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2022年虽然已成为历史，但对于这一年的盘点总结才刚刚开始。

北京楼市，在过去一年中的表现如何？今天，我们从土地、新房、二手房三个维度上，共同盘点一下北京楼市的2022表现。

土地市场

土地市场关系着一个城市楼市的未来，开发商拿地后，才会有新盘出现，新盘售罄后转入二手房存量市场。因此，土地市场，是决定一二手联动的前提。

从成交金额上看，北京2022年全年土地成交金额约为1709亿元，同比2021年下降约11%。然而有意思的是，尽管成交金额发生了两位数的下滑，但北京在全国的排位却从第4位上升至第3位。从这个层面上看，也反映出全国土地市场在2022年的低迷表现。

横向比较一下，在一线城市中，广州的成交金额下降了20%，位列第5；深圳则下降17%，近年来首次跌出前10，位列第11。值得一提的是上海，表现堪称惊艳！在蝉联榜首的同时，成交金额更是同比2021年大幅上涨了32%，达到3158亿元！

在成交建筑面积上，北京也是同比有两位数的下滑，降幅约为10%，排名则是从2021年的第23位上升至第20位。需要特别指出的是，西安成为2022年的一匹黑马，尽管成交建面同比小幅下降1%，但西安却一跃成为全国榜首，此前一年他们的排名是第5。

在土地溢价方面，北京以5%的溢价率，排名主要大城市第2。我们这里所说的主要大城市，由北上广深这四个传统一线城市和杭州、成都、西安这样的新一线城市组成，不包含全部二线省会城市。排名第1的城市是杭州，溢价率约为6%，略高于北京，上海则以3%的溢价率排名第3。

从这个溢价率不难看出，在调控政策的影响下，大城市的土地市场已经不像几年前那样被肆意抬高地价，哄抢地王的现象更是早已消失不见。

尽管溢价率排名第2，北京土地市场仍然表现出两极分化的态势，这一点，从流拍率便可见出端倪。2022年，北京的流拍率达到了7%，甚至超出了溢价率，排名也如溢价率一样，位列大城市第2。这一点，充分说明了北京土地市场并非哪里都活跃，可以说用冰火两重天来形容也并不为过。

从具体区域表现上看，朝阳区和海淀区成为了2022年北京土地市场中最为抢眼的两个行政区。其中，朝阳区的土地溢价率达到了两位数，即10%，海淀区则以9%紧随其后。成交建面占比上，丰台区以15%的占比夺魁！此外，大兴区以14%的占比位列第2，顺义区、朝阳区、昌平区则以12%的占比并列第3。也就是说，上述五区合计占比高达65%！有得意就有失意，2022年北京土地市场中，朝阳区十八里店板块可谓最为失意。可售楼面价下降了18%，约为44982元/平方米。

新房市场

从全国整体层面上，2022年的新房市场成交规模下降到2015年的水准。百城新房销量下降四成，百强房企平均业绩下滑超四成。在这样的大背景下，北京新房市场的表现也受到了一定影响。

在成交金额方面，北京以3737亿元的成绩位列全国第2，此前一年的排名是第3。然而在排名上升1位的同时，北京的成交金额同比2021年却大幅下降了22%!

不只是北京，广州和深圳的成交金额同比也分别下降了27%和24%，分列全国第4和第6。一线城市中表现最好的城市，依旧是上海，6344亿元的成交金额使得上海在2022年新房市场中独占鳌头，同比自身2021年的表现也是有着9%的增幅。

从成交面积上看，北京的表现也难言满意，尽管排名从2021年的第17上升到2022年的第15，但成交面积仅为690万平方米，同比2021年下降了27%！其他城市方面，成都成为成交面积的一匹黑马，以1423万平方米占据全国第1！

尽管从全国整体上看，各城市的新房市场表现较为低迷，但值得一提的是，有半数的城市在第四季度实现了止跌企稳，这也给2023年的市场带来一定的想象空间。

特别需要指出的是，北京2022年新房整体市场表现相对低迷，但并未影响到豪宅市场的成交热情。过去一年，北京新房总价1000万元以上成交套数达到了8391套，平均每天销售约23套。此外，单价10万以上的成交套数也达到了2983套，同比2021年增加了53%！在总价5000万以上新房中，2022年北京新增供应79套，成交却达到了102套，这也说明北京顶豪市场的活跃度在提升。

二手房市场

一线城市方面，北上广的二手房在过去一年中表现并不理想，已经重回了三年前的水准。相比之下，深圳就更惨了，跌至2016年以来的新低。

从成交面积上看，北京2022年的表现是1334万平方米，与2021年的1758万平方米相比，降幅约为24%。

从挂牌情况看，以2022年11月为例，北京新增挂牌量达到93057套，较2022年6月增加了15%，在一线城市中位列第2，挂牌量远超上海和深圳，仅少于广州。

不同于新房高端市场的活跃度提升，北京二手房高端市场的表现可谓是全线下滑。2022年，北京总价1000万以上的二手房成交套数为1473套，在北上广深的一线城市排名位列最后一名，成交量也同比2021年下降了24%。总价3000万以上成交套数为87套，同比下降10%。总价5000万以上成交套数仅有21套，同比下降22%。单价10万以上成交套数2656套，同比下降31%。单价15万以上成交套数187套，同比下降36%。

需要特别指出的是，由于今年入学的生肖多以属相鸡的孩子为主，因此也达成了近10年来最大规模的一波入学高峰，因此预计在2023年3月之后将会迎来一波学区房的“疯狂”。但综合各项数据，阿伦判断，这也将是北京学区房市场未来五年内最后的“疯狂”，因为可以预见的是，2024年的新生入学数量将大幅回落。据不完全统计，这个回落的比例有望达到40%。因此，阿伦在此也建议不那么着急购买学区房的朋友们，可以耐心等待到今年三季度再开始选房。

最后，阿伦预祝阿伦侃房的读者朋友们，在2023年都能选到自己心仪的房子！在接下来的一年中，阿伦也将继续陪在大家身边，尽己所能，分享自己对于房地产市场的见解。

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