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中银证券研究部2023年4月25日发布的报告《一线城市新房二手房成交同环比持续正增长；上海集中土拍热度较高——房地产行业第16周周报（2023年4月15日-2023年4月21日）》。报告称，本周新房、二手房成交面积环比略有下降，同比保持增长，一线城市的销售复苏继续表现出持续性。土地市场同比量价齐跌，环比量升价跌，土地市场溢价率同环比均下降。

核心观点

本周新房、二手房成交环比略有下降，同比涨幅有所收窄。成交持续修复，新房成交同比已经连续8周为正；二手房成交同比已经连续12周为正，增幅始终高于75%。其中高能级城市恢复较好，且销售复苏相对更有持续性，一线城市新房、二手房成交同环比持续正增长。43城新房成交面积为345.4万平方米，环比下降4.6%，同比上升12.6%，同比增速较上周下降了13.4个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为24.1%、-10.7%、-26.8%，同比增速分别为108.3%、3.1%、-23.9%，同比增速较上周分别下降了20.9、20.6、52.7个百分点。15城二手房成交面积221.3万平，环比下降2.3%，同比上升79.7%，同比增速保持高增；一、二、三线城市环比增速分别为9.5%、-6.1%、0.4%，同比增速分别为11.2%、116.7%、100.0%，其中一线城市同比增速较上周提升了8.1个百分点，二、三线城市同比增速较上周分别减少了1.1、70.9个百分点。

新房库存面积、去化周期同环比均下降。14城新房库存面积为1.01亿平，环比下降0.2%，同比下降2.1%；去化周期为12.6个月，环比下降1.0个月，同比下降5.4个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.4%、-0.4%、0.0%，同比增速分别为6.7%、-12.9%、-13.1%；去化周期分别为10.7、11.3、12.1个月，环比分别下降1.2、0.9、0.7个月，同比分别下降4.8、4.7、5.7个月。

土地市场环比量升价跌，溢价率有所下降。百城成交全类型成交土地规划建筑面积2385万平，环比上升16.6%，同比下降15.3%%；成交土地总价212亿元，环比上升2.4%，同比下降36.4%；楼面均价889元/平，环比下降12.2%，同比下降24.9%；溢价率1.92%，环比下降73.6%，同比下降29.2%。

本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为75.2亿元，同比下降46.9%，环比下降18.3%，净融资额为-28.0亿元。国企国内债券总发行量为55.2亿元，同比下降61.0%，环比下降27.4%，净融资额为-28.8亿元。民企国内债券发行量为20.0亿元，总偿还量为19.2亿元，同比上升0.4%，环比上升276.3%；净融资额为0.8亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.7%，较上周下降4.4个百分点；相对沪深300收益为-3.2%，较上周下降3.7个百分点。房地产板块PE为14.68X，较上周下降0.87X。北上资金对交通运输、煤炭、石油石化加仓金额较大，分别为20.70、15.24、12.43亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%（上周为-0.02%），净买入-3.88亿元（上周净买入-2.30亿元）。