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可研智库本周重点情报回顾：

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“出险”房企的新选择：“弃外保内”

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尹中立：政策进一步发力，持续扭转房地产市场预期

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“第二支箭”推进！龙湖拔得头筹，新城、美的置业申请300亿融资配额

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南宁轨道地产集团：购房可享10年“地铁自由”

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杭州楼市松绑：回归“认房不认贷”，二套房首付降至四成

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成交21宗，金额72.97亿元！长沙第四批集中供地落幕

【“出险”房企的新选择：“弃外保内”】

在房地产行业下行周期里，房企美元债违约愈发频繁。

11月1日，旭辉控股一纸公告拉开了又一轮上市房企公开暂停偿还境外债本息序幕。截至公告日，旭辉境外债务总额约68.5亿美元，暂停支付的款项约4.14亿美元。

紧随其后中南建设(000961)发布公告，未能在宽限期内支付JIAZHO 11.5 04/07/24利息，构成违约事件。由于市场调整、行业非良性循环等原因，将暂不支付有关票据利息。同时有消息称中南建设也要开始着手境外美元债重组。

一周后，中梁控股宣布将暂停支付公司境外债务项下所有的应付本金和利息。截至公告日，中梁控股境外债务的未偿还本金合共约11.8亿美元。

至于为何做出这一选择，从这几家房企公告中可以看出，“缺钱”是主要困境，在暂停支付全部境外债券本金和利息后，将集中有限的资金保交楼、稳经营及维护境内融资。

前述某房企内部人士认为，局部爆发的“断贷潮”打击了市场对民营房企最后的信心，部分金融机构出于风险管控对民营房企采取差别化对待，停贷、抽贷等行为也进一步加剧了民营房企的流动性紧张，导致企业不得已出险。寻求整体债务解决方案能够缓解短期内流动资金压力。

“看似‘弃外保内’，实际上很多‘躺平’企业基本所有债券都还不上了。”前述某房企内部人士说，近期一系列利好政策保的是“三好生”房企现金流，不是“暴雷”房企的资不抵债。

【尹中立：政策进一步发力，持续扭转房地产市场预期】

11月16日国家统计局公布了10月份的房价数据：70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个。

一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同，其中北京环比上涨0.4%，上海环比上涨0.3%，广州和深圳分别下跌0.3%和0.7%；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，其中北京微涨0.1%，其余三个一线城市二手房价格环比均下跌。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。

结合11月15日公布的房地产销售数据，10月份房地产市场仍然持续着价跌量减的状况。1-10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%。

在衡量房地产市场的各项指标中，房地产开发投资对宏观经济其他指标影响最大。1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%。

需要关注的是，今年9月末，央行和银保监会通知阶段性维持、下调或取消部分城市首套房贷利率下限，财政部通知减免换购住房个人所得税，同时，央行更是时隔七年首次对公积金贷款利率进行下调，对刚需、改善型需求予以相应的支持。这是金融监管部门出台的促进房地产需求增长政策。从以往的房地产调控经验看，市场对利率政策变动是十分敏感的，按揭贷款的下调可以有效刺激居民购房需求，而今年10月份的房地产数据表明，如果要扭转市场预期，仍然需要政策的进一步发力。

出台政策需要对症下药，当前房地产市场的症结何在？笔者认为，主要症结在一部分房地产开发企业陷入了债务风险，这直接影响到购房者的预期，也直接影响到商业银行对房地产行业的融资，导致房地产企业的资金进一步收紧，形成负反馈。要扭转这种预期，首先要化解这些房企的债务风险。

【“第二支箭”推进！龙湖拔得头筹，新城、美的置业申请300亿融资配额】

近日交易商协会发文表示，由人民银行再贷款提供2500亿元资金支持，驰援民营企业债券融资。

具体方式为，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。

11月10日，一名房企高管和一名债券圈资深人士向透露，龙湖集团、新城控股(601155)和美的置业分别申请了200亿元、150亿元、150亿元配额。

同日，交易商协会官网发布，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。

上述房企高管表示，其参与了交易商协会此前组织的座谈会。其称：“参会的企业都可以申报。申报标准为资信好的房企，以及要有抵押物。资信不够好的房企，可以让城投入股房企，或者把项目抵押给城投，并让城投做担保。”

上述债券圈人士表示：“上述数字仅为配额，还是要拿出相应价值的抵押物或者反担保措施才能获得相应的中债担保额度，最终发债金额或许没有配额那么多。”

就此，向新城控股和美的置业求证。新城控股称：“请以官方消息为准。”而美的置业则表示：“我们注意到市场传言称美的置业申请了50亿元配额，我们申请的金额大于这个数字，具体金额请以公告为准。”

【南宁轨道地产集团：购房可享10年“地铁自由”】

11月17日，一则“买楼送10年免费乘地铁福利”的消息开始发酵，引起多位网友讨论。

南宁轨道地产集团有限责任公司（下称“南宁轨道地产”）推出活动，根据活动内容限买购房者，可享受免费坐地铁10年福利。

近年来，地方国企南宁轨道地产在房地产领域动作频频，不仅收购了民营房企的项目股权，还参与成立地产基金，其母公司南宁轨道交通集团的营业收入占比超过70％来自于房地产。

对于“买房免费乘地铁”的营销活动，地铁乘坐政策和交通政策有关系，和住房政策关系少，通过购房而改变交通规则，从法律上说有缺陷。而且如果后续地铁价格变化或地铁有其他计价的政策，也很有可能和此类承诺的优惠政策有冲突，或引起一些纠纷。所以类似营销做法需要谨慎推进。

“只要是真正让利于民的惠民营销手段都没有问题，但不要出现许诺不兑现的情况，或者虚假营销的情况。如果货不对板，后果很严重，有可能形成诈骗。比如，有的楼盘打着温泉入户的幌子，入住时却不提供温泉，这一类营销应该是严格禁止的。”首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示。

【杭州楼市松绑：回归“认房不认贷”，二套房首付降至四成】

11月11日，杭州市传出开始执行贷款新政的消息，新政内容包括“认房不认贷”、首套房首付款三成、二套首付款比例降至四成等。

据悉，这是杭州自2017年3月起宣布实行“认房又认贷”政策后的首次松绑。传闻中的杭州房贷新政，是今年以来，杭州地方政府所有的救市政策中，力度最大的一次。

尽管还未官宣，但“房贷新政”现已在杭州执行。11月12日下午，杭州建发华发江华玺云、招商&北科建运晓花望府两个项目的置业顾问均向记者确认，目前购买新盘可按新政办理贷款。

本次政策调整后，杭州无论是新房还是二手房购房成本都将有所降低，有利于释放新的需求，带动成交，叠加临近年底房企冲刺业绩或将推出各类优惠，预计11月杭州楼市市场成交规模将有所回升。

【成交21宗，金额72.97亿元！长沙第四批集中供地落幕】

11月16日上午9时，长沙市2022年度第四批集中供地顺利完成，21宗网上挂牌地块全部底价成交。成交土地总面积1256.13亩，总成交金额72.97亿元，另有1宗地块终止交易。

今年以来，长沙市坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持落实“房住不炒”定位和“稳中求进、稳中向好”工作基调，稳妥实施房地产长效机制和土地供应计划，房地产市场总体平稳健康发展。

长沙市自然资源规划局相关负责人介绍，下一步，长沙将继续以稳经济、强保障、促发展为目标，加强工作联动、手段创新，进一步精准施策，优化土地市场营商环境，加大地块的推介宣传力度，统筹组织实施第五批次集中供地，确保完成全年土地出让目标，为实施强省会战略做出积极贡献。

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