观点网 “突围需要载体”，出售珠海翠微村旧改股权、为奥园健康引入大股东的中国奥园，还在努力寻找出险房企债务重组“突围”方式。

2月28日晚间，中国奥园集团股份有限公司发布公告称，与集团的主要境外债权人已就集团重大境外债务的建议暂缓偿还债务安排的条款进行建设性讨论。

(资料图)

暂缓偿还债务安排涉及12笔美元债，本金总额共计34.53亿美元，约合人民币239亿元，其中5笔已经在2022年到期，7笔将在2023-2027年到期。

除了将境外12笔美元债整体暂缓偿还外，同一天消息，奥园的境内债也在同步努力，如通过以房抵债方式，释放对于金发科技(600143)的欠款2.53亿元。

对于奥园而言，引入战投及推动债务重组，仍是其目前最为紧要的工作之一，毕竟其停牌时间已接近一年。

暂缓偿债

2022年4月1日上午9时，中国奥园及奥园健康在港交所开始暂停买卖。按照18个月停牌期计算，留给奥园解除除牌风险的时间仅剩7个月。

2月28日晚间，中国奥园公告称，经过有关讨论后，若干境外优先票据持有人组成的临时小组（约占境外优先票据未偿还本金额的20%）已原则上书面同意概述建议暂缓偿还债务安排主要条款不具法律约束力的条款书。

据观点新媒体了解，暂缓偿还债务条款书主要条款即为：在暂缓偿还债务期间，债权人暂缓和不采取任何有关境外债务的强制执行行动，以及驳回任何境外债务的任何其他持有人采取或提议的强制执行行动（包括启动清盘程序）而采取的任何行动。

近年来，清盘呈请这一行动对于房企并不陌生。据不完全统计，佳源国际、大发地产、福晟国际、花样年、泛海控股(000046)、中国恒大、龙光集团、融创中国等多家企业都曾收到债权人的清盘呈请。

有分析人士认为，部分涉及金额不高的债权人提出清盘呈请，目的是借此施压，让企业及时偿债。

通过部分债权人驳回清盘呈请，中国奥园此举或能减少在偿债上附加的被动压力。

但天底下没有免费的午餐，中国奥园需要为暂缓偿债方案支付高额的同意费。

公告显示，中国奥园需向自暂缓偿还债务协议生效日期起第15个营业日或之前，签署协议的各债权人支付该债权人的境外债务本金额的0.25%；一个月内签署的则需支付境外债务本金额的0.5%。

此次建议暂缓偿还债务安排有多重原因：其一，在全面重组磋商期间，亟需为集团境外运营提供稳定性，并为所有债权人保留集团价值；其二，提供稳定平台，促进与潜在战略投资者的磋商，以期达成全面重组的预期结果；其三，增加透明度，并为债权人提供监督集团财务情况及全面重组进展的有效途径。

中国奥园表示，建议暂缓偿还债务安排如获实施，将为集团与主要境外债权人就全面重组条款的磋商提供一个稳定的平台。

“全面重组”这四个字多次出现在奥园这份公告之中，频繁提及的原因或许是给未来重组方案提前预热。倘若重组方案获得通过，中国奥园的复牌计划可望实现，同时也能进一步引战。

另据接近中国奥园的知情人士消息，已签署暂缓偿债条款书的债权人占境外优先票据未偿还本金额20%，已是奥园最大债权人，其余债权人通过可能性较高，预计奥园的重组方案很快就会出炉。

积极自救

迈入2023年，中国奥园多个举措都显示了其努力自救的态度。

1月14日，山东健康发布海报，提及介入位于珠海的翠微村旧改事宜。而据工商信息显示，翠微村改造主体珠海奥园华富置业有限公司于1月6日发生工商变更，其中山东健康持股60%，奥园方持股40%。

观点新媒体了解到，翠微村旧改曾号称是奥园集团在珠海最大的旧改项目，项目位于珠海市香洲区前山板块，占地34万平方米，建筑面积173万平方米，于2021年底开盘入市。但在2022年初，翠微村旧改因奥园债务问题被迫暂停。

后续的公告将中国奥园与山东国资交易细节披露出来，奥园商业持有目标公司55%股权和奥园城市更新持有的5%股权一并出售予山东颐养健康集团置业（集团）有限公司，总代价为人民币5.84亿元。

5.84亿元对于庞大的待偿还债券而言，显然只是杯水车薪。但奥园仍保留翠微村旧改40%股权，或许是为未来东山再起留作准备。

再到2月16日晚间，长达15个月的物管平台出售传闻尘埃落定，中国奥园公布了奥园健康29.9%股权的接盘方，买方为广州南粤基金集团有限公司及星桥香港共同组建的“南粤星桥基金”，现金代价为2.56亿港元。

从账面上看，中国奥园将从出售事项实现估计亏损约0.45亿元。实际上，奥园通过出售奥园健康29.9%股份，获广州国资南粤基金承诺合作推进旧改项目。

截至2021年上半年（全年业绩未刊发），中国奥园拥有超70个不同阶段的城市更新项目，当时预计额外提供可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。

由于项目转化货值可观，且手上握有不少城市更新项目资源，从2021年下半年起，中国奥园陆续对一些旧改项目进行处置。

除了出售资产、盘活旧改等措施积极自救，中国奥园还采取以资抵债。

发布暂缓偿还债务的同日，金发科技公告称，奥园集团通过其下属企业重庆劲扬转让重庆奥园鉴云山相应资产，用于抵偿奥园资本欠付公司的部分广东金奥商业保理有限公司股权转让款。

标的物业位于重庆市北碚区云逸路18号，小区名称为劲扬·缙云印象，本次交易标的包含159套住宅用途房地产。经协商，标的物业的交易价格为3.23亿元，经本次以资抵债后，奥园资本、奥园集团欠付金发科技的金奥保理股权转让款减少2.53亿元，剩余未付金发科技的金奥保理股权转让款为1.36亿元。

以资抵债的形式屡见不鲜，或许会继续出现在中国奥园及更多流动性紧张房企身上。目前，中国奥园已然采取了多项措施，但全面债务重组前景如何仍是未知数。

解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。