9日晚间公告，9月公司实现签约销售面积95.21万平方米，同比减少3.69%；实现签约销售金额350.48亿元，同比增加50.23%。

【资料图】

今年前9月，招商蛇口累计实现签约销售面积753.01万平方米，同比减少27.45%；累计实现签约销售金额2016.11亿元，同比减少16.33%。

这也是招商蛇口于2022年所获得的次高月度销售成绩。观点新媒体查阅，今年1-9月，招商蛇口的月度销售分别为151.47亿元、100.64亿元、221.31亿元、140.93亿元、161.17亿元、412.75亿元、238.97亿元、238.39亿元及350.48亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

当中，销售额最高的月份为6月，录得412.75亿元。于7月开始，招商蛇口的月度销售额同比回正，并于9月同比增长达到50.23%。

这一成绩的取得得益于招商蛇口“网红盘”的推出。9月，招商蛇口多个豪宅项目表现亮眼，当中最受关注的便是深圳太子湾招商玺家园。9月21日，该项目首开选房当日售罄，成为今年深圳继海德园之后的第二个日光盘。

据悉，招商玺家园备案均价12万元/平米，单价区间为10-16.2万元/平米，总价区间为1245-6905万元，套均总价1917万元/套，均为精装交付。

本次推售共认筹1614组客户，604套住宅历时约13个小时被全部选完，收金或超115亿元。

招商蛇口在新增土地投资上同样积极。根据公告，招商蛇口于9月共新增6个项目，分别位于苏州、杭州、上海、深圳、合肥五地，招商蛇口需支付价格合计约60.61亿元。

当中，招商蛇口需支付价格最高的地块为上海市徐汇区华泾镇XHPO-0001单元D2B-1地块，这宗宅地计容建筑面积为4.52万平米，招商蛇口权益比例为65%，需支付约14.69亿元。而深圳市龙华福城A922-0823地块则由招商蛇口100%持有，该地块计容建筑面积9.52万平米，需支付约15.03亿元。

市场公开拿地之外，招商蛇口亦参与纾困出险房企。在佳兆业之后，招商蛇口再次介入到“旧改大户”富力的纾困当中。9月13日，富力集团与招商蛇口、中信证券(600030)及中国华融在扬州市签署合作框架协议，各方约定以富力位于大湾区的城市更新储备资源为基础，优先围绕已选定项目探讨合作模式和路径，并适时探讨其他富力所持资产的合作可能性。

能够看出，在房企普遍谨慎拿地的当下，招商蛇口仍能保持一定的投资，这基于招商蛇口较为安全的现金流情况。

从披露的中期报告看，截至6月末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为62.38%，未剔除预收账款的资产负债率为70.14%，净负债率48.96%，现金短债比1.48，“三道红线”指标继续维持在绿档。

从负债结构角度观察，期末该公司短期借款、一年内到期的非流动负债合计320.14亿元，较去年底371.98亿元下降近14%；相比之下，长期借款约1311.97亿元，应付债券330.38亿元，两项指标分别较去年底增长21.73%、26.56%，主要是由于融资规模扩大，长期限借款增加改善了负债结构。

这使得招商蛇口的融资余额提高至1987.44亿元，较去年底增长11.84%；而公司综合资金成本仅为4.1%，较去年底继续下降38BP。

于9月，招商蛇口不断有融资动态，包括提交注册100亿元小公募债以及拟发行30亿元中票，用于偿还公司到期债务。

而在发债之外，招商蛇口还具备通过公募REITs盘活资产的能力。9月27日，招商蛇口发布公告称拟开展蛇口产园REIT扩募申报工作，基础设施项目为招商蛇口持有的招商局光明科技园部分资产，招商蛇口也成为市场首批公告拟开展公募REITs扩募的公司之一。

观点新媒体获悉，新购入资产主要为招商光明持有的部分位于深圳市光明区的招商局光明科技园（招商局智慧城）科技企业加速器二期项目的基础设施，包括招商局光明科技园A、A-6、B-3及B-4栋资产。

招商蛇口强调，本次申报若成功获批并实施，对于持续盘活公司旗下产业园基础设施资产具有重要意义，有利于进一步促进公司在园区基础设施领域投资的良性循环，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑，促进产业园项目持续健康平稳运营，增强公司可持续经营能力。