观点网 随着防疫措施放松，农历新年前后，广州楼市表现火热。不少新盘抓紧时间加速入市，希望抢饮“头啖汤”，其中就包括华润置地在广州的最新豪宅项目--白鹅潭悦府。

“悦系”是华润置地旗下最高端城市型住宅产品线，过去曾开发有深圳湾悦府、南京华润悦府、长沙悦府等代表项目。此次落地白鹅潭，则是华润自2013年进入广州市场之后，首次布局相关系列产品。

(资料图片仅供参考)

噱头满满，气势自然要营造到位。据称，白鹅潭悦府吹风价在10万元/平方米，而且客户报名看房还需验资500万元。

“是需要验资。”有中介人士向观点地产新媒体确认了这一消息，但其称，至于开盘价格是否真的要10万就有待商榷。由于地块历史的客观原因，“尤其是户型设计方面存在瑕疵”，该人士认为，考虑到同区域内竞品的情况，这个豪宅盘的售价很难定得如此高，相信后续定价会更加灵活。

目前，白鹅潭悦府在2月25日已开放样板房和售楼中心。项目最早预计在3月开盘，首推1栋泓座、3栋玺座两座住宅楼，提供133平方米三房、178平方米和243平方米四房三种户型。

速度“奇迹”背后

白鹅潭悦府的前身，是华夏幸福(600340)于2020年以68.39亿元总价拿下的新隆沙商住用地，后因土地出让价款纠纷而遭到退地。

2022年广州第三批集中供地集体出让回炉地块，新隆沙商住用地经过拆分、调整后形成荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地块，最终摆上货架并由华润置地与安驰投资联合体接手。

回顾土拍信息，地块出让面积30823平方米，规划为商住用地，容积率6.51，总建筑面积177059.1平方米。地块以底价38.58亿元成交，折算楼面价32680元/平方米。

“这种地段，3万出头的土地成本。”有业内人士分析，白鹅潭悦府基本上可以看作是华润帮助广州化解华夏幸福遗留问题，以及承诺落地高端商业项目后，获得的“补偿性”回报。

据了解，2022年5月17日，华润集团就与广州签署了战略合作协议。按照约定，华润集团将进一步扩大在广州投资，加快重点项目落地建设。在此之前，华润置地已经斥资约124亿元受让华夏幸福南方总部旗下的多个商住项目。

同年8月，华润集团总经理王崔军在第八届中国广州国际投资年会上，亦提到要更主动参与广州城市建设与发展，加快高品质城市商业综合体落户。

据广东省投资项目在线审批监管平台公示，白鹅潭悦府地块在拿地8天后已经通过了备案审批，立刻开工建设，并赶在2022年12月初在沙面岛白天鹅宾馆一楼开放展厅。市场消息显示，12月末该项目开始启动冻资。

随后于2023年1月19日，华润置地以29.8亿元再次摘得华夏幸福新隆沙商住用地拆分的荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南的AF020114、AF020116两宗地块，确定引入万象城商业。

“华润对这个项目十分重视，各方的推进力度很大。”上述人士说，单从华润置地自身出发，它过去在广州没有太多项目沉淀，目前可能需要高端系列产品来做一个发声。

华润置地华南大区在2013年首入广州，但后续由于“大深圳战略”的掣肘，对羊城一直缺乏足够的重视。

2013年至2014年，华润置地在广州仅分别拿下一宗商业、一宗住宅地块，2015年-2017年更几乎未在当地招拍挂现身。

但随着2017年7月粤港澳大湾区建设启动，华润置地华南大区城市布局极度不均衡的战略问题逐渐暴露。

加强对广州、东莞、佛山、肇庆、江门等大湾区城市的布局，最终被华润提上日程。因此仅2018年内，该公司就将广州5宗宅地收入囊中，而在东莞则拿下4宗土地。

而作为大湾区内唯二的一线城市，广州市场在华润置地内部的地位得到提升。

2020年度业绩发布会上，华润置地总裁李欣就提到集团将在深圳之外的华南地区全面复制深圳模式，要做强广州。同时在更高的层面，华润集团视粤港澳大湾区为“十四五”战略发展的重点区域，广州市更是重中之重。

最新消息，华润置地或参与竞拍2023年广州首批集中供地中，起拍价高达175亿元的汉溪大道北住宅地块（长隆地块）。

城西价值几何？

那么白鹅潭悦府作为华润置地面向广州市场，有“定下新基调”意味的新项目，究竟成色如何？

按备案数据，白鹅潭悦府规划总建筑面积177059.1平方米。其中AF020119地块由2栋45层住宅、1栋42层住宅、1层裙房配套和1栋三层幼儿园、2层地下室组成；AF020112地块则规划有1栋55层住宅、1栋52层住宅、3层裙房配套及商业、地下2层地下室。

总的来说，5栋42至55层高的超高层住宅，提供564个单位，主力户型为133-243平方米三至四房。项目整体定位为江景豪宅，按宣传文案的话来形容：“是珠江天际线上的璀璨明珠。”

位于广州市西部的白鹅潭地区，从大布局看，整体城市设计范围北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东到工业大道中和工业大道南，西至芳村大道北和花地河，总面积35.11平方公里。

较为成熟的启动区部分，总用地面积约17.29平方公里(含珠江水域面积)，主要位于珠江滨水地区，范围包括大坦沙坦尾、如意坊、广铁南站、沙面、海珠区洲头咀至石岗路的沿江一带、芳村石围塘火车站至鹤洞大桥沿江一带、沿花地大道至花地湾以及医药港等用地。

而以楼市的视觉，白鹅潭板块基本上以白鹅潭滨水商务区为核心，往南可以延伸至聚龙湾、广船和医药港。

“这个盘的确有一定的稀缺性。”有关注荔湾楼市的业内人士表示，白鹅潭悦府基本算位于白鹅潭最核心区域，附近地段的对手不多。

据网络公开资料，目前公开的2023年白鹅潭板块或扩大到芳村板块在售和待售的楼盘，约有16个，但真正能与白鹅潭悦府形成竞争关系的不多。

“主要有广州幸福湾、广船滨江上都、星河江缦。”这位业内人士说，其中白鹅潭悦府真正要对标的可能是广州幸福湾。

资料显示，广船滨江上都是广船旧改一期项目，由中信泰富、广船集团合作开发，包括璇湾壹号、璇湾A区、璇湾B区和企业公馆多期在内，规划了10栋高层住宅，总户数达到1209户。

广船滨江上都的主力户型是110-251平方米三至五房，均价在7.5-8万元/平方米，但为迎合更多客户需求，项目最低户型保留108平方米三房两厅设计。

星河江缦是星河地产旗下项目，总建筑面积72403平方米，规划有7栋住宅楼，合324户。其主力户型是176-235平方米四至五房，均价在7.5万元/平方米左右。

“这两个项目偏改善更多。”而广州幸福湾相对更“豪宅”，密度更低，7栋住宅提供435个单位，而且在户型设计上面积更大，嵌入更多观景望江的功能。广州幸福湾主推户型为约191-335平方米大平层，在售均价在9万元/平方米以上。

反观白鹅潭悦府，“它最大的优势是地段，以及配套的万象城商业。最明显的扣分点目前来看是户型。”上述业内人士称。据悉，华润置地接手前，华夏幸福已经做了项目规划并获得批复，后续难以再更改。

项目主推的133、178、243平方米三至四房的大平层户型，“都有些瑕疵”。例如，133平方米户型中，LDK客餐厨一体化形成的长条型厨房，可能真实使用的感觉不会太好。

另一方面，因为多条地铁线路施工的原因，项目周边环境和交通现时均不算太好，尤其芳村大道、花地大道、珠江隧道等主干道，在上下班高峰期经常发生拥堵。这对于自驾出行的住户来说，是一个需要考虑的因素。

但另一方面，白鹅潭悦府在目前时段入市有一定的优势。统计数据显示，农历新年前后，广州楼市成交火爆。单观察豪宅品类，2023年1月广州千万级豪宅产品就有517单成交，创下自2022年1月以来的最高纪录。

买家们跑步入场，气氛热烈，只是白鹅潭悦府后续表现如何，还要进一步看它的推售策略。