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新京报贝壳财经讯（记者姜樊）3月25日，中国建设银行(601939)董事长田国立在“中国发展高层论坛2023”上表示，我国当前正处于住房消费升级的新发展阶段。参照发达国家的城镇化水平，当前我国城镇化率仍有15个基点的上升空间。近年来中国房地产市场的供需关系和主要矛盾发生深刻的变化，在基本解决了“有没有住房”问题后，“住得好不好”的问题更加突出。

“随着生活条件的改善，城乡居民升级住房消费的愿望十分强烈，与居住相关的装修设计、家具、家电、智能设备、物业管理、租赁服务等迅猛发展。”田国立表示，中等收入群体城镇化潜力和升级的房地产消费需求，将为城市更新、资产盘活及房地产上下游产业链投资提供新的机遇，消费升级将成为中国房地产转型的新引擎，也是撬动从消费到投资、再到消费的经济增长飞轮的重要组成部分。

此外，田国立表示，消费升级呼唤大租赁时代的来临，产业发展将更加专业化和集约化。在之前的住房总量不足阶段，资产增值效应明显，但在消费升级阶段，消费目的是获得各种服务，房子将回归其最初的居住使命。

田国立表示，房地产转型和租赁市场发展非常需要长期的资本支持。在房地产投资收益预期下降的同时，产业转型升级需要更多引入保险、资金、养老金、年金等追求长期稳定回报的资金；同时需要大力发展资本市场，特别是以REITs（不动产投资信托基金）为代表的不动产股权投资产品投资。

“通过所有权、经营权和使用权分离，让专业的人盘活不动产、经营好不动产。”田国立表示，这可以为社会提供相对中等风险和稳固回报的金融产品，亦可以避免大众炒房、促进建立金融与房地产良性循环机制。

编辑 许诺 校对 赵琳