观点网4月12日，世联行(002285)在深圳召开了2022年报业绩说明会。

“这次世联行业绩说明会，是过去三年人数最多的一次。”与会投资者这样形容。

根据已披露的2022年度财务数据显示，世联行期内实现营业收入39.79亿元，按年下跌34.58%；下滑速度进一步加大，2021年同期仅为9.52%，且营收数据已接近腰斩。

(资料图片仅供参考)

归母净利润方面，世联行2022财年减亏工作成效明显，按年减少亏损近8亿元。

但由于受收入下降、计提资产减值损失以及非经常性损益项目投资收益减少等影响，本期录得亏损3.43亿，同比增长69.6%；这部分亏损中，计提的资产减值数额已达3.1亿元。

上述投资者向观点新媒体转述指出，世联行管理层透露，“保交楼”背景下，今年部分项目会陆续入伙，交楼后计提的部分资产有望追回，加之目前已做了充分的计提减值，公司最大的不确定性已经去掉。

恒大影响渐消

面对近年来行业进入深度调整所带来的挑战，“踩雷恒大后的世联行重新聚焦、快速调整，让我看到了这家企业的韧性。”上述投资者表示。

该人士续称，目前世联行已对恒大包括应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收账款在内的应收款项总额进行了充分的计提坏账准备，合计金额12.41亿元，通过间接投资持有恒大的其他非流动金融资产，投资成本为1亿元。

引入国资股东后，世联行调整自身布局及梳理业务架构，正不断寻找新的成长路径。

2020年，珠海大横琴集团以9.44亿元现金代价收购世联行15.9%股份，成为后者单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。

截至目前，世联行已将业务板块调整为大交易和大资管两项业务，而金融业务定位调整为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。

具体业务收入上看，2022财年，世联行大交易业务录得营收26.29亿元，按年下滑41.80%。其中，代理销售业务实现营收12.19亿元，同比下降近5成，为49.22%；互利网+业务则录得13.29亿元的收入，按年下滑30.66%。另外，金融业务营收在本期录得近6成下滑，至8090.58万元。

大资管的营收数据相较大交易降速较缓，但除了物业及综合设施管理业务收入按年有所增长外，剩余两项主营子业务收入分别录得不同程度下滑。

2022年，世联行大资管业务持续减亏，实现营业收入13.24亿元，同比下降10.91%。其中招商及空间运营业务及咨询顾问业务收入，分别下滑41.62%、26.38%，实现收入3.55亿元及1.04亿元。

根据观察，目前世联行物业及综合设施管理业务已成为其“大资管”的核心业务和增长动力。报告期内，物业及综合设施管理业务在管全委托项目104个,在管合约面积798万平米,实际在管的全委托项目面积净增加78万平方米，实现营业收入8.64亿元，同比增长17.48%。

另外，年报数据显示，2022年末世联行累计已实现但未结算的代理销售额约1804亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约12.55亿元代理费收入，其中该司100%控股子公司的未结算代理销售额约1433亿元，未来3-9月将带来约9.30亿元的代理费收入。

值得注意的是，报告期内，世联行代理平均费率继续下行，较上年同期下降了0.02个百分点，该司解释主要是渠道容量占比逐步升高，部分项目服务费打折及按单套固定金额结算服务费项目增加所致。

对于2023年，世联行定下了营收48.13亿元的目标，将较2022年度增长20.97%，其中归母净利润将扭亏为盈，达到5300万元。

据投资者透露，世联行管理层对于这个目标是谨慎乐观的，在他们看来，今年的增长或许远不止这个数字。

重启增长时机

世联行预计，房地产交易服务在2022年已达到“谷底”，今年业务将重启增长。

据与会投资者介绍，在业绩会说明会中，世联行解释了回撤业务及收缩城市背后的逻辑，为了提升未来盈利质量，彻底抛弃了不看好的城市，宁可2022年业绩不好，也坚持退出。

上述人士续指：“去年一季度，世联行代理合作项目1200个左右，而今年同期操盘项目695个，减少接近4成，项目虽然减少，但该司今年1季度销售代理却将同比实现47%的增长。”

据悉，世联行在2022年已主动退出一些城市布局，2023年将继续优化精简，将业务聚焦大湾区、山东等优势地区，重点关注新崛起的“央国平（央企、国企、地方平台公司）”客户，巩固大湾区市场占有率，持续加大对大湾区资金、人员等资源投入。

世联行管理层还在业绩说明会中披露，目前“央国平”客户已占公司代理销售额前十大中的八个，万科和保利已为代理销售额的第一二大客户。

除了出清不良资产，世联行还在持续降低负债、减轻自身负担的同时，持续处理重资产，回归轻资产。

数据来源：企业年报、观点指数统计

据观点新媒体统计，2022年，世联行经营现金流量为6.3亿元，为近三年低位。期内，该司资产负债率较上年下滑8.82个百分点，至49.03%，财务杠杆下降明显，且得益于资产质量的梳理及改善，期内货币资金占总资产比照较上期录得11.79%的提升，至32.62%。

去年，世联行对部分运营效益较低的项目进行处置优化，累计转让处置子公司12所、注销29所，处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额为8076.03万元，资产处置收益为3998.69万元。

投资者表示，世联行近三年经历了痛苦的去“重”过程，包括公寓写字楼的二房东业务，现在看来去“重”速度与国家政策变化衔接。若是没有进行去“重”，今年在大交易挣到钱又要去填这项窟窿。

在完成城市布局收缩、不良资产“撇账”及重资产剥离后，世联行为了达成重启增长的目标，除聚焦高能级城市外，还将大力发展市占率以及服务“央国平”企业。

据投资者向观点新媒体透露：“世联行交易收入，不算物管在内，不完全取决于当地的销售状态，实际上非常取决于公司在当地市场的市占率。”因此，今年世联行将重点放在市占率打造及服务链条完善上。

对此，世联行的目标是“通过自身竞争力，使得公司服务产生更高的佣金、更短的应收账款期限、更高的费率以及更好的现金流”。

对于聚焦服务“央国平”企业的策略，有投资者问及聚焦这部分企业带来的账期及费率变化。与会投资者转述管理层回答指出，“‘央国平’企业费率更高、账期更短且较为稳定。聚焦后，公司的结算的周期和结算的费率都会有所提高。”