地产央企继续保持了冲劲。

中指研究院的数据显示，今年一季度，保利发展延续了去年底的攻势，以1138亿元的销售业绩继续占据榜单第一，中海地产、华润置地、招商蛇口(001979)分别位列4—6名，中国金茂紧追至第11名。

拿地方面，华润置地继续位列权益拿地榜第一，斥资103亿元获取了37万平方米土地，保利发展、招商蛇口、中海地产也均位列榜单前十，中国金茂则未进入TOP 100榜单。

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2022年全年，地产央企销售额及拿地金额也在排行榜登上新台阶。

但实际上，不管是投资额还是销售额，头部央企的节奏相较此前均有所放慢，相对民企“先快后慢”的收缩幅度而言，央企更像是保持匀速，在这场“马拉松”中坚持跑得更远。

相对“加速”

市场行情对所有参与者是“一视同仁”的。

2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，与历史峰值2021年比较，下降 26.7%。地产央企的销售额也有不同程度的下降，但除金茂外，其他四家降幅均优于行业平均水平。

“握紧钱包”的也不仅仅是民企，央企花钱拿地也更加谨慎，只是在昔日拿地大户碧桂园等民企几近“隐身”求生存的背景下，央企看起来非常“大方”。

2022年，头部地产央企中，仅华润置地新增项目较上年多了10个，总拿地金额也有所减少；招商蛇口新增项目数减半。

但一定程度上，市场又是“偏爱”地产央企的。

2022年，地产央企销售排名跨上新台阶，保利发展跻身行业第二，华润销售额达到历史新高的第四，中海位列第五，招商蛇口排名第六，中国金茂也跃升至第十二。

五家地产央企销售额降幅平均值为16.8%，约优于行业平均值10个百分点。

由于地产央企在2022年保持了相对稳定的投资力度，未来几年其销售额表现优于民企是大概率的事。在业绩会上，多家央企对未来充满信心，定下了2023年度业绩目标。

招商蛇口将2023年的签约销售金额目标定在了3300亿元，较去年的销售额有近13%的增幅，还提出了“3年内跻身五强”的目标。

保利发展虽未在业绩会上提及“近三争一”的口号，公司董事长刘平以“2023年将继续不断做强做大自身”回应年度目标的提问，但今年前三个月，保利发展已跻身销售榜单第一名。

中海地产将2023年的销售目标增幅定在20%，公司行政总裁张智超称“对实现这个目标充满信心”、“我们内部肯定有更高的目标”。

华润置地并未对外公布全年业绩指标，管理层称，“公司以坚定的信心要努力完成2023年全年业绩指标，实现营业额和利润的双增长。”

地产行业新的格局正在形成，头部央企成为市场存在感越来越强的参与者。未来，头部央企的竞争也不限于规模的较量。

今年，国资委对中央企业经营指标体系进行优化调整，将“两利四率”调整为“一利五率”，即用“净资产收益率”替换“净利润”指标，在利润总额、净资产收益率、营业现金比率、资产负债率、研发经费投入强度、全员劳动生产率六个方面进行考核，对央企的盈利能力提出了更高的要求。

两大支撑

投资布局上的优势为地产央企业绩优于平均水平提供了支撑。

据中指研究院的数据，2022年全年，一线城市新建商品住宅成交面积同比下降23.7%，降幅为各线城市最小，展现了较强的韧性。同时，50家百亿代表企业的一、二线城市业绩贡献占比上升3.4个百分点至81.3%，一线城市销售额占比增加6.9个百分点至26.3%。

从年报披露信息看，几大央企布局多集中在一二线，较大程度地躲过了市场下行的风险。

从销售结构看，招商蛇口2022年在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元，在“强心16城”的销售占比达80%；投资方面，其将城市进行分类，圈定了核心30个城市，并重点投资“6+10城”，去年在“6+10城”的投资金额占比达90%，单城投放权益地价高达31亿元。

华润置地聚焦高能级城市深耕战略也初现成效，去年其一二线城市签约占比提升至87%，其中前十城市签约占比同比提升11个百分点至61%；从新增地块看，92%投资集中在一二线城市。

保利发展近年来在重点布局的38城货量储备保持在75%以上，去年在38城的拓展金额占比达98%。

中海2022年投资拿地中， 一二线城市的货值占比为87%，北上广深四个一线城市的新增货值占比48.1%；今年可售货量的73%在一线和强二线城市。

融资成本优势则是地产央企保持投资力度的底气。

2021年下半年来，多家企业出现债务违约，房企融资环境恶化，不少企业都奔波在“找钱”的路上，难以开源便只能节流，减小投资力度。

而凭借“好的出身”，地产央企更容易拿到“便宜的钱”。2022年，多家地产央企融资成本保持在行业最低区间，在手现金充裕。

其中，招商蛇口年内在公开市场融资327.2亿元；中海地产年内发挥境内外双融资平台优势，融资943.2亿元；华润置地年内在公开市场融资391亿元；保利发展年内提升直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规 模同比增长40.72%。