在这场席卷整个行业的风暴面前，连大中型房企都无法逃脱爆雷的命运，小型房企就更别想着独善其身了。

近日，穆迪将粤系小型房企方圆地产的展望，从“稳定”调整至“负面”。

穆迪给出的评级理据，归结起来为疲软的市场条件以及旧改项目的潜在延期。

值得一提的是，方圆地产的短债压力并不大，账面上的现金短债比为6。不过，从其有息负债规模以及融资成本来看，方圆地产的债务风险也不小。

另外，方圆地产的业绩表现不佳，2021年上半年归母净利润首次出现亏损。再加上其“明股实债”现象严重，值得高度关注。

展望“负面”，旧改专家销售不佳

3月7日，穆迪将方圆地产的评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其“B2”的企业家族评级和“B3”的高级无抵押评级。

穆迪表示，鉴于市场情绪疲软以及旧改项目启动的潜在推迟，方圆地产的销售额和信用指标将在未来6-12个月内出现恶化。

资料显示，方圆地产起家于广州地区，是当地非常低调的城市更新运营商，创始人为方明。

2006年之前，方明带领方圆集团，打起“文化地产”的大旗。

不久之后，方圆集团欲奔赴资本市场，为此做起了全国化的铺垫，陆续在多地拿下项目。

功夫不负有心人，方圆地产的上市申请终于通过聆讯，眼看就要登陆资本市场。然而时运不济，方圆地产遭遇到了2008年金融风暴，上市计划泡汤。

时至今日，方圆地产认为尝到资本市场的盛宴。

而在缺少了资金的扶持下，2013年，方圆地产开始收敛战线，聚焦广东一省。2017年，方明更是明确表示要深耕大湾区、专注广州区域城市更新领域。

不过，从其土储方面来看，方圆地产主要以广州及其周边城市为主，尤以三四线城市居多，项目利润空间并不占优势。

另外，方圆地产专注旧改项目，其投资回收周期较长，同时受政策影响较大，收益和开发进度的不确定性较大。

这一情况，正与此次穆迪的评级理据相吻合。

2018年，当很多房企提出千亿目标时，方圆地产却定下了一个低调的目标：500亿元。

然而，到了2021年，方圆地产的全口径销售额只有246.7亿元。

短债压力不大，但发债利率、融资成本高企

评级机构对于房企的评级调整，一般情况下，首先会反应在其美元债表现上。

不过，此次评级调整，对于方圆地产的美元债来讲，应该影响有限。

数据显示，方圆地产目前存续1笔美元债，存续规模3.4亿美元，将于2023年7月27日到期。

也就是说，短期内方圆地产的美元债压力并不大。

近年来，方圆地产的负债水平缓慢攀升，已高于行业平均水平。

截至2021年上半年，方圆地产总资产为488.49亿元，总负债362.42亿元，资产负债率74.19%。

不过，从债务结构来看，方圆地产的问题也不是很大。

数据显示，截至2021年上半年，方圆地产的流动负债有218.5亿元，其中一年内到期的短期债务合计9.57亿元。

相较于短债规模，方圆地产流动性不错，其账面上的货币资金有59.61亿元，是短期债务的6倍，压力不大。

但是，这并不能表示，方圆地产就一定能够高枕无忧了。

首先，方圆地产的有息负债规模为141.1亿元，带息债务比为39%，规模不小。

虽然在有息负债中，方圆地产主要以长期有息负债为主，短期偿债压力不大。但是，从融资成本来看，方圆地产并不占优势。

例如，上文提到的那笔美元债，票面利率高达13.6%，这个利率在整个行业内几乎都是最高了。

再如，方圆地产存续1笔境内债，存续规模9.18亿元。而这笔境内债，票面利率高达10%。

两笔债券的利率，远高于发行时行业的平均票息7.34%。而这一情况，反应了资本市场对于方圆地产的信用资质和偿债能力还是抱有一定的保守态度的。

这一情况，最终也反应在了方圆地产的财报上面。

数据显示，截至2021年上半年，方圆地产的财务费用高达2.4亿元。而2019和2020年，该指标分别为5.42亿和2.56亿元。

如此之高的融资成本，势必会对方圆地产的盈利空间形成严重侵蚀。

归母净利润为负，存“明股实债”嫌疑

果然，从业绩上看，2021年上半年，方圆地产出现严重滑坡，其归母净利润-3369.95万元，首次出现亏损。

上文提到，方圆地产专注于城市更新领域。而旧改项目的最大优势，就是能拿下低成本的土地。

然而，拿地成本再低，也未能阻挡住方圆地产的归母净利润亏损。

一个很重要的原因，还是因为方圆地产的旧改项目，主要集中在三四线城市。

曾经，因棚改等政策红利，粤港澳大湾区的三四线城市是房企积极抢滩的“红海”市场，方圆地产自然不愿意落于下风。

然而，自去年以来，房地产市场行情日渐低迷，三四线城市项目销售去化面临较大压力。

尤其是旧改项目，更是成为了去化老大难。

由此可见，方圆地产将面临真正的难题。

值得注意的是，方圆地产还有“明股实债”的嫌疑。

近年来，方圆地产的合作项目方式增多，其合联营企业往来款及少数股东权益规模增长较快。尤其是少数股东权益与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。

数据显示，截至2021年上半年，方圆地产少数股东权益为66.51亿元，占所有者权益的53%，较2020年末增长17%;少数股东损益却仅有5894.12万元，较2020年末大幅减少9成。

再加上担保金额的高企、民间借贷纠纷的频频爆出，种种迹象表明，方圆地产的压力，并没有账面上那么轻松。